Konut kredilerinde BSMV dönemi!

“Konut finansmanı sisteminin gelişmesinin bir yandan kişilerin konut ihtiyacının karşılanması bir yandan da inşaat ve finans piyasasıyla 250’den fazla alt sektörün büyümesi bakımından büyük öneme sahip” diyen Dünya gazetesi köşe yazarı Ali Hepşen, bugünkü yazısında bu doğrultuda da konut piyasasının gelişiminin 2007’den beri kredi kullanımı çerçevesinde vergisel düzenlemelerle de desteklendiğini söyledi.

İşte Prof. Dr. Hepşen’in bugünkü yazısı...

“Hatırlayanlar mutlaka vardır. O dönemlerdeki ilk düşünce yapısında 100 bin liraya kadar kredi kullanan ve ilk defa konut sahibi olacakların faiz ödemelerini gelir vergisi matrahından düşebilmelerine imkân verecek bir düzenleme yapılması öngörülmüş, fakat TBMM görüşmelerinde Maliye Bakanlığı’nın negatif düşüncesi nedeniyle bu düzenlemeden vazgeçilmişti. Bu kapsamda, BSMV ve KKDF muafiyeti yeterli bulunmuştu. Kanun yasallaşırken faizden verginin alınmaması, kredi kullanımının artırılması hususunda olumlu taraf olarak da değerlendirilmekteydi.

DÜZENLEMENİN GEREKÇESİ

Gelinen noktada torba yasadaki gerekçeye baktığımız zaman, “bireylerin bugüne kadar düşük maliyetli konut kredisi alarak temel ihtiyaç (barınma ihtiyacı) yerine yatırım amaçlı konut edinilmesinin önünün açılmış olduğu; aynı zamanda, mevcut konutların teminat gösterilerek ihtiyaç kredisi kullanımının teşvik edilmesine sebep olduğu” olarak ifade edildiğini görebiliyoruz.

2007’den beri devam eden süreçte, bugün bu yönde bir tespit yapılmış ise temelde bunların çok önceden değerlendirilerek vergi uygulamasına ilişkin karar verilmesi gerekirdi. Bunun yanı sıra, bunları engellemenin yolu vergi artışı olup olmadığı da tartışmalıdır. Kısaca barınma ihtiyacının karşılanması hedefini aşan krediyle konut edinimlerinde vergi düzenlemesinin geleceği ifade ediliyor.

DÜZENLEMENİN DOĞRUDAN ETKİSİ

Hâli hazırdaki konut kredi faizleri zaten yüksek. Merkez Bankası’nın son yayımladığı ‘Bankalar Tarafında Açılan Kredilere Uygulanan Ağırlıklı Ortalama Faiz Oranları’ istatistiklerine baktığımız zaman, konut kredi faizleri yüzde 3,45 bandında. Tabelada yüzde 4’ten fazla konut kredisi sağlayan bankalar da mevcut. BSMV’nin ilk konutlar dışında uygulanmasının yüksek olan faiz ortamında tüketicinin maliyet yüküne etkisi mutlaka olacaktır.

Merkez Bankası’nın yayımladığı son konut fiyat endeksi raporunda Türkiye genelinde ortalama metrekare fiyatı 29 bin lira. 110 metrekarelik bir konut için ortalama yaklaşık fiyat 3 milyon lira olup, Bankacılık Denetleme ve Düzenleme Kurumu’nun (BDDK) 24 Ağustos tarihindeki kredi düzenlemesinden hareketle bireyin ikinci konutu için çekebileceği en yüksek kredi tutarının 675 bin lira (ikinci tapulu konut için kredi kullanacak vatandaşlarda, konutun değerinin yüzde 22,5’i kadar kredi kullanabiliyor) olduğunu farz edelim.

TCMB’nin son finansal istikrar raporunda da aktarıldığı gibi konut kredilerinde vade de 120 aya uzadı. Basit bir hesaplamayla, hâlihazırdaki düzenlemede 10 sene vadeli kredide toplam maliyet (tahsis ücreti, ekspertiz ücreti ve taşınmaz rehin masrafı dahil olmak üzere) yaklaşık 2,8 milyon lirayken, BSMV’nin alınacak olması ile toplam maliyette 108 bin lira kadar bir artış oluşacaktır.

675 bin liralık kredi anaparası ile oranlandığı zaman etkisi yüksek olup, bu etkinin kısmen yüksek olmasının sebebi de kredi faiz oranının fazla olmasından kaynaklıdır. Öte yandan, bugünün ve yakın gelecekteki yüksek kredi faiz oranı ortamının devamı dikkate alındığı zaman, ikinci ve daha fazla konut sahipliği noktasında kullanılacak krediler için etki yüksek olmayı sürdürecektır.

BSMV’NİN OLASI DİĞER ETKİLERİ

Konut kredi faiz ödemelerinden vergi alınmasının kredi maliyetini artırmaya ek, yaratabileceği nedeniyle etkilerde söz konusu. Bunlardan ilki yatırımcı boyutu. İkincisi ise kentsel dönüşüm kredileri. TÜİK’in ‘Bina ve Konut Nitelikleri’ araştırmasına göre ülke çapında kiracıların oranı yüzde 27,6. Kiracıların oranını tersten değerlendirirsek, Türkiye çapında her 10 haneden 3’ü yatırımcıların tasarruflarını değerlendirmek için satın aldıkları konutlarda oturuyor.

Bu nedenle, yatırımcıların varlığı da kiralık konut sektörünün sürdürülebilirliği için önemli. Tabi ki kaç kişinin ikinci ve daha fazla sayıdaki evini krediyle aldığını tam bilemiyoruz. Fakat konutu üreten ve ürettiği konutların kısmen yarısını yatırım için tasarrufta bulunmak isteyenlere satan geliştiriciler için bu tür vergisel düzenlemelerin yatırımcı bulunabilirliği noktasında negatif etki yaratacağını ifade edebiliriz.

Konunun bir de kentsel dönüşüm yanı var. 6302 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu ‘kentsel dönüşüm kredisi ve bu doğrultudaki faiz desteğinden’ bahsediyor. Fakat banka tarafına yöneldiğimizde temelde bu uygulamanın tipik bir konut kredisi kullandırımı şeklinde olduğunu söyleyebiliriz. Yıllık yüzde 40’lardan fazla kredi faiz oranı ortamında Bakanlık faiz desteği anlamsız kalıyor. Üstelik, BSMV etkisiyle bu kredi kullanılırken vatandaşın başka bir evi de varsa, doğal olarak vergi yükü kentsel dönüşüm kredilerinde de olacaktır diye farz edilebilir.”

Cumhurbaşkanı Yardımcısı Yılmaz: ‘Sosyal konut, her zaman gündemimizde’

OYAK’ın yüzde 60’ı Tayvanlı çimento üreticisine satılıyor!

Cumhurbaşkanının kira çıkışına rağmen VGM kiralara yüzde 800 zam yaptı!