Konut kredilerinde faiz oranları artmaya başladı
2009 yılından itibaren düşüş eğilimine giren konut kredisi faizleri geçtiğimiz haftadan itibaren yükselişe geçti. Merkez Bankası'nın mevduat munzam karşılık oranlarını artırmasının ardından, konut kredisi faiz oranlarını artırması sektörde olumsuz bir hav
Talepte daralma olmaz
Türkiye'deki konut kredisi pazarının 2010 yılında 55.2 milyar TL'ye ulaştığını söyleyen TEB Bireysel Bankacılık Satış Direktörü Tuğbay Kumoğlu, halen Türkiye'de konut kredilerinin GSMH'ya oranının yüzde 5'lerin altında olduğunun altını çiziyor. 'İnşaatı başlayan konut sayısı rekor seviyelere ulaşmış durumda ve 2010 yılının son çeyreği itibari ile inşaatına başlanan yeni konut sayısı 636 bin' diyen Kumoğlu, 'Önümüzdeki dönemde kredi baz faiz oranlarında ki olası yükselişin talepte bir daralmaya yol açmayacağım düşünüyoruz. Faiz oranlarındaki yükselişin sınırlı bir seviyede kalacağım ve uzun vadeli konut kredi faiz oranlarının yüzde 0,80 yüzde 0,90 bantında seyredeceğini tahmin ediyoruz' diyor. TEB olarak şubat ayında kampanya başlatmaya hazırlandıklarım ifade eden Kumoğlu, 'Kampanya kapsammda müşterilerimiz, uygun faiz oranları ve masraflar ile konut kredisi kullanma imkanına sahip olacak' diyor.
Faizlerdeki artışı ilk açıklayan banka Garanti Bankası oldu. Konut, oto ve destek kredilerinde aylık 4-5 baz puan artışa giden Garanti Bankası, konut kredisi faizlerinde 60 aya uygulanan faiz oranım yüzde 95'ten yüzde 99'a çıkardı. Ardından Yapı Kredi faiz oranlarının 4 baz puan artışım duyurdu. Konut sektörünün, düşüş eğilimini 2 yıl sürdürdükten sonra yeniden artışa geçen faiz oranlarından nasıl etkileneceği tartışılıyor.
Mevduat maliyetleri kredi oranlarına yansıdı
Para Politikası Kurulu'nun (PPK) son yaptığı toplantıda faiz oranlarında bir indirim yapılmış, ancak özellikle tüketici kredilerindeki hızlı genişlemeyi sınırlamak amacıyla zorunlu karşılık oranlarında bir artış yapılması gerektiği de ilgili kurulun açıklamasında yer almıştı. Bu kapsamda, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) TL mevduatlar üzerindeki zorunlu karşılık oranlarım vadelere bağlı olmak üzere, yüzde 0 ile 4 arasında değişen miktarlarda artırdı. Diğer taraftan, söz konusu karar, ilk zorunlu karşılık artışı değildi. Kasım ayında genel bir artış yapıldıktan sonra, Aralık ayında vadelere göre farklılaşan bir sisteme geçildi ve burada da özellikle kısa vadeli mevduatlar için tutulması gereken zorunlu karşılıklar artırıldı. Dolayısıyla en son kararla birlikte, bankaların mevduat maliyetleri oldukça yükseldi ve bankalar, bu maliyetin en azından bir kısmını, sağlıklı bir bankacılık faaliyeti sürdürebilmek için, kredi oranlarına yansıtmak durumunda kaldı. Konuta yansıması olumlu olmayacak 'Faizler bu yıl içinde bir artış trendinde olacak' diyen Garanti Bankası Genel Müdür Yardımcısı Umur Güven, faizlerdeki artışla ilgili şunlan söylüyor:
'PPK'nın özellikle yılın ikinci yarısında politika faizlerini de artırması bekleniyor. Gerek faiz tarafındaki artış gerekse de mevcut zorunlu karşılık oranlan kredi maliyetlerini artıracak, bu da doğal olarak kredi faizlerine yansıyacaktır. Faizlerin ne seviyeye çıkacağını öngörmek için ise, PPK'mn kararlarım ve piyasanın bu kararlara reaksiyonunu tahmin etmek gerekecek ki bunu şu anda kestirmek çok kolay değil. Bu noktada, önümüzdeki günlerde PPK ve TCMB'nin kararlan ile iç ve dış ekonomik gelişmeleri izlemeliyiz.' Faiz oranlarındaki artışın konut sektörüne yansımasının olumlu yönde olmayacağının altını çizen Güven, ancak yine de bu oranların Türkiye koşullarına göre oldukça makul seviyede olduğunu, dolayısıyla da konut piyasasının, mortgage sektörüyle birlikte büyümeye devam edeceğini söylüyor.
