Konut inşaatında yapısal değişimler yaşanıyor!

Konut inşaat sektörü son 30 yılda, genel ekonomik durumun etkisiyle iniş çıkışlar gösterdi ama nüfus ve aile sayısındaki artış sayesinde iş hacmini sürekli olarak artırdı. Bu dönemde konut inşaatı içten içe bir yapısal değişim yaşadı. 1980 ve sonrasında yaşanan kriz ve durgunluk yılları olmasa sektör daha istikrarlı bir şekilde büyüyebilecekti. Ancak ekonomideki çalkantılar ilk darbeyi konut inşaatına vurduğu, krizden en son çıkan sektör de yine konut inşaatı olduğu için konut inşaatı dönem dönem geriledi. Konut inşaatındaki yapısal değişimin başlıca unsurları şunlar oldu:

■90'lı yıllara kadar Karadeniz illerinden gelen müteahhitlerin inşa ettiği apartman bloklarının yerini son dönemde site inşaatları aldı. Yapsat modeli inşaatçılık zamanla yerini kurumlaşmış ve yüksek tutarda sermaye ile sektöre giren şirketlere bıraktı.

■Konut kooperatifleri en canlı dönemini 1985 ile 2000 yıllan arasında yaşadı ama daha sonra konut kooperatifleri tarafından inşa edilen daire sayısı azalma eğilimine girdi.

■Son yıllarda özel sektör daha çok ortanın üstü ve üst gelir grupları için konut inşa ederken, Toplu Konut idaresi'nin hedef kitlesi orta sınıf oldu.

■Önceleri kent merkezlerinde yoğunlaşan 'rezidans' tipi yapılar kent merkezi dışına taştı.

■1999 Marmara depremi sonrasında değişen yapı yönetmelikleri binaların daha güvenli yapılmasını sağladı. Yeni yönetmeliğe göre inşa edilen konutlar eskisine göre önemli bir prim eklenerek satıldı.

■Özellikle sitelerde binanın sağlamlığı ve dairenin içi kadar, çevre koşulları da önem kazandı. Yeşil alanlar ve sosyal mekanlar ile alışveriş merkezlerine yakınlık, değeri artıran unsurlar olarak görüldü.

■Kültürel bir özelliği olmayan binalarda ortalama ömür 44 yıl olmasına rağmen, Türkiye'de bu süre daha uzun tutuluyor. Ancak arsa değerinin hızla yükselmesi durumunda, binaların yıkılıp yeni inşaat yapılması eğilimi yaygınlaşıyor. Kentsel dönüşüm projeleri de yenilemeyi çekici kılıyor.

■Kırsal kesimde kerpiçten yapılan evlerin kagire dönüşmesi Batı'da tamamlandı. Aynı eğilim Doğu ve Güneydoğu'da da güçleniyor.

CANLANMA SÜRECEK
Geçen yüzyıldaki kriz ve durgunluk dönemlerinde kredi faiz oranları da yüksek olduğu için inşaat sektörünün toparlanma süresi uzuyordu. 2008-2009 krizinde ise faiz oranlan ve reel faiz düşük düzeylerde kaldığı için konut inşaatı hemen 2010 yılının ilk yarısında tekrar artmaya başladı. 2010 yılında ruhsat alınan daire sayısının 630 bine kadar yükselebileceği tahmin ediliyor.Gelecek yıllarda ise enflasyon ve faiz oranları bugünkü düşük düzeylerinde kalırsa, döviz, bono ve tahvile yatan paranın bir bölümü konuta akacak. Faiz oranlarında kalıcı düşüş aynı zamanda normal konut kredileri ile uzun vadeli ve ipotekli konut kredilerinde (mortgage) hızlı bir artış ivmesi yaratacak.

Rakamlarla inşaat trendleri

İnşaat sektöründeki değişim eğilimlerinin rakamlara yansıması şöyle oldu:

¢Her yıl evlenen yaklaşık 600 bin çiftin, anne-babalarının evinden yeni bir eve taşınmak istemesi konuta talebin en önemli unsurunu oluşturuyor.
¢Dairelerin ortalama genişliği 1980'de 100.1 metrekareydi. Bu alan geçen sürede sürekli genişleyerek 2009 yılında 144.7 metrekareye yükseldi.
¢Daha çok kırsal alanda yapılan tek daireli evlerin toplam içindeki oranı yüzde 5'e kadar geriledi.
¢2000'den önce bina başına ortalama daire sayısı dördü aşmazken son dönemde bu sayı sekize yaklaştı. Kat sayısı da istikrarlı bir artış eğilimine girdi.
¢Daha 90'lı yılların başında dairelerin ancak yüzde 10'unda bulunan kalorifer tesisatı, yeni inşa edilen dairelerin tümünde kullanıldı. Isınmada doğalgaz ulaştığı her ilde çevreyi daha   kirlettiği için hızla yaygınlaştı.
¢10 yıl öncesinde iskan izinler sayısının inşaat ruhsatlan sayısına oranı yüzde 40 dolayında kalırken, 2009 yılındı bu oran yüzde 60'a yaklaştı.
Para