Konut satışında vergi cezası almamak için nelere dikkat edilmeli?
Büyük Torbalı Gazetesi'nin yazarlarından Bayram Çiftçi bugünkü yazısında konut satışında vergi cezası almamak için yapılması gerekenlerden bahsetti. İşte Bayram Çiftçi'nin o yazısı...
Konut satışlarında ‘tapuda görünen satış değeri’ ile ‘fiili gerçekleşen satış değeri’ arasındaki farkı tespit eden Maliye’nin binlerce konut satıcısına yüklü cezalar kestiğini duymaktayız.
Tapuda gerçekleşen konut veya diğer gayrimenkul alım satım işlemleri Maliye için iki açıdan önemli. Birincisi; alım satım değeri üzerinden tapu harcı alınıyor. İkincisi; satıcının kazancı üzerinden Gelir Vergisi (GV) doğuyor. (Gayrimenkulün edinim tarihinden itibaren beş tam yıl geçtikten sonra satış yapılmışsa kazanç ne kadar yüksek olursa olsun vergi ödenmiyor.) Tapu harcı; satış işlemi sırasında devletin kasasına hemen girerken, Gelir Vergisi’nin (GV) kasaya girmesi ise satıcının beyanına bağlı. Satıcı, ertesi yılın mart ayında kazancını beyan etmesi gerekiyor.
Satıcı; sattığı konuttan elde ettiği kazancı, Maliye’ye hiç beyanda bulunmamışsa veya düşük değerden beyanda bulunmuşsa sıkıntı burada başlıyor. Maliye; satıcının banka hesaplarına giren tutarı çok rahat tespit edebiliyor. (Tapu kayıtları ile eğer varsa kullanılan kredi arasındaki fark da rahatlıkla tespit edilebiliyor.) Tapu kayıtları ile banka hesabı arasında fark görüldüğünde de cezai işlem yapılıyor. Beyan edilmeyen kazanç için; yüzde 35’i bulan “Gelir Vergisi”, bir o kadar “vergi ziyai cezası” ve ayrıca “gecikme faizi” isteniyor.
PEKİ, CEZAİ İŞLEMLE KARŞILAŞMAMAK İÇİN NE YAPMALI?
* Konut alırken satıcının “değeri düşük gösterelim, yoksa vergi çıkıyor” şeklindeki teklifine “Hayır” denilmeli. Satıcının alıcıya “vergi çıkıyor” dediği konu aslında; (alıcıyı da ilgilendiren tapu harcından çok) satıcının ertesi yıl mart ayında ödeyeceği gelir vergisi. Satıcı kendi ödemesi gereken gelir vergisinden kurtulmak için alıcıyı da (değeri düşük göstererek) bir nevi usulsüz işleme ortak ediyor.
Alıcı, aradan birkaç yıl geçtikten sonra aldığı konutu satmak istediğinde (alış değeri düşük göründüğünden) önceki satıcının vergi yükü de kendisine kalıyor. (Alış değeri düşük, satış değeri gerçek olduğunda kazanç olduğundan daha yüksek görüneceğinden) Dolayısıyla vergi hesabını; konutu satarken değil alırken (gerçek değerinden) yapmak önemli hale geliyor bu durumda.
Konut satışından kazanç elde eden gayrimenkul sahipleri vergi hesabında (2016 gelirleri için) 11.000 lira istisnayı düşebilirler. Ayrıca ödeyecekleri vergiyi hesap ederken kazançlarını enflasyondan arındırabilirler. Konut satışında; iktisap bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranında arttırılabilmesi için, alış ve satış tarihleri arasındaki sürede, endeksteki artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekiyor.
Kat karşılığı inşaat işinin devrinde belge düzeni ve KDV oranı
Vergi uygulaması genellikle mantık çerçevesinde çözüm üretebilmeyi mümkün kılar. Bazen de artık çözüm üretebilecek bir yol kalmaz. Zira o işlemi yapıyorsanız işlemin mahiyeti değişeceği için farklı bir vergi yükü ile karşı karşıya kalınması gerekebilir.