Konut kredisine talep azalacak
Merkez Bankası'nın zorunlu karşılık oranlarını artırması ve bankaların kaynak maliyetinin yükselmesiyle birçok banka, piyasadaki mevcut konumlarını koruyabilmek için konut kredileri faiz oranlarım artırdı. Yapı Kredi Konut Finansman yetkililerinden aldığımız bilgiye göre, Yapı Kredi, konut kredisi faiz oranlarında 4 baz puanlık bir artışın gerçekleştirdi. Yetkililer, konut kredisi müşterilerine bakıldığında kullanılan kredilerin ortalama 7 yıl vadeli ve 70 bin TL tutarında olduğunu, faiz oranlarında görülen 4 baz puanlık artış bu tip bir kredinin aylık taksitlerinde yaklaşık 18 TL'lik fark yarattığım söylüyorlar. 'Konut kredisi pazarının büyümesi faiz oranlan ile doğrudan ilişkilidir' diyen finansman yetkilileri, konut kredisi faiz oranlarında yukan yönlü hareket olması nedeniyle bu kredilere olan talebin azalacağım ve bu yıl, büyümenin geçen yıla oranla daha sınırlı olacağım öngördüklerini belirtiyorlar.
'Konut kredilerinin maliyetleri artarsa bu artışın paralelinde satışlar da olumsuz etkilenir' diyen Varyap Yönetim Kurulu Başkam Süleyman Varlıbaş, Merkez Bankası'nın aldığı son kararlardan sonra konut kredilerinde faizin yukarıya doğru çıkmasının beklendiğini söylüyor. Konut kredilerinin maliyetlerinin artırılmasının işleri yavaşlatacağını söyleyen Varlıbaş, 'İnsanlar bu gerçeği görerek, maliyetler henüz bu seviyedeyken konut alma fırsatım değerlendirmelidirler. Önümüzdeki birkaç ay içerisinde konut kredisi faiz oranlarının yukarıya çıkacağını göz önünde bulundurarak konut talebi olan kişilerin, bugünkü şartlarla alımlarını gerçekleştirmeleri, bu fırsatı kaçırmamaları gerekir' diyor. Konut fiyatları esas olarak girdi fiyatları ile ilgili olduğunu ve maliyetlerin yükselmesi ile girdi fiyatlarının da yükseleceğini söyleyen Varlıbaş, 'Önümüzdeki günlerde demir ve çimento fiyatlarında meydana gelen artışla birlikte konut fiyatlarının da artması bekleniyor. Hem konut fiyatlarının artması hem kredi faizlerinin artması, önümüzdeki aylarda konut almak isteyenlerin işinin daha da zorlaşacağının habercisi oluyor. Bu nedenle önümüzdeki günleri konut alıcılarının iyi değerlendirerek alımlarını yapmasmda fayda olacağım düşünüyoruz' diyor.
Satışlardaki hareketi faizler belirliyor
Konut kredilerinin 2005 yılından bu yana hayatın merkezine yerleştiğinin altını çizen Dap Yapı Yönetim Kurulu Başkam Ziya Yılmaz, 'O dönemde bankalar faiz düşürme ve vade uzatma yarışına girdiler. Gayrimenkul sektörü, en canlı dönemlerini yaşadı. Bugün, geçmişe oranla konut kredisi kullanımı çoğalmış olmakla birlikte, konut kredilerinde yaşanan artışlar kırılganlığa sebep oluyor' diyor ve ekliyor: 'Zaten inşaat malzemelerine gelen zamlar yüzünden maliyetlerde belli bir artış yaşıyoruz. Demire ve çimentoya yapılan zamları ya da arsa fiyatlarındaki yükselişleri sineye çekip alıcıya yansıtmamaya çalışıyoruz. Zaman zaman kendi içimizde çözümler geliştirerek alımı teşvik eden uygulamalara yöneliyoruz. Başka bir deyişle kendi kredilendirme sistemimizle, kendi öz kaynaklarımızı devreye sokuyoruz.' Konut kredisi faizlerinin yüzde l'in altına düştüğünde satışların canlandığını söyleyen Yılmaz, faizlerdeki artışın cüzi olduğunu ve konut alıcılarında tedirginlik yaratıp, satın alma talebini erteleyecek boyutta olmadığını söylüyor. Yılmaz sözlerine şöyle devam ediyor: ' İnsanlar gelirleri arttıkça ev almaya yöneliyorlar. Son yıllarda konut arzı katlanmasına rağmen fiyatlar yine de artıyor. çünkü, talep arzdan canh. Türkiye'deki konut fiyatlarının girdiği artış süreci bir süre sonra dünyadaki metropollerde bulunan konut fiyatlarıyla eşitlenecek. Önümüzdeki süreçte konuta talebin yoğun olacağım, fiyatların yüzde 10-20 civarında yükseleceğini öngörüyoruz.'
