KONUT PİYASALARININ ÖNÜ AÇIK
Konut piyasalarının nasıl gelişeceği günlük olayların değerlendirmeleri ile yapılamaz.
Bu piyasa uzun ve soluklu bir piyasadır. Geçici bir süre durgunluğa girebilir, bu süre izafi olarak uzun da kabul edilebilir. Ancak hiçbir zaman sürekli ve çok uzun süreli durgunluğa giremez.
Konutun temel unsuru insandır. Bu olgu birinci öncelikle ele alınmadan konut piyasalarını değerlendirmenin olanağı yoktur.
Konutta oturanlar, onların sayısı, nüfus artış hızı, evlenenler, boşananlar, yalnız yaşayanlar, gençler, yaşlılar, kadınlar, erkekler, bunların gelir durumu, beklentileri, özlemleri... Bütün bunlar bir konutlar dünyasını ve bunun doğal talebini yaratır.
***
Nüfusumuz konut talebini etkiliyor.
31 Aralık 2007 tarihinde, Türkiye'nin nüfusu 70.586.256 olarak belirlenmiş.
Bunların %70,5'i şehirlerde, %29,5'i kırsalda yaşıyor. Kırsalda yaşayanların oranı her geçen yıl azalmaya devam ediyor. Bu durum da şehirlere göçü ve konut talebini arttırıyor.
Genç toplum, ciddi bir konut talebi yaratır.
Nüfusun %35'i, 20 yaşın altındadır. Bu grubu çoğunlukla çocuklar, ilköğretim ve lise çağındaki gençler oluşturuyor. Bunların büyük bir kısmı aileleri ile yaşıyor. Şu anda konut talepleri yok, ancak bunların bir kısmının birkaç yıl içinde konut talepleri gündeme gelmeye başlayacaktır.
20-29 yaşları arasındaki insanların oranı %18'dir. Okuma, iş bulma, yeni bir yuva kurma telaşının ağırlık kazandığı bir dönemdir.
Bu dönemde yeni konut arayışları yoğunluk kazanmaktadır. Doğal olarak bu dönemin konut talebi de ağırlıklı olarak küçük konutlara yöneliktir. Küçük konutların daha kolay satın alınabilmesi, giderlerinin daha az olması, bu grubun
gelir durumu ile de örtüşmektedir.
30 yaşından küçük olanlar, toplumun %53'ünü oluşturuyor. Genç nüfusumuz oldukça yüksek oranda, hareketli ve arayışta olan bir yapıda. Bu denli genç bir toplum, yaşamını sürdürecek konutlara gereksinim duyacaktır. Bu da ciddi bir potansiyel konut talebi yaratmaktadır.
50 yaşın üzerindeki grupta konut talepleri farklılaşmaya başlamaktadır.
50 yaş ilginç bir yaş. Türkiye'deki erkeklerin ve kadınların sayısı, tam bu yaşta, birbirine eşit oluyor.
50 yaşın altına inildikçe erkeklerin sayısı, 50 yaşın üstüne çıkıldıkça da kadınların sayısı artıyor.
50 yaşın altında olan grupta, erkekler kadınlardan %3,7 oranında daha fazla iken, 50 yaşın üzerinde olan grupta kadınların oranı erkeklerden %13,7 fazladır.
50 yaşın üzerine çıkıldıkça, çocuklar evlenmekte, kendi yuvalarını kurulmakta, yeni konutlara taşınılmakta, anneler babalar yalnızlaşmakta, tek başına yaşayanların sayısı artmaktadır.
50 yaşın üzerine çıkıldıkça, sağlık sorunları ağırlaşmakta, gelir azalmakta, daha küçük olan ve daha az masraflı konutlara olan tercih artmaktadır.
Emeklilik sonrasının yarattığı gelişmeler konut talebini etkilemektedir.
65 yaşını emeklilik yaşı olarak kabul edersek, bu yaşın üzerinde bulunanların sayısı Türkiye genelinde 5.000.000 kişi. Bunların %43'ü erkek, %57'si kadın.
Daha üst yaş gruplarına çıkıldığında kadınların sayısı, erkeklere göre çok daha büyük oranda artmaktadır. Örneğin, 75 yaşın üzerinde bulunan yaklaşık 2 milyon insanın %38'ini erkekler, %62'sini kadınlar oluşturmaktadır.
85 yaşın üzerinde bulunanlarda, kadınların oranı %69'a çıkarken, erkeklerinki %31'e inmektedir.
90 yaşın üzerinde bulunanlar ise, tüm ülkede yalnızca toplam 97.000 kişidir.
Bunların 70.000'i (%72) kadınlardan, 27.000'i (%28) erkeklerden oluşmaktadır.
Emeklilik yalnızlık getirmektedir. Çocuklar yuvadan kopmuştur. Gelir azalmıştır. Hastalıklar artmıştır. Erkeklerin sayısı ciddi olarak azalmaya başlamış, yalnız yaşayan kadınların sayısı artmıştır. Bu dönemde masrafsız, rahat, gürültüsüz ve hastanelere yakın konutlar aranır olmuştur.
***
Konut geliştirirken gençlerin ve kadınların tercihleri öncelik almalıdır.
Türkiye'de bir yılda yaklaşık 210.000 kişi ölmektedir. Bunların %56'sını erkekler, %44'ünü kadınlar oluşturmaktadır...
Yaş ilerledikçe erkeklerin sayısı azalmakta, kadınlar dul kalmaktadır.
Her yıl yeni doğanların ve buna bağlı olarak gençlerin sayısı artmaktadır.
Bu nedenle konut geliştirirken de, gençleri ve kadınları öncelikli olarak ele almak, onların beklentilerini de karşılamak önem kazanmaktadır.
