Konut satışlarında artış sürecek!

KONUT satışları, 2018 yılma artışla başladı. Türkiye genelinde konut satışları 2018 Ocak’ta geçen yılın aynı ayma göre yüzde 1.7 oranında artarak 97 bini aşarken, ipotekli konut satışlarında gerileme sürdü, ilk defa satılan konut sayısındaki artış ise sınırlı kaldı. Sektör temsilcileri ve uzmanlar, 2018’de konut satışlarında artışın hızlanacağı görüşünü dile getirirken, faiz oranlarında yaşanan artışın konut piyasasında arz-talep dengesizliğine neden olduğunu, piyasanın önünün açılması için faizlerin düşmesi gerektiğini vurguluyor.

Para Dergisi'nden Hülya Genç Sertkaya'nın haberine göre, Konut satışları 2017’nin Ekim, Kasım ve Aralık aylarında bir önceki yılın aynı ayma kıyasla sırasıyla yüzde 5.7, 7.5 ve 6.8 gerilemişti. Ocak’ta İstanbul 16 bin 336 konut satışı ile ilk sırada yer aldı, ipotekli konut satışlarındaki gerileme devam ederek, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 20.3 oranında azalışla 28 bin 678 oldu. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı yüzde 29.6 olarak gerçekleşti, ipotekli konut satışlarında uzun süredir yaşanan düşüşte, yüksek faiz oranları etkili olmaya devam etti. Ocakta, Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı yüzde 0.3 artarak 44 bin 363 düzeyinde gerçekleşti. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı yüzde 45.7 oldu. Yabancıya konut satışlarında artış ise devam etti. Yabancıya konut satışı Ocak’ta yüzde 25.7 artışla bin 742 oldu. Yabancıya satışlarda ilk sırayı 272 konut ile Iraklılar aldı.

"İYİ BİR BAŞLANGIÇ YAPTI"

İstanbul inşaatçılar Derneği (INDER) Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, sektörün 2018’e iyi bir başlangıç yaptığı görüşünde. Yeni yılda konut satış artış hızının yavaşlamasının beklenen bir durum olduğunu belirten Durbakayım, 2018’de konut satışlarındaki artış trendinin devam edeceğini, 2017’ye göre daha iyi bir performansın ortaya çıkacağını kaydetti. Bu yıl daha mütevazı büyüklükte, daha alınabilir rakamlarda konut satışlarının artacağını dile getiren Durbakayım, “Konut satışları Anadolu’ya doğru yayılarak devam edecek. Elbette lokasyonu doğru olmayan, malının arkasında duramayan şirketler zor satış yapacak” dedi.

Yabancıya konut satışında mütekabiliyet çıktığını anımsatan Durbakayım, “Müktesep hakkı verilmesini bekliyoruz. Bu da olursa, yabancı daha fazla konut satışlarına ilgi gösterecek” ifadelerini kullandı.

ICK Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Cemal Kuru ise geçen yılın son üç ayında konut satışlarındaki sıkıntının bu yılın Mart-Haziran dönemindeki satışlar ile telafi edilmesini beklediklerini vurguladı. Kuru, Mart-Haziran döneminde konut satış patlaması beklediklerinin altını çizdi.

YAPI RUHSATINDA REKOR ARTIŞ

Geçen hafta inşaat sektörüne yönelik açıklanan diğer bir önemli veri ise yapı izin istatistikleri oldu. TÜİK verilerine göre, 2017’de belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatlarının yüzölçümü bir önceki yıla göre yüzde 31.8 artarken, bina sayısı yüzde 16.2    artışla 155 bin 148, değeri yüzde 56.8 artışla 293.5 milyar TL, daire sayısı yüzde 32.3    artışla 1 milyon 323 bin 118’e yükseldi. Bu dönemde yapı kullanma izni verilen bina sayısı yüzde 1.7 azalışla 116 bin 767 olurken, daire sayısı yüzde 8.9 artışla 820 bin 526 düzeyinde gerçekleşti. Yapı kullanma izin belgesi verilen konutların yüzölçümü yüzde 6.6, değeri yüzde 28.2 artış gösterdi.