Bekle gör dönemi başlıyor ama uzun sürmeyecek!
Merkez Bankası'nın düşük faiz-yüksek karşıhk oram politikası neticesinde, bankaların faizleri yükseltmesi olgusunun talep üzerindeki etkisini, 'konutu yatırım aracı olarak gören' ve 'oturmak-ihtiyaç kaynaklı konut akalan' açısından ayn ayrı değerlendirilmesi gerektiğine inanan Propa İnşaat İcra Kurulu Başkanı Can Reşit Özçiçek, 'Konutu yatırım aracı olarak görenler için faiz maliyeti, en önemli kriterlerden biri' diyor ve ekliyor: 'Faiz artışı toplam geri ödemede ne kadar bir maliyet artışı getiriyor, bunu hesaplamak gerekir. 100 bin TL kredi tutan için, 120 ay vadede konut kredisi oranlan yüzde 0.76'dan yüzde 0.85'e yükseldi. Taksit tutan, 60 TL artışla, 1.273 TL'den 1.333 TL'ye çıktı. Toplamda geri ödenen tutar 7.200 TL artış gösterdi. Yatırıma olarak hareket edenler, hassas davranır. Konutun kendisine toplam maliyetini incelikle hesap eder. Maliyetteki artış yatınmada davranış ve karar değişikliği yaratabilir.' Faiz artışının getirdiği maliyet farkının çok yüksek olarak algılanmayacağım söyleyen Özçiçek, 'Yatinmcı olarak hareket I edenlerin, başta alım karan vermeden önce bir süre beklemeyi I I tercih etmeleri muhtemeldir. Ancak bu bekleyiş uzun sürmeyecektir zira mevduat faizlerinin reel getirişi yok ve inşaat maliyetlerindeki artış henüz konut fiyatlarına yansıtılmadı' diyor. Öte yandan, ihtiyaç saMplerinin ve oturmak için konut almak isteyenlerin talebinin devam edeceğini vurgulayan Özçiçek, 'Konut alımında konutun toplam maliyetinin artması neticesinde aha, sabadan indirim veya ödemede kolayhk talep edecek. Belki daha küçük metrekaren' bir konutu tercih etmek durumunda kalacak. Belki de farklı lokasyonda daha uygun fiyatlı bir konuta yönelecek. çünkü motivasyonu ihtiyaçtan kaynaklanıyor' diyor. Konut fiyatlarının düşeceğine de inanmadığım söyleyen Özçiçek, son dönemde inşaat malzemeleri fiyatlarındaki artışın konut fiyatlarına yansımadığım ve konut üreticilerinin düşük kar marjlarıyla çalıştığının altını çiziyor. 'Konut fiyatları, rekabetten dolayı baskı altında' diyen Can Reşit Özçiçek şöyle devam ediyor: 'Faizlerin yükselmesi konut fiyatları üzerindeki baskıyı bir süre daha devam ettirecek. Ancak bu baskı fiyat düşüşü olarak algılanmamak. Fiyat artışının ertelenmesi olarak algılanmalı. Orta ve uzun vadede konut fiyat endeksinin gidebileceği tek yön yukandır. Tüketici bu gerçeği algılamaya başladığı için, içinde bulunduğumuz her dönem, konut akmı açısından fırsat sunuyor. Fırsat dönemi olmasına rağmen her konutun fırsat olmadığının, projelerin çok iyi incelenerek, tüm ayrıntılan araştırıldıktan soma alınmasının gerektiğinin altını çizmek isterim.'
Faiz artışı kısa vadede konutu etkilemez
'Küresel ekonomik krizden çıkış ile birlikte tarihte görülmemiş seviyelerde düşerek çok cazip hale gelen konut kredileri bu karar üe tekrardan yükseliş trendine girmeye başladı' diyen Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Ali Dumankaya, faizlerdeki artışın konuta olan talebi ve satışları şu aşamada etkilemeyeceğini söylüyor. 'Yüzde 0,70 olan 5 yıllık bir kredi bugün 0,78 oranına yükseldi, bu da yatırımını konuttan yana kullanacak tüketiciye çok ciddi maddi yük getirmeyecektir' diyen Dumankaya, 'Merkez Bankası'nın aldığı karar ve 2011 enflasyon hedefleri ile artan faiz oranları konut faizlerinde ileriki dönemlerde başka artışları da beraberinde getirebilir. Bu yüzden artan faiz oranları kısa vadede konut talebini etkilemese bile orta vadede oluşabilecek yeni artışlar talebi ve satışları etkileyebilir' diyor.
