Konut inşaatı yeniden yükseliyor!

Konut inşaatında geçen yılın son çeyreğinde başlayan ama bu yılın ilk çeyreğinde duraklayan toparlanma, ikinci çeyrekte geri dönüş yaptı. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) verilerine göre, 2010'un ikinci çeyrek döneminde inşaat ruhsatı alınan yani yapımına yeni başlanan konut sayısı 318 bin 151 adet olarak gerçekleşti. Bu sayı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 64'lük bir artışa karşılık geliyor. 2009 yılının ikinci çeyrek döneminde 113 bin 196 konutun yapımına başlanmıştı.

Konut inşaatında 2006 yılı ortalarında faizlerde yaşanan yükselişle bir durgunluk başlamış, 2008'de ise ekonominin resesyona girmesiyle bu durgunluk düşüşe dönüşmüştü. Üçer aylık verilere yıllıklandırarak baktığımızda, 2006'nın ortasından 2008'in başlarına kadar 600 bine yakın seyreden yapımına yeni başlanan konut sayısının, 2009 ortasında 500 binin altına kadar düştüğünü görüyoruz. Son üç çeyrekte yaşanan gelişmelerden sonra bugün ise bu sayı yeniden 600 bine dayanmış durumda, ikinci çeyrek itibariyle son bir yıllık dönemde yapımına yeni başlanan konut sayısı yaklaşık 587 bin olarak hesaplanıyor.

Talep yükselişte

Konut inşaatının yeniden yükselişe geçmesinin en önemli nedenini faizlerdeki düşüşle birlikte talebin de yeniden artmaya başlaması oluşturuyor. Merkez Bankası'nın resesyon sırasında uyguladığı düşük faiz politikası konut kredisi faizlerine de yansımış ve bu faizleri geçen yılın ikinci yarısında 2006 başlarındaki seviyesinin de altına çekmişti. 2006 yılı başlarında bir ara yüzde 13,5 dolayına kadar inen konut kredisi faizleri, geçeri yılın ikinci yarısında yüzde 13'ün altına kadar geriledi. Faizdeki bu düşüş konut kredisi kullanımını arttırdı ve dolayısıyla konut talebini de yukarı çekti. Bu talep artışı da sonuçta inşaat firmalarının yeni konut projelerine girişmelerini beraberinde getirdi.Artış yaşanırken eldeki konut stokunun erimeye başlamış olmasının da payı var. Eldeki konut stokunun seyrini yapımı tamamlanıp iskana açılan konut sayısındaki gelişmelerden takip ediyoruz. Önceki yıllarda yapımına başlanan konutların peyderpey bitirilmesi nedeniyle iskana açılan konut sayısında resesyon döneminde bile gerileme görülmemişti. Tam tersine 2009'un ortalarında iskana açılan konut sayısı yıllıklandırılmış olarak 400 bine kadar çıkmıştı. Fakat 2010'un ilk iki çeyreğinde bu sayının hızla gerilediği dikkati çekiyor. İskana açılan konut sayısı ikinci çeyrekte yıllık bazda yüzde 30,6 düştü ve 77 bin 683 olarak gerçekleşti. İkinci çeyrek itibariyle son bir yıllık dönemde iskana açılan konut sayısı ise 330 bin olarak hesaplanıyor.Yapımına yeni başlanan konut sayısındaki artışın 2010'un ikinci yarısında da devam edeceğini tahmin ediyoruz. çünkü hem konut talebindeki artış hem de mevcut konut stokundaki erime bu dönemde de devam edeceğe benziyor. Merkez Bankası geçen yılın sonlarından bu yana sabit faiz politikası uyguluyor.

Mali piyasalar yakın zamana kadar bu sabit faiz politikasının yılın ikinci yarısında sona ermesini ve faizlerin yeniden yükselişe geçmesini bekliyordu. Fakat yaz aylarında enflasyonda beklenenden olumlu gelişmelerin yaşanmasından sonra Merkez Bankası'nın faiz artırımına ilişkin beklentiler 2011 yılı ortalarına ötelendi. Bu da son birkaç ayda faizlerde ufak da olsa yeni bir düşüş dalgasını beraberinde getirdi. Konut kredisi faizleri şu anda yüzde 10,8'e kadar düşmüş durumda. Bu durum tüketicinin faizler yeniden yükselişe geçmeden önce konut alım kararlarını hayata geçirmek konusunda acele etmesini gündeme getirebilir. Mevcut konut stoku bu talebe karşılık verecek boyutta görünmediğine göre, bu da yapımına yeni başlanan konut sayısındaki artışın devam etmesine yol açabilir.
 

Konut satışları geçen yılın gerisinde

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) tapu kayıtlarına dayanan verilerine göre, bu yılın ikinci çeyrek döneminde 90 bin 270 adet konut satıldı. Geçen yılın aynı döneminde ise tam 194 bin 743 adet konut satılmıştı. Buna göre ikinci çeyrek dönemde konut satışlarında yüzde 53,6 oranında gerileme yaşanmış durumda. Konut satışları ilk çeyrek dönemde de geçen yılki düzeyinin gerisinde kalmıştı.

ikinci çeyrekte konut satışlarının geçen yılki seviyesini geçmesini beklemek zaten pek gerçekçi değildi. çünkü geçen yıl ikinci çeyrekte, resesyonla mücadele çerçevesinde getirilen vergi indirimlerinin etkisiyle konut satışlarında patlama yaşanmıştı. Hatta bu patlamanın gerçekte daha önce el değiştirmiş olan bazı konutların satışının vergi indirimlerinden yararlanmak için bu dönemde tapuya kayıt ettirilmesinden kaynaklandığı şeklinde görüşler de vardı. Her ne olursa olsun geçen yıl ikinci çeyrekte konut satışları normal seviyesinin çok üzerine çıkmıştı ve bu yıl bu seviyenin aşılması imkansızdı.Ancak bu yıl ilk iki çeyrekte konut satışları normal seviyesinin de altındaymış gibi görünüyor. Esasında bu konuda elde fazla veri yok ve bunu 2010'un ilk iki çeyreğine ilişkin verileri 2008'in ilk iki çeyreği ile kıyaslayarak söylüyoruz. Bu gelişme ise bu yıl konut talebinde gördüğümüz artışla pek uyuşmuyor. Bu durum tapu kayıtlarına dayanan konut satış istatistiklerinin biraz sorunlu olduğunu düşündürüyor. El değiştiren konutların satış işlemlerinin tapuya kayıt ettirilmesinde yaşanan gecikmeler, bu istatistiklerin sektörde yaşanan gelişmeler konusunda sağlıklı sinyal vermesine engel teşkil ediyor gibi görünüyor.
Capital Mortgage