Söz konusu verilerin açıklanmasıyla, sektörde “arz-talep” dengesi tartışmaları yeniden alevlendi. 2017’de yapı ruhsatı sayısında yaşanan artışı iki faktörün tetiklediğini -vurgulayan Durbakayım, geçen yıl yürürlüğe giren yeni imar yönetmeliğinin yapı ruhsatı başvurularını artırdığını ifade etti. Durbakayım, “Yapılarda büyük daireler yerine küçüklerin tercih edilmesi nedeniyle 2017’de yapı ruhsatı verilen daire sayısı yüzde 32.8 artış gösterdi. Yapı ruhsatı sayısını artıran diğer faktör ise hazırlıklarını ve eksikliklerini tamamlayan büyük hacimli kentsel dönüşüm projelerin geçen yıl devreye girmesi oldu” dedi.

"KDV İNDİRİMİ BEKLENTİSİ"

Peki, konut stoku var mı? Varsa ne kadar? Ekonomist Erdoğan Turan’a göre, yükselen faizler ve azalan talep inşaat sektörünü zorluyor. Sektörün asıl sorununun 600 bin ile 1 milyon adet arasında bir yerde olduğu ifade edilen konut stok rakamı olduğunu dile getiren Turan, “Konut sektörü şimdi yüksek faiz ve artan stokla baş etmeye çalışıyor. Sektörün ekonomi yönetiminden daha önce uygulandığı gibi vergi indirimleri beklentisi var” diye konuştu.

Bu arada, bazı semt ve bölgelerde yapı ruhsatlarında yoğunlaşmayı önlemek adına sektörden “yapı ruhsatında kota veya benzeri bir uygulamaya geçilsin” önerisi de geldi.

"KONUT ALMA İŞTAHI SÜRÜYOR"

İstanbul Medipol Üniversitesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Nurullah Gür, konut talebinin son aylarda düştüğüne dair sinyaller olduğunu belirterek, faiz oranlarında yaşanan artışın konut piyasasında arz-talep dengesizliğine neden olduğunu kaydetti. Faizlerdeki artışın bir taraftan üretim maliyetlerini arttırırken, diğer taraftan da talebi dizginlediğini söyleyen Gür, “Yüzde 1’lik faiz oranı konut piyasası için psikolojik seviyedir. Konut kredisi faizleri yüzde Tin üzerine çıktığı dönemlerde insanlar konut alma planlarını ötelemeye başlıyor" dedi.

2018 yılına moralli başlayan Tüketici Güven Endeksi Şubat’ta yatay bir seyir izledi. TÜİK ve Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası işbirliği ile yürütülen Tüketici Eğilim Anketi sonuçlarından hesaplanan Tüketici Güven Endeksi, Şubat’ta bir önceki aya göre yüzde 0.1 azalışla 72.33’ten 72.25 düzeyine geriledi. Bu arada soru bazında endeksler incelendiğinde tüketicilerin gelecek 12 aylık dönemde konut satın alma veya inşa ettirme ihtimali ise Şubat’ta geçen yılın aynı ayma göre yüzde 8.5 oranında gerileyerek, 8.2 oldu.

TÜIK geçen hafta sektörel güven endeksi verilerini de açıkladı. Buna göre Mevsim Etkilerinden Arındırılmış Hizmet Sektörü Güven Endeksi 2018 Şubat’ta yüzde 1.3 azalarak 100.7 değerine düşerken, Perakende Ticaret Sektörü Güven Endeksi yüzde 1.5 azalarak 104.7, İnşaat Sektörü Güven Endeksi yüzde 3.7 azalarak 83.8 oldu. Sektörel güven endekslerini değerlendiren

Ekonomist Erdoğan Turan, “Hizmet ve perakende ticarette güven endeksinin gerilemesi elbette önemli ama bu sektörlerde büyük bir sıkıntıdan bahsetmek zor. Asıl sorun inşaat sektöründe” ifadelerini kullandı.

