Konut piyasaları nasıl canlanır?
Unutulmamalıdır ki, konut sektörüne yapılacak yatırım, bir kartopu gibi büyüyerek, tüm ülke ekonomisinin gelişmesine katkıda bulunacaktır.
Konut Piyasalarının Daralma Süreci:
Konut piyasaları faiz oranlarının düşmesine bağlı olarak iyileşmeye ve 2004'lerde de hızlanmaya başladı.
2005 yılı içinde de konut satışları hızını arttırmaya devam etti. Bu durum konut fiyatlarını büyük ölçüde arttırdı. Özellikle birbiri ardına üretime geçen lüks TOKİ projeleri, yapıldıkları bölgelerin niteliğine bağlı olarak, fiyat artışlarında ön plana çıktı.
Fiyat artışlarının önlenemez yükselişinin de bir sınırı vardı ve bu durum nihayet konut satışlarını tıkamaya başladı. Bu tıkanıklık ilk kez, faiz oranlarından bağımsız olarak, 2005 yılı sonlarında aşırı fiyatlanmış konut projelerinde ortaya çıkmaya başladı.
2006'ın Mayıs ayından itibaren artmaya başlayan faiz oranları, konut satışlarındaki tıkanıklığı arttırmaya devam etti. Ancak, bu süreçte yeri, niteliği ve fiyatı uygun olan projelerin satışlarını sürdürdükleri görüldü.
Bu dönemde talep, küçük konutlara yönelmeye başladı.
Ancak faiz oranlarındaki yükselmenin devam etmesi, kredili konut satışlarını ve talebi daraltan bir faktör olmayı sürdürdü.
Konut üreticileri bu daralan sürecin önünü açmak için banka kredilerini fonlamaya başladılar. Buna karşın, satışlarda beklenen açılım bir türlü sağlanamadı.
Satışlar iyi ve nitelikli projelerdeki küçük ve düşük fiyatlı konutlara olan taleplerle sınırlı kaldı.
Konut Piyasalarını Etkileyen Unsurlar:
Konut piyasalarının nasıl gelişeceğinin, nasıl şekillendirileceğinin göstergesi, mevcut durumun gerçekçi olarak saptanmasından geçmektedir.
Niteliksiz, depreme dayanıksız, ruhsatsız konutların yenilenme gereksinimi, ciddi bir konut talebi yaratmaktadır. Ancak, bu faktörlerin dışında, konut sektörünü dinamik olarak etkileyen diğer olgulara da bir göz atmakta yarar vardır.
Türkiye İstatistik Kurumu verilerine bakıldığında, ülkemizdeki konut gelişim potansiyelinin ne denli güçlü olduğu açıkça görülecektir.
Eğer,
- Türkiye'de 15 milyonluk hane halkının %68'i, İstanbul'da da 2,5 milyonluk hane halkının %58'i ev sahibi ise,
- Türkiye genelinde evlerin %17'sinin tuvaleti, %6'sının banyosu, %5'inin mutfağı konut dışında ise ya da hiç yoksa,
- Türkiye genelinde yılda 636.000, İstanbul'da 96.000 çift evleniyorsa,
- Bu evliliklerin yaklaşık %90'ı ilk kez yapılıyorsa,
- Türkiye genelinde yılda 93.000, İstanbul'da 20.000 çift boşanıyorsa,
- Türkiye genelinde yılda 210.000, İstanbul'da 50.000 kişi ölüyorsa,
- Kırsal kesimden şehirlere, küçük şehirlerden büyüklerine yoğun bir göç söz konusu ise,
- Örneğin, 1995-2000 yılları arasında, İstanbul'a 920.000 kişi göç ediyor, 513.000 kişi de şehirden ayrılıyor ve böylece bu süreçte, göç nedeniyle net nüfus artışı, 407.000 kişi olarak gerçekleşiyorsa,
Bu demektir ki, Türkiye'de konut sektörü ayakta kalmak ve hızını kesmeden etkinliğini sürdürmek zorundadır.
Konut Sektöründeki Durum:
Bu güçlü sektörün, geçici de olsa duraksama geçirmemesi için sektörün bütün oyuncularının, üzerlerine düşen sorumluluğu yerine getirmesi gerekmektedir.
Yılda yaklaşık 600.000 konut açığının bulunduğu ve bu konutları alabilme gücüne sahip insanların oranının, ancak %20 olduğu bir ortamda ne yapılmalıdır?
Bu sektör, toplumun ekonomik yapısını, istihdamı, üretimi, kendisi ile ilişkide bulunan 300'e yakın sektörü doğrudan etkilemektedir.
