Konut kredisi kullanılırken dikkat edilmesi gerekenler!

Hürses Gazetesi yazarlarından Şükrü Kızılot bugünkü köşe yazısında konut kredisi kullanılması halinde dikkat edilmesi gereken hususlara dikkat çekti. Konut alırken banka kredisi kullanmanın avantajlarından bahsetti..

Konut alanların bir kısmı, "banka kredisi" de kullanmak suretiyle alıyorlar. 

Bunun iki avantajı var. 

1. Finansman sorununu çözüyorlar. 

2. Evi kiraya vereceklerse; gerçek gider yöntemini seçmek suretiyle, tahsil edecekleri kiradan, ödedikleri banka kredi faizini düşebiliyorlar. Böylelikle daha az vergi ödüyor hatta duruma göre hiç vergi ödemeyebiliyorlar. 

1-Gider Avantajı 

Yukarıda da belirtildiği gibi, ödenen banka kredi faizinin "gider" olma avantajı var. Olaya bu açıdan bakıldığında; evi satın alan kişinin, tamamının bedelini ödeyebilecek parası olsa dahi, tamamını mevcut tasarrufundan ödemeyip, evin bedelinin bir kısmı için "banka kredisi" kullanması daha avantajlı olabilir. 

Parasını mevduatta veya başka tasarruf enstrümanında değerlendirir, bankaya ödediği kredi faizini de kira gelirinden gider olarak düşebilir. 

2-Alım-Satım Bedeli 

Bazı durumlarda, evin satış bedelinin düşük gösterilmesi, binde 20 oranında ödenecek tapu harcının, daha düşük tutarda ödenmesine neden olabilir. Evi inşaat firmasından alanlarda, ilave olarak KDV yönünden de "az ödeme" avantajı doğabilir. 

Örnek: Salim Bey, İstanbul'da 800 bin liraya aldığı net alanı 165 m2 olan ev için 600 bin lira banka kredisi kullanmıştır. Tapu işlemleri 400 bin lira üzerinden yapılmıştır. 

Salim Beyin bu işlem nedeniyle 72 bin TL'si KDV, 8.000 TL'si tapu harcı olmak üzere 80.000 TL daha az ödeme avantajı (!) söz konusu olmuştur. 

İlk bakışta avantaj gibi görünen bu olayda, gizlenen "gerçek satış bedeli" bir vergi incelemesi sonucu ortaya çıkmıştır. 

İnceleme elemanı, tapu kayıtlarında 400 bin liraya alınmış gösterilen ev için, bankadan 600 bin lira kredi kullanıldığını tespit etmiş, krediden hareketle de evin gerçek alım-satım bedeline ulaşmıştır. 

Ardından da hem alıcı hem de satıcı hakkında "vergi inceleme raporu" düzenlemiş, gizlenen vergi ve harçlar cezalı olarak, gecikme faizi ile birlikte istenilmiştir. 

Yukarıdaki örneğin benzeri olaylar, gayrimenkul alım-satımında sık sık ortaya çıkmaktadır. O nedenle, özellikle banka kredisi kullanarak gayrimenkul alanların, o gayrimenkulün tapudaki değerini kullanılan kredinin üzerinde göstermeye dikkat etmelerinde yarar vardır. 

Aksi halde, yapılacak vergi incelemelerinde, bu durum kolayca ortaya çıkarılabiliyor.. 

-Vergi müfettişleri, alıcıların ifadesine başvurarak, her birine daireleri kaç TL'ye aldıklarını sormakta, ödemeyi ne şekilde yaptıklarını, banka hesaplarıyla birlikte araştırmaktadır. 

-Alıcının kullandığı banka kredisi, kişisel banka hesapları, bu hesaba giren ve çıkan paralar tek tek araştırılmaktadır. 

- inşaat firmasının yöneticileri ve yakınlarının banka hesapları ve ödeme yapan kişiler araştırılarak, ifade vermeye çağırılabilmektedir. 

Vergi inceleme elemanlan bu konuda yeterince deneyimli oldukları için, gizlenen alım-satım bedelini kolayca ortaya çıkarabilmekte veya emsal kıyaslaması da yaparak, yetkisini kullanarak re'sen matrah takdiri yapabilmektedir. 

Bu nedenle, evin gerçek alım-satım değerini bildirmek en sağlıklı yoldur(1). 

1 Şükrü KIZILOT, "Konut Alırken Banka Kredisine Dikkat Edin", Hürriyet Emlak Eki, 22.07.2012. 

Hürses