Konut fiyatlarında balon var mı yok mu?

Certified Business Consultant Yönetim Danışmanı, Century 21 Türkiye'nin Eski Genel Müdürü Özhan Atalay, Konut fiyatlarında balon analizi yaptı.

Pekçok kişinin gündeminde olan bir konu bu. Öyle ya, sadece barınma ihtiyacı değil, yatırım aracı olarak da görülen, emekli ikramiyesi, en kara gün çıkış sigortası olarak bakılan konut fiyatları ya olduğundan yüksek ise veya almayı düşündüğümüz konutun fiyatı düşer ve zarar görürsek ?

Öncelikle konut fiyatlarındaki balonun ne olduğu tanımını yapalım. Balon, fiyatların olması gerekenden daha yüksek seviyelerde olduğunu, fazla artmış olduğunu iddia eden, her an patlayıp söneceğini var sayan bir yaklaşım tanımı. Peki fiyatların olması gerektiğinden daha yüksek olup olmadığını nasıl anlayacağız ?

Klasik yaklaşıma göre serbest pazar ekonomisinde fiyatları arz ve talebin karşılıklı belirlediğini söyleyebiliriz. Bir ürün talep gördüğü sürece fiyatı yükseliyor, en azından aynı kalıyor. Talep azaldığında fiyat düşmeye başlıyor. Fiyat düşünce bazı üreticiler bu alandan çekilmeye başlıyorlar. Arz azalınca fiyatlar yeniden yükselme eğilimine giriyor. Bunu gören yatırımcılar yeniden piyasalara girmeye başlıyor, sonra daha fazlası giriyor ve bir süre sonra yeniden arz fazlası oluşuyor. Bu yukarı aşağı dalgalanmalar ile fiyatlar belirli bir çizgide gitmeye devam ediyorlar.

Konut sektöründe fiyatlar artmaya devam edecektir. Bunun iki temel nedeninden biri nüfusun sürekli artması, ancak şehirlerin konut üretme kapasitelerinin neredeyse dolmuş olması, ikincisi ise köyden kente göçün hala devam etmesidir.

Diğer etkenler ise kentsel dönüşüm ile kalitesiz konutların kaliteli konut haline getirilmesinin getirdiği fiyat farkları ile  Dünya’da tüm ürünlerde oluşan fiyat artışları sebebi ile her yıl gelen maliyet farklarıdır.

Tüm bu etkenlerin getirdiği sürekli bir fiyat artışı, emlak piyasalarının yatırım aracı olarak ta görülmesine yol açmakta, ihtiyaç sahipleri haricinde sürekli talep gelmektedir. Büyük sermaye sahipleri yatırım amacı ile inşaatlar yapmakta, gayrimenkul satın almaktadırlar.

Bir diğer etken ise yabancılara yapılan satışlardır. Önceden Türkiye’nin ucuz olması, ılıman iklimi ve doğal güzellikleri nedeni ile başta Almanlar ve İngilizler olmak üzere yoğun bir Avrupalı satışı var iken son birkaç yılda oluşan istikrarsızlık, darbeler, terörist saldırılar Avrupalıların kaçmaya başlamasına yol açmış, bunun yerini Rus ve Arap yatırımcılar almıştır.

Bu durumda konutlardaki fiyat artış nedenlerini özetlersek ;

1) Yoğun talep gören şehirlerimizin Türkiye ölçeğindeki fiyat farkları kıyaslaması

2) Şehir merkezlerinin konut üretebilme kapasitesinin durumu

3) Satılmayan, üretim fazlası konutların durumu

4) İnşaat firmalarının finansal gücü

5) Konutlardaki kalite artışının getirdiği fiyat farkı

6) Nüfus artışı, evlenme ve ayrılma istatistikleri

7) Enflasyon oranı

8) Satınalma gücü paritesindeki artış

9) Türkiye dışından gelen talebin yoğunluğu

10) Konut m2 lerinin azalması

TCMB in yayımlamış olduğu Konut Fiyat Endeksine göre 2010 – 2016 arası konut fiyatlarının  % 106 arttığını görüyoruz. Yaklaşık % 20 ye yakın yıllık fiyat artışına tekabül etmektedir.

Burada bir konuda dikkatinizi çekmek istiyorum ki o da aynı dönemde yapılan yeni konutların fiyat artışının % 99 olduğudur. Yani yapılan yeni konutların fiyat artışı, yanında mevcut konutların da fiyat artışını getirmektedir.