Başlıkta belirttiğimiz konu tam da böylesi bir duruma güzel örnek teşkil edecek durumdadır. Kat karşılığı inşaat işini müteahhit olarak kendiniz yaparsanız, inşaatın işyeri veya konut olması durumuna göre farklı KDV oranı uygulanır. Şayet konut ise net alanının 150 metrekareden büyük olup olmamasına veya 150 metrekareden küçük konutlar için inşaatın yapıldığı arsanın durumuna veya emlak vergisi değerine göre farklı oranda KDV uygulanması gerekir.
Buradan da görülüyor ki, vergi uygulamasında işin mahiyeti, kanun veya yetki çerçevesinde Bakanlar Kurulu veya idari belirlemeye göre uygulanacak vergi oranında farklılıklara neden olabilmektedir. Önemli olan yapılan işin ne olduğunun net olarak tanımlanması ve ona göre vergi kanunları karşısındaki durumunun değerlendirilmesidir.
Bu genel değerlendirmeden sonra bir inşaat firması tarafından kat karşılığı inşaat anlaşması yapılan bir işin, henüz inşaat başlamadan bir başka müteahhit firmaya devredilmesi durumunda öncelikle bu işlemin mahiyetinin ne olduğunun bilinmesi gerekir. Bu işlem, daire veya dükkan şeklindeki bir gayrimenkul teslimi olmayıp, ticari olarak işin bir başkasına devredilmesidir. Açık deyimiyle ticari hayatın içerisinde ve ticari faaliyet çerçevesinde yapılabilen bir işlemdir. O zaman bu işlemin vergi kanunlarında özel bir tanımlaması ve belirlenmiş bir vergi oranı var mı diye bakmamız gerekir. Buna da esas itibarıyla KDV açısından bakmamız gerekecektir.
Katma Değer Vergisi Kanunu’nda ticari kapsamda yapılan teslim ve hizmet ifalarının KDV’ye tabi olduğu hükme bağlanmıştır. Kat karşılığı inşaat işinin devri de ticari kapsamda yapılan bir teslimdir. Devir yapanın bu iş için yapmış olduğu harcamalar dışında bir bedel almaksızın bu devri yapıyor olması işin mahiyetini değiştirmeyecektir. Daha açık deyimiyle; böyle yapılması bir gider aktarımı olarak değerlendirilemeyecektir. O zaman yapılan devir tamamlandıktan itibaren 7 gün içerisinde fatura düzenlenmesi ve bedel üzerine yüzde 18’lik genel oranda KDV uygulanması gerekir.
İşin başlanıldıktan ve belli bir aşamaya geldikten sonra bir başkasına devredilmesi de yine aynı şekilde değerlendirilmesi gerekecektir. Elbette bu durum yüzde 1 KDV oranına tabi daireler yapılmak üzere anlaşılan bir kat karşılığı inşaat işinin başlanılmadan veya belli bir aşamaya geldiğinde devrinde özellikle devir alan açısından aradaki fark KDV oranına ulaşabilecek bir ilave finansman maliyeti yaratacaktır.
Ancak, katma değer vergisi indirilebilen bir vergi olduğundan devir alan ödediği bu vergiyi indirim hakkına sahiptir. Devir alan şirket ise ve bu şirketin başka faaliyetleri de varsa bu vergi indirimi daha kısa sürede gerçekleştirilebilecek olması nedeniyle katlanılacak veya alternatif finansman yükü daha az olacaktır. Devir alan şirketin başka bir faaliyeti yoksa, o zaman bu finansman yükü daha uzun süre taşınacak, en sonunda indirimli oranda satılan dairelerin vergi dairesinden KDV iadesi alınmasına kadar devam edecektir. Doğal olarak da bu işin devrinde fiyatın belirlenmesinde belli ölçüde etkisini gösterebilecektir.
Büyük Torbalı/ Bayram Çiftçi