KAPASİTE KULLANIMI YÜZDE 77.8

Geçen hafta Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) imalat sanayinde faaliyet gösteren 2 bin 107 katılımcıdan aldığı yanıtları ağırlıklı olarak toplulaştırmasıyla elde ettiği imalat sanayi kapasite kullanım oram verilerine açıkladı. Buna göre Şubat’ta imalat sanayinde kapasite kullanım oranı bir önceki aya göre 0.4 puan azalışla yüzde 77.8 oldu. Şubat’ta gıda ve içecekler, dayanıksız tüketim malları, dayanıklı tüketim malları ve yatırım mallarında azalış görülürken, ara mallarda artış yaşandı. Şubat’ta imalat sanayi genelinde mevsimsel etkilerden arındırılmış kapasite kullanım oram aylık bazda 0.1 puan artışla yüzde 78.8 oldu.

Reel Kesim Güven Endeksi (RKGE) ise, 2018 Şubat’ta bir önceki aya göre 2.5 puan artarak 110.8 seviyesinde gerçekleşti. Gelecek üç aydaki ihracat sipariş miktarı, mevcut toplam sipariş miktarı, gelecek a üç aydaki toplam istihdam miktarına ilişkin değerlendirmeler endeksi artış yönünde etkilerken, son üç aydaki toplam sipariş miktarı, mevcut mamul mal stoku miktarı, genel gidişat ve sabit sermaye yatırım harcamasına ilişkin değerlendirmeler endekse azalış yönünde yansıdı. Mevsimsellikten Arındırılmış Reel Kesim Güven Endeksi Şubat’ta bir önceki aya göre 0.1 puan azalarak 110.8 puan seviyesinde gerçekleşti.

"KUR OYNAKLIĞINI AZALTACAK"

TCMB, geçen hafta Aralık 2017 itibarıyla özel sektörün yurtdışından sağladığı kredi borcu gelişmelerini açıkladı. TCMB verilerine göre, uzun vadeli kredi borcu 2017’de bir önceki yıla kıyasla 18.2 milyar dolar artarak 220.6 milyar dolar, ticari krediler hariç kısa vadeli kredi borcu ise 4 milyar dolar artarak 18.3 milyar dolar düzeyinde gerçekleşti. Özel sektörün yurtdışından sağladığı toplam kredi borcu, Aralık sonu itibarıyla kalan vadeye göre incelendiğinde, bir yıl içinde gerçekleştirilecek olan anapara geri ödemelerinin toplam 70.2 milyar dolar tutarında olduğu gözlendi. Ekonomist Turan, özel sektörün dış borçlanmasında fren mekanizmasının devreye girdiğini vurgulayarak 15 milyon dolar üzerinde dış borçlanmanın gözetim altına alındığını ve koruma zorunluluğu getirildiğini söyledi. Son rakamlarla özel sektörün dış borcunun bir önceki yıla göre 22 milyar dolar arttığım ve 239 milyar dolara ulaştığını vurgulayan Turan, şunları kaydetti:

“22 milyar dolarlık ilave borçlanmanın 18 milyar doları uzun vadeli 4 milyar doları kısa vadeli borçlar. Bu yüksek borçlanma rakamına karşı sektörün kur riskine karşı yeteri kadar kendini korumaması kamu otoritesinin bu konuda kararlar almasına neden oldu. Dış borçlanma koşullarının zorlaştırılmasının özel sektörün kur riskine karşı korunması yanında yurt içinde kur oynaklığının azalmasına da etkisi olabilecek. Ekonomide stresi kur üzerinden ölçmeye alışmış iş dünyamız için de oynaklığın azalması ekonomide asıl sorunlara odaklanılma-sma, sonuçlara değil sebeplere dair çözümlemeler üzerine kafa yorulmasına sebep olabilecek.”