Sadece üç büyük ilin fiyat artışlarına baktığımızda ise bunun % 150 civarında olduğunu görüyoruz.  Yani Türkiye ortalamasından %44 lük bir fazlalık söz konusudur.

TCMB, konutlardaki kalite artışının getirdiği fiyat artışını yaklaşık %26 olarak bulmaktadır.

Aynı dönemdeki enflasyon oranının (TÜFE) yüzde 50.3 olduğunu görüyoruz

Nüfus artış istatistiklerine bakarsak kabaca aynı dönemde Türkiye nüfusunun % 20, üç büyük şehir ortalamasının ise  %27 arttığını görüyoruz. Sadece İstanbul daki nüfus artışı ise % 28,7 dir.

Fazla dikkat çekmeyen bir başka konu da yeni yapılan konutların m2 lerinin daha düşük olması ve bunun getirdiği nispi değer artışıdır. Eski ve yeni konutların m2 lerini de kıyasladığımızda büyüklüğün düştüğünü görebiliriz. Eskinin 150-200 m2 3+1 4+1 dairelerinin yerlerini 80-100 m2 arasındaki 1+1, 2+1 daireler almıştır.  İki adet 80 m2 2+1 dairenin fiyatı bir adet 160 m2 3+1 daireden oldukça fazla ettiği için m2 lerin küçülmesi, konut fiyatlarının artışına sebep olmaktadır.

Özellikle İstanbul ölçeğinde bakıldığında bu derece yoğun bir talep gören İstanbul konutlarının son 15 yılda % 37 civarında daha fazla değerlenmesini ben balon olarak görmüyorum.

İki nedenden dolayı bunu söyleyebiliyorum;

Birincisi, İstanbul ve büyük şehirler başta olmak üzere tüm Türkiye’de köyden kente göçün hala devam etmesidir. Bu durumda şehirlerdeki arsa ve binaların sürekli değerlenmesi kaçınılmazdır.

İkinci neden, iş hayatının ve firmaların şehirlerin belirli bölgelerinde toplanmış olması ve bu bölgelerde kentsel dönüşüm dışında yeni konut üretme imkanının kalmamış olmasıdır. Maslak, Levent, Ataşehir gibi bölgelerde iş merkezleri 50 şer kat ve üzerine çıkan devasa gökdelenler haline gelmişlerdir.

İstanbul’da metro ağının yaygınlaşması, metronun ulaştığı arterlerde değer artışı getirmektedir

Bu durumda gelir seviyesi artış gösteren kitlelerin artan trafikten kaçmak için iş merkezlerine yakın yerlere talep göstermeleri ve fiyat artışına yol açmaları kaçınılmazdır. Türkiye ve İstanbul için kira/satınalma rasyosu ortalaması kabaca 18-20 yıllarda iken bu tür semtlerde rayiçler 25, hatta 30 yılı bulmuştur ki bana göre anormal bir durum değildir. Buna aşağıda değineceğim

Kira/Satınalma Rasyosu dediğimiz oran; Türkiye ve İstanbul ortalamasında yaklaşık 214 aya denk gelmektedir. (Bknz: TCMB Konut İstatistikleri)

Diğer bir deyiş ile 214 ayda veya 18 yılda ödediğiniz kira tutarı, evin satınalma değerine denk gelmektedir. İstanbul dahil büyük şehirlerde bu oran bölgesel olarak farklar gösterse bile  temelde benzerlik göstermektedir.

Bu oranın Dünya’nın pek çok metropolündeki oranın altında olduğuna dikkatinizi çekmek istiyorum.

Bu durumda iki önemli sonuca ulaşıyoruz;

Ortalama 18-20 yılın altındaki konutlarda     BALON YOKTUR – DOĞRU dur

Ortalama 18-20 yılın üzerindeki konutlarda BALON VARDIR – HEM DOĞRU HEM YANLIŞ tır

Eğer siz oturmak amacı ile değil yatırım yapmak amacı ile bir yer satın alacaksanız ikinci önermedeki rasyoya dikkat etmelisiniz. Belli ki o bölgede arz/talep fazlası yaşanmaktadır. Kiraya verirseniz daha düşük bir kira geliri elde edeceksiniz. Belirli bir dönem sonunda satmayı düşünürseniz muhtemelen oldukça düşük bir artış elde edeceksiniz. Yani önerme DOĞRU dur.