***
Hizmet sektöründe çalışanların sayısının artması, konut üretimini yeniden şekillendirecektir.
Türkiye'de yaşayanların istihdam durumuna baktığımızda,
%48'i tarımda, %34'ü hizmette, %13'ü sanayide, %5'i inşaatta çalışmaktadır.
İstihdamın bu yapısı her geçen gün tarımdan sanayiye ve özellikle hizmete doğru kaymaktadır.
Hizmet sektörünün önümüzdeki dönemde daha büyük bir oranda artacağı, bunun da konut yerleşim bölgelerini ve türlerini de etkileyeceği dikkate alınmalıdır.
***
Konut alıcılarının çoğu ücretli ve maaşlılardan oluşuyor.
Çalışanların,
%44'ü ücretli, maaşlı, yevmiyeli,
%34'ü ücretsiz aile işçisi,
%20'si kendi hesabına,
%3'ü işveren olarak çalışmaktadırlar.
Yapılan konutların bedelini kimlerin ödeyebileceği, konut üreticilerinin dikkate alması gereken önemli bir gerçek olarak ortaya çıkmaktadır.
Geniş kitlelerin konut alabilmek için krediye gereksinim duyacağı açıktır.
Geniş kitlelere konut satabilmek için konut üreticilerinin, finans kuruluşlarının ve devletin ortaklaşa hareket ederek kredi sorununu en ekonomik şekilde çözecek yolları bulması, bir zorunluluk olarak ortaya çıkmaktadır.
***
Emeklilerin ve öğrencilerin konut talebi iyi değerlendirilmeli...
Çalışmayanların,
%49'u ev kadını,
%30'u öğrenci,
%12'si emekli
%9'u diğer grubuna girmektedir.
Emeklilerin, gençlerin, öğrencilerin, yeni evlilerin konut gereksinimleri için;
Daha düşük gideri olan,
Bakımı ve temizliği kolay,
Fazla masraf çıkarmayan küçük evler üretmek gündeme gelmektedir.
***
Her yıl 636.000 çift yeni yuva kuruyor...
Her yıl Türkiye'de 636.000, İstanbul'da ise 96.000 çift evlenmektedir.
Evlilik yaşı ortalama olarak damatta 28, gelinde 24'tür. Evlenmeler en çok Ağustos ayında olmaktadır.
Yeni yuva, bir yerde, yeni bir ev demektir. Yeni evlilerin ödeme gücü, yaşamdan beklentisi, konut üreticilerinin dikkate alması gereken hususların başında gelmelidir.
***
Genç annelere ve çocuklara yönelik bir yapılanmaya gereksinim var.
Türkiye genelinde, bir yılda toplam 1.400.000 çocuk doğmakta, bunların %51'i erkek, %49'u kız çocuklarından oluşmaktadır.
Doğan çocukların annelerinin yaş ortalaması da 28'dir.
Genç annelerin beklentisi, gerçekte toplumun gelişim dinamiğini yönlendirmektedir. Çocuklarını rahatça büyütebilecekleri bahçeler, parklar, çocuk yuvaları, oyun alanları, okullar, sağlık kurumları...
Hemen hepsi, konut dünyasının içinde etkin bir şekilde yer almalıdır...
***
Boşanan çiftler konut talebini arttırıyor!
Türkiye'de her yıl 93.000, İstanbul'da da 20.000 çiftin boşandığı görülmektedir.
İstesek de, istemesek de boşanmak her geçen gün hızını arttırıyor.
Boşanmak, bir yerde yuvanın yıkılması ve yalnızlık demektir.
Ekonomik gücün bölünmesi ve küçülmesi anlamına gelir.
Toplumsal denge yeniden ve farklı şekilde kurulur...
Hareketli, renkli bir çevre onları daha çok çeker kendine, rahatlatır. Konut tercihleri, konutların bulunduğu yerler büyük ölçüde değişir. Çoğu kez yeni bir dünya arayışı başlar.
***
Üretilecek konutlar nasıl olmalıdır?
Konut üretimi,
Kadını önemseyen,
Çocukların, yaşlıların ve gençlerin beklentilerini karşılayan,
Genç ve yaşlı, yalnız olarak yaşayanları da dikkate alan,
Sosyal, kültürel alt yapısı tamam,
Eğitim, sağlık ve ulaşım sorunları çözülmüş...
Ve ayrıca,
Geniş kitlelerin alım gücüne hitap eden,
Ekonomik, ergonomik ve rahat konut üretimine ağırlık verilmelidir...
Son Söz:
Toplum her yönüyle yeniden şekillenmektedir. Nüfus artış hızı ve şehirlere göç yüksek orandadır. Gençlerin sayısı belirgin olarak artmaktadır. Evlenenler, boşananlar, eşini yitirenler, emeklilikler, gelir durumundaki değişimler bütün bunlar ciddi bir konut talebi yaratmaktadır. Konut talebinin azalma, durma, kesilme olanağı yoktur. Bu talep, hızını giderek arttıracaktır.
Bütün bu gelişmeler konut tip ve büyüklüklerini de etkilemektedir. Geniş kitlelerin nitelikli, ekonomik, kolay satın alınabilen, düşük masraflı, ulaşım ve altyapı sorunları çözülmüş konutlara olan talebi devam edecektir.
Konut sektörünün önü açıktır. Yeter ki konut üreticileri potansiyel talebi iyi yönetip yönlendirebilsin. Yaşanan sıkıntıların, geçici duraklamaların çok cazip fırsatlar yaratacağından kimsenin kuşkusu olmamalıdır.
Sağlık ve esenlik dileklerimle...
Dr. Turgut ENGİNOĞLU
11.08.2008
