Konut kredisinde sabit faizle mi boçlanmalı? Değişken faizle mi?

Konut kredisi kullanlar sabit faizi mi? değişken faizi mi tercih etmeli?

Sabit Faiz…

Mevcut durumda, konut kredi sözleşmeleri incelendiğinde, sabit faizli kredi üzerinden işlemler yapılmakta ve sözleşmede belirtilen kredi faiz oranları değiştirilememektedir. Klasik ipotek kredisi olarak da adlandırılan sabit faiz oranlı konut kredisi, 1930'lu yıllardan itibaren finans piyasasında uygulanmaktadır. Bu krediler uygulamada uzun vadeli, sabit faiz oranlı, eşit geri ödemeli krediler şeklinde verilmektedir. Bir başka ifadeyle, bu tür kredilerde konut kredisi alan taraf, anlaşılan bir vade içerisinde borcun anapara ve faizini eşit taksitler halinde geri ödemektedir. Başlangıçta sabit geri ödeme içerisinde faiz kısmı yüksek iken, sona yaklaştıkça geri ödemelerdeki anapara payı artmaktadır. Kredi kullanıcılarının erken ödeme yapması durumunda ise, yapılan ödemeler borcun anapara tutarı için değil faiz için olmaktadır.

Ekonomide işlerin olumlu gitmesi durumunda, piyasa faiz oranları kaçınılmaz olarak daha da düşecektir. Bu durumda, sabit faizli konut kredisini kullanan taraf piyasada daha ucuza borçlanma imkânına kavuşacak ve kredinin kalan bakiyesini vadesinden önce kapatarak uygun koşullarda yeniden borçlanma (refinansman) imkânına sahip olacaktır. Ekonomide işlerin tersine dönmesi durumunda ise, faiz oranları yükselecek; ancak bankalar sözleşmedeki faiz oranlarını yükseltemeyecek ve krediyi vadesinden önce sona erdiremeyeceklerdir. Bu nedenle, sabit faizli konut kredisi, piyasa faiz oranlarının yükselmesi durumunda kredi veren kurum açısından zarar oluşturmaktadır. Hiçbir finansal kurum zarar üstlenmek istemez.

Değişken Faiz…

Değişken faizli konut kredisi, sabit faizli krediye alternatif olarak ilk kez 1978 yılının Aralık ayında Kaliforniya Tasarruf ve Kredi Birliği tarafından hayata geçirilmiştir. Değişken faizli konut kredilerinin en temel özelliği, sabit faizli kredilerin aksine, kredinin vadesi boyunca faiz oranının bir endekse bağlanması (genellikle enflasyon oranı) ve endeksteki değişmelere bağlı olarak kredi faiz oranlarının aşağıya ya da yukarıya doğru yeniden belirlenmesidir. Böylece, kredi veren kurum, faiz oranı riskine karşı korunmakta olup risk bir bakıma kredi borçlusuna aktarılmaktadır. Finansal kurum, karşılaşabileceği risklerden korunmak amacıyla konut kredisi alan kişileri sabit faizli konut kredisi yerine değişken faizli ipotek kredisine yöneltmekte ve bu tür kredilerin faiz oranlarını başlangıçtaki piyasa faiz oranlarına göre daha düşük belirlemektedir. Finansal kurum, uzun vadede faiz oranı riskini kredi alıcısına devretmenin yaratacağı avantaj nedeni ile başlangıçta düşük faiz uygulamayı göze almaktadır. 

Değişken faizli kredinin uygulanabilir olması için en temel varsayım, borç alan kişinin gelirinin de ayarlama dönemleri boyunca belirlenen endeks oranında (örneğin, enflasyon oranı) artmasıdır. Böyle bir varsayımın gerçekleşmemesi durumunda, yani kredi borçlusunun gelirinin endeks oranı ile aynı oranda artmaması durumunda, borç alan kişinin geliri içerisindeki geri ödeme payı sürekli olarak değişiklik gösterecek ve kişinin ödeme güçlükleri zaman içerisinde daha da artacaktır. Yeni mortgage yasası, bankalara hali hazırda sabit faiz oranı üzerinden verdikleri kredileri değişkene çevirme hakkı da tanıyor. Ancak banka faiz değişikliğini istediği gibi yapamayacak. 

Borçlananların önünde uzun bir vade ve kırılgan Türkiye ekonomisi gibi iki somut gerçek durmaktadır. Türkiye'de yarının ne olacağını kimse bugünden öngöremez. Türkiye'de hele uzun vadede rüzgârın hangi yönden eseceğini söylemek gerçekten zordur. Borçlanırken çok dikkatli olmak ve sözleşmeyi mutlaka çok iyi analiz etmek gerekir.
E-mail: alihepsen@yahoo.com