Konut satışında Aralık ayı rekoru yanıltıcı!

Gazeteci Alaattin Aktaş, "Aralık ayındaki satış rekor olmaya rekor da, bu satışın nasıl gerçekleştiğine ve detayına bakmadan değerlendirme yapmak çok yanıltıcı" diyor...

Dünya gazetesi köşe yazarlarından Alaattin Aktaş bugün köşesinde "Konut satışında aralık ayı rekoru çok yanıltıcı" başlıklı yazısına yer verdi. İşte yazının detayları; 

Konut satışında rekor kırıldığını söyleyenin başı ağrımaz. Çünkü bu değerlendirme doğru. Aralık ayındaki konut satışı 202 bine ulaştı. Bu, şimdiye kadar bir ayda gerçekleştirilen en yüksek satışa işaret ediyor. Daha önce en yüksek satış 147 binle 2018 yılının ekim ayında gerçekleşmişti.

Aralık ayındaki satış rekor olmaya rekor da, bu satışın nasıl gerçekleştiğine ve detayına bakmadan değerlendirme yapmak çok yanıltıcı. Hele hele konut satışının bu yıl da aynı tempoda devam edeceğini varsaymak tümden hatalı bir yaklaşım.

Avantajlar biteceği için...

Konut satışının aralık ayında bu düzeye çıkmasını sağlayan temel etken harç ve KDV indirimi. Bu avantajların 2019 yılıyla birlikte sona erecek olması talebin öne çekilmesi sonucunu doğurdu. 202 bini izah edecek en temel gerekçe bu.

İddialı bir tahmin olacak ama ocak ayındaki konut satışının 100 bini ancak bulacağını söyleyebiliriz. Satış aralıktan ocağa muhtemelen yarı yarıya azalacaktır.

Kredi faizinin etkisi

Kredi faizlerindeki indirimin bu 202 binde elbette etkisi var ama bu çok sınırlı bir etki. Kredi faizlerinin konut satışına etkisini ağustos ve eylülde gördük; sonrasında yatay denilebilecek bir eğri çıktı ortaya. Temmuzda 13 bin olan ipotekli satış kredi desteğiyle birlikte ağustosta 34 bine, eylülde 58 bine fırladı, aralık ayındaki ipotekli satış ise 50 bin.

Sayılar çok açık gösteriyor; faiz indirimi ilk aşamada bir canlılık getirdi, sonrasında ipotekli satışlarda yeni bir baz oluştu; artık artış yok.

Üstelik faiz indirimindeki temel amaç ilk el konut piyasasını canlandırmaktı. Sonuç? Eylülde 18 bin olan ipotekli ilk el konut satışı aralıkta 16 binde kalmış...

Faizi düşürmek yetmiyor

Konut kredisi faizini düşürmek piyasayı belli ölçüde canlandırdı ve yatay bir seyir oluşmaya başladı. İpotekli satışlar dört aydır yatay seyrediyor.

Konut almak isteyenler kredi kullanmaya pek hevesli değil. Parası olan peşin alımı tercih ediyor; olmayan da konut kredisi gibi çok uzun vadeli bir yükün altına girmiyor, giremiyor.

Hele bir kesim var ki kredi faizini sıfır yapsanız bile konut almayı aklından bile geçiremiyor.

Dolayısıyla konut kredisi faizini düşürmekle sorunun çözülemeyeceği ortada. Konut fiyatları makul düzeye inmeden ve gelirler artmadan piyasayı kalıcı bir şekilde canlandırmak mümkün görünmüyor.

Hep vurguladığımız bir gerçeğin altını bir kez daha çizelim; konutta toplam satışlar değil, ilk satışlar önemli. Aralık ayındaki ilk satışlarda da ipotekli olanlar değil diğer satışlar çok belirgin bir artış gösterdi. 75 bini bulan ilk satışların yalnızca 16 bini ipotekli satışlardan 59 bini ise diğer satışlardan oluştu.

Aralık rekoru 2019’u kurtarmaya yetmedi

Tamam, konut satışında geçen aralık ayında rekor kırıldı ama bu rekor 2019 yılındaki satışın önceki yılların altında kalmasını önleyemedi.

Geçen yılın tümünde 1 milyon 349 bin konut satıldı. 2018 ve 2017’deki satışlar daha fazlaydı. Yani son üç yılın en düşük satışı geçen yıl gerçekleşmiş oldu.

Konut satışında tüm Türkiye’yi kapsayan istatistikler 2013 yılından bu yana tutuluyor. Dolayısıyla son yedi yıla bakıyoruz; bu yedi yılda en düşük ilk satış geçen yıl yapılabilmiş. Düşünebiliyor musunuz, konut arzı giderek artarken ilk satış yedi yılın en düşük düzeyine inmiş.

Bazı sayılar öylesine çarpıcı ki... 2013 yılında 204 bin, 2016’da 200 bin, 2017’de 207 bin ipotekli ilk satış yapılmış. 2019’a gelmişiz, ipotekli ilk satış yalnızca 113 bin düzeyinde. Neredeyse yarı yarıya azalma var.

Sorun faiz değil, güven!

Hep diyoruz ya faizi değil düşürmek, sıfıra bile indirseniz bazı vatandaşlar hiçbir zaman konut alacak ekonomik güce sahip olamayacakları için alıcı konuma geçemiyor; bazı vatandaşlar da yarınlarına dönük güvensizlik yüzünden uzun vadeli borç altına girmek istemiyor. Dolayısıyla bizim sorunumuz yüksek faizden çok, güvensizlik ortamı. Bu sorunu çözmeden, hadi tümüyle çözmek mümkün değilse de belirgin ölçüde azaltmadan piyasayı canlandırabilmek söz konusu olamayacak.

2019'un konut satış röntgenini çektik!

2019 yılında 1.3 milyon konut satıldı!