KISA VADELİ DIŞ BORÇ STOKU ARTTI

TCMB verilerine göre, Türkiye’nin kısa vadeli dış borç stoku 2017’de bir önceki yıla göre yüzde 16 artışla 117.7 milyar dolara yükseldi. 2017 sonu itibarıyla, orijinal vadesine bakılmaksızın vadesine bir yıl veya daha az kalmış kısa vadeli dış borç stoku, 177.5 milyar dolar düzeyinde gerçekleşti. TCMB geçen hafta 2017 sonu uluslararası yatırım pozisyonu verilerini de açıkladı. Buna göre Türkiye’nin yurtdışı varlıkları 2017’de yüzde 5.8 artışla 228 milyar dolar, yükümlülükleri yüzde 17.1 artışla 681.3 milyar dolar olurken, net uluslararası yatırım pozisyonu açığı 87.1 milyar dolar artışla 453.3 milyar dolara yükseldi. Bu arada Hazine Müsteşarlığının açıkladığı verilere göre, 2018 Ocak’ta merkezi yönetim brüt borç stoku bir önceki aya göre 16.1 milyar TL artışla 892.6 milyar TL oldu.

Nazmı DURBAKAYIM / İstanbul İnşaatçılar Derneği Başkanı

"Herkes konut üretmemeli"

Türkiye'de bugün 250 bin yapı müteahhidi var. Bütün Avrupa'da ise bu sayı 7 bin civarında. Türkiye'deki yapı müteahhitlerini belli klasmanlara göre ayırıp, bir piramit şeklinde yukarıdan aşağıya göre sıralamak lazım. Küçük ölçeklilerin yeterli imkanları olmadığı için franchising gibi bir sistemle üst firmanın garantisi altında işler yapması sağlanmalı. Yetkinlik kazandığında kendi işlerini alabilmeli. Herkes konut üretmemeli. İnşaatı yapan şirketin 'teknik yeterliliği, mali yeterliliği var mı?' diye bakılmalı. Otomotivde, belli bir parça stoku ve servis ağı olmayan nasıl distribütör olamıyorsa, konutta da benzeri düzenlemeye gidilmeli.

Doç. Dr. Nurullah GÜR / İstanbul Medipol Üniversitesi Öğretim Üyesi

“Yüksek faiz yüzünden yeni yatırım planları erteleniyor"

Geçtiğimiz yılın Kasım ayında gelen yüzde 79.9'luk oran ile 2008'deki küresel finans krizi sonrasındaki en yüksek kapasite kullanım oranına erişilmişti. Kapasite fS kullanımında son üç ayda kademeli bir düşüş yaşandı. Mevsim etkilerinden arındırılmış veriye baktığımızda ise Şubatta bir önceki aya göre ufak da olsa bir artış var. Birçok önemli sektörde kapasite kullanım oranı yüzde 80’in üzerinde seyrediyor. Reel sektörden gelen bilgiler ve son aylardaki kapasite kullanım oranı verileri imalat sanayinde üretim kapasitesini ve verimliliği arttırmak için yeni yatırımlara ihtiyaç duyulduğuna işaret ediyor. Yeni yatırım ihtiyacı tekstil, ağaç ürünleri, kağıt ürünleri ve otomotiv gibi sektörlerde daha çok ön plana çıkıyor. Yatırım ortamının iyileştirilmesine yönelik atılan son adımların yeni yatırımların önünü açması bekleniyor. Diğer taraftan, yüksek faiz oranları maalesef yeni yatırım planlarının ertelenmesine neden oluyor. İç ve dış talebin canlı olduğu bu dönemde dış finansmana erişimi kolaylaştırabilirsek birçok sektörde yeni yatırım hamleleri görebiliriz.