Geniş kitlelerin konut sahibi olmasının bir yaşam boyu süren tasarruf gerektirdiği, hatta bir ömür boyu süren tasarrufun bile konut edinmeye yetmemeye başladığı bir ortamda, konut alımını kolaylaştıracak önlemlerin alınması önem kazanmaktadır.
Konut Sektöründeki Sıkıntılar:
Konut sektöründe,
- Çıplak kredi faizlerinin aylık %1,6-1,8 aralıklarına tırmandığı,
- Arsa fiyatlarının hızla arttığı,
- İnşaat maliyetlerinin her geçen gün yükselmeye devam ettiği,
- Bir arsa üzerinde proje geliştirmek için bürokratik işlemlerde harcanan zamanın inanılmaz boyutlara ulaştığı,
- İmar, ruhsat, iskân gibi işlemlerin her defasında bilinmezliklerle boğuşmak anlamına geldiği ve ömür tükettirdiği,
- Bir projenin başlangıcından itibaren ödenmesi gereken harçların, vergilerin çok büyük yükler getirdiği,
- Bütün bu yaşanan sıkıntıların, yitirilen zamanın, her geçen gün artan maliyetlerin, vergilerin, harçların yükünün gerçekte konut alıcıların ve tüm toplumun üzerine bir kâbus gibi çöktüğü,
- Sağlıksız, güvensiz, ruhsatsız, plansız, iskânsız ve deprem korkusu yaşatan konutlarda oturmanın yarattığı psikolojik çöküntünün, toplumun üretkenliğini ve verimliliğini olumsuz yönde etkilediği, bu durumun toplumun üzerine bir karabasan gibi çöktüğü açıkça görülmektedir.
Çözüm:
Sektörü ayağa kaldırmak için bu konuda planlı, programlı bir seferberliğe gereksinim vardır:
Konut alımı özendirilmeli, alıcılar cesaretlendirilmelidirler.
Konut sektörü üzerindeki vergi yükleri kaldırılmalıdır.
Konut kredi faizlerinin, satın almayı özendirecek şekilde düşürülmesinin, ülke ekonomisine yapacağı katma değer dikkatle hesaplanarak, bu konuda ivedi önlemler alınmalıdır.
Konut üretimindeki bürokratik güçlükler yeniden sorgulanmalı,
İnsanların rahatça ev alabilme olanağına kavuşması sağlanmalıdır.
Konut sektörü, Türkiye'nin önünü açacak, topluma önemli bir devingenlik kazandıracak en önemli sektördür. Bu sektöre hak ettiği önem en kısa zamanda verilmelidir.
Mutlu, huzurlu, gelişmiş ve çağdaş bir toplum yaratmada konut sektörünün geliştirilmesinin önemli payı olacaktır.
Kamuda bu konuya yön verenler başta olmak üzere, sektörün tüm oyuncuları, ülkemizin önünü açacak en önemli unsurlardan biri olan konut sektörünü ivedilikle yeniden modellemenin yolunu açmalıdırlar.
2008 yılı çıkmadan imardan vergiye kadar uzanan bütün bu alanlarda, beklenen düzenleme atılımları başlatılmalıdır.
Son söz:
*Konut sahibi olmak toplumumuzda çok önemli bir olgudur.
*Yıllardır sektörde süren daralma, konut talebinde çok ciddi bir potansiyel yaratmıştır.
*Türkiye ekonomisini çok hızlı bir şekilde canlandırmanın yolu konut alıcısını ve üreticisini desteklemekten geçmektedir.
*Konut alıcıları özendirilmeli, hatta ödüllendirilmelidir,
*Konuttaki vergiler, harçlar ivedilikle azaltılarak ucuz konut üretmenin önü açılmalıdır.
*Konut kredi faizlerini aşağı çekecek radikal önlemler alınmalıdır.
Böylece, 2008'in bir kayıp yıl değil de bir fırsatlar yılı olmasının önü açılmalıdır.
Unutulmamalıdır ki, konut sektörüne yapılacak yatırım, bir kartopu gibi büyüyerek, tüm ülke ekonomisinin gelişmesine katkıda bulunacaktır.
Alıcıya özel uyarı:
Bütün bunlardan öte, bugünlerde konut sektöründe yaşanan daralma konut alıcıları için bir fırsat olarak algılanmalı ve konut alıcıları, 2008 yılını bir fırsatlar yılı olarak değerlendirmelidirler.
Esenlikle kalın...
Dr. Turgut ENGİNOĞLU