Faizler daha fazla yükselmez
Özyurtlar Grubu Başkanı Tamer Özyurt konut kredisi faizlerindeki artışla ilgili şuyorumu yapıyor: 'Bankaların konut kredisi faiz oranlarında yaptıkları ortalama beş puanlık artışın ev satışlarını etkileyeceğini düşünmüyorum. şirketler bu durumu kendi içlerinde sübvanse ederek vatandaşa yansıtmazlar. Yani konut almak isteyenler için çok uygun bir dönemdeyiz. Önümüzdeki dönem için konuşacak olursak ben faizlerde daha fazla bir yükseliş beklemiyorum.'
Faizler yükselirse konut satışları düşer
'Konut kredisi kullandırmada en önemli husus, kredi oranlarının düşük seviyede tutulmasıdır' diyen Emlak iletişim Uzmanı Başak Soner, 'Vatandaşın bir ev satın almak ve borçlanmayı göze alabilmesi için, kullandığı kredinin geri ödenebilir olacağına inanması lazım' diyor ve ekliyor: 'İnsanımız artık gelir düzeyine göre seçim yapmak konusunda bilinçlendi. Yüksek faizle uzun vadede borçlanmanın toplam ödemeyi de yükselteceği unutulmamalı.'
Düşük faizli konut krecLüerinin ev sahibi olmayı kolaylaştırıp, satışları yüzde yüz artırdığının bir gerçek olduğunu dile getiren Soner, ilerleyen süreçte kiracılığı ortadan kaldıracak önemli bir devrim olduğunun da altını çiziyor. Soner, 'Özellikle orta sınıf tüketiciyi hedef alan konut kredilerinde, aylık taksitler bireylerinin gelirlerinin üçte birini aşmayacak şekilde düzenlendiği takdirde sistem başarılı olacaktır' diyor.
Kredi kullanmadan önce iyi araştırın
HurriyetKiyasla.com analisti Cem Tut ¬kun, 'Kredi kullanırken en gerçekçi karşı-laştırma kriteri olan Yıllık Maliyet Oranı (YMO) ile oluşturulan, YMO endeksinin yılın ilk ayında ne durumda olduğundan ve Merkez Bankası kararlarının faiz oranlarım nasıl etkilediğinden haberdar olmanız size çok şey kazandıracak' diyor. Ocak 2011 YMO endeksine baktığı ¬mızda konut kredileri YMO'sundaki düşüş eğiliminin devam ettiğini görebiliyoruz. 2010 Ocak ayında yüzdel4,08 olan YMO'nun, 2011 yılı ¬nın aynı ayında 3 puanlık bir düşüş yaşayarak yüzde 11 gerilemesi, 2010 yılı boyunca artan kredi talebinin ve tüketici güveninin bir göstergesi. YMO'daki düşüşün bir başka nedeni olarak sektörde büyük pazar payına sahip bankaların faiz indirimine gitmesi de gösterilebilir.
Merkez Bankası'nın 'Zorunlu Karşılık Oranlan' artırım kararından sonra konut kredisi YMO'lanndaki düşüş eğüiminin yavaşlayacağı bekleniyor, hatta ka ¬rarın ardından bazı bankalar konut kredileri faiz oran ¬larım artırarak beklentilerin boş olmadığını göstermiş oldular. 2011 yılının ilk ayına Merkez Bankası'nın aldığı kararlar damgasını vururken, yıl boyunca kredi talebini düşürmeye yönelik buna benzer kararlann alınmasına ise yüksek ihtimal veriliyor.
Ocak 2011 ayı içinde en düşük YMO yüzde 9,1, en yüksek YMO ise yüzde 16,76 olarak gerçekleşirken, oranlar arasındaki fark bize konut kredisi kullanmadan önce oldukça iyi araştırma yapmamız gerektiğini gösteriyor. Örneğin; 100 bin TL 120 ay konut kredisini yüzde 16,76 YMO oranından kullanan bir tüketicinin 200.044 TL toplam geri ödeme yapması gerekirken, aynı krediyi yüzde 9,91 YMO ile kullanan başka bir tüketici 156.373 TL geri ödeme yapıyor. Yanlış seçim yapan kullanıcı bu durumda yaklaşık 44.000 TL zarara uğramış oluyor.
Hürriyet/Seda TABAK