Eğer siz oturmak amacı ile bir konut satın alıyorsanız İkinci önerme YANLIŞ tır,  Dünyadaki her konut tektir ve eşsizdir. Konut satın almak araba satın almak gibi değildir. Bir yaşam tarzı satın alıyorsunuz. Beğendiğiniz semtte çok beğendiğiniz bir konutu sadece kira rasyosuna uygun almaya kalktığınızda bulamayabilirsiniz. Bu durumda rasyodan fazlasını vermeye hazır olmalısınız

Özetlemek gerekirse;  esasında herkesin ortak korkusu var ki, konut alımından/satımından zarar edermiyim korkusu. İnsanlar konuta yatırım yaparken korkuyorlar. Konuta yatırım yapmadıklarında da korkuyorlar. Krizler ülkesi olan ülkemizde kimsenin korkusu haksız da değil. Konut sektörünün geçmiş performansını devam ettirip ettiremeyeceği konusu herkesi ürkütüyor.

Ya balon varsa ?

Satın almayı düşünen biri, fiyatlarda balon var ise aldıktan sonra fiyatların düşmesinden korkuyor. Satmayı düşünen de sattıktan sonra ya hemen değerlenirse ne yaparım diye korkuyor.

Türkiye’de, hatta Dünyada konut fiyatlarında balon olduğu kesindir şeklinde tartışmalar var.  Buna kesinlikle katılmadığımı söyleyebilirim. Türkiye’de konut sektörü 2000-2004 yılları arasında da çok büyük bir krize girmişti, yaprak kıpırdamıyordu. Ama asıl büyümesini o tarihlerden sonra gerçekleştirmiştir. Bugün tanıdığımız pek çok büyük konut firması, o tarihten sonra büyümüştür.

Şöyle toparlayalım;

Elbette her malın fiyatını arz/talep dengesi belirler. Ülkede bir siyasal kriz çıktığında, iş hayatı durgunluğa girdiğinde, doğal afetler olduğunda bazı insanlar konutlarını olabildiğince hızlı nakde döndürmek isteyeceklerdir. Talep azalacak, arz artacak, etrafı fırsatçılar dolduracaktır. Böyle bir durumda sadece konut fiyatları değil,  araç fiyatları, arsa fiyatları vs vs her türlü yatırım aracı da düşme gösterecektir.

Bu durumlar ülkemizde oldukça fazla yaşanmakla birlikte yine de normal harici bakılması gereken durumlardır. Risk her zaman vardır ve kaçış yoktur. Ama, konut fiyatları boş yere yükselmemiştir, normal şartlarda düşmeyecektir, kimse aptal değildir. Herkes, araştırmalar neticesinde alım yapmaktadır.

Şu anda sektörde görünen duraklama etkisi de geçicidir. Rusya krizi, terör eylemleri, darbe, TL nin değer kaybetmesi vs vs ile gelen resesyon, konut satışlarını sekteye uğratmıştır, ama şimdilik uğratmıştır.

İnşaat yatırımları, ekonominin sıcak olduğu dönemdeki beklentilere göre yapılırlar. Şu anda inşaat firmalarının atıl stokları olduğu doğru evet ancak Türkiye’de konut fazlası yoktur. Satın alma paritesine göre konut fazlası vardır yani sizin alabileceğiniz fiyatın üzerinde konutlar vardır ama sizin konut ihtiyacınız devam etmektedir.

Şu dönemde konut üreten firmaların, fiyatları düşürmeleri, vadeleri uzatmaları da gayet normaldir. Finans gücü zayıf olan bazı inşaat firmalarının iflas erteleme istemeleri de muhtemeldir.

Ancak bu gelişmelerin hiçbiri Türkiye’de konut fiyatlarında balon olduğunun bir göstergesi değildir. Er veya geç bu arz fazlası talebini bulur ve sektör yolunda ilerlemeye devam eder.

Aşırı değerlenmiş bazı semtler veya aşırı fiyat istenen bazı prolere dikkat edilmek kaydı ile konut sektöründe bence balon yoktur, fiyatlar normaldir ve beş sene ve üzeri hedefleniyorsa yatırım yapmaktan korkulmamalıdır.

Dikkat edilmesi gereken nokta konutun finansa sıkışmış ve her an iflas erteleme bayrağını çekebilecek bir firmadan alınmamasıdır.

Özhan Atalay – Yönetim Danışmanı