Konut satışlarını faizler engelliyor
www.emlakkulisi.com yazarlarından Dr. Turgut Enginoğlu kaleme aldı.
Dünya genelinde çalkantıların yaşandığı bir ortamda, konut kredi faizleri düşürülerek ve konut üreticisi ile alıcısına özel destekler verilerek,konut sektörü canlandırılmalıdır
Konut Sektörü, ekonominin motor gücüdür. Küresel boyuttaki son ekonomik gelişmeleri, Türkiye için bir fırsata dönüştürecek
En temel oyuncunun Konut Sektörü olduğu unutulmamalıdır.
1. Yüksek Faiz Oranları Konut Satışlarının Önünü Tıkıyor:
Türk Lirası kredilerinde, aylık %1,59 (yıllık %20,84) faiz oranı ile(*) 120 ay süreli olarak, 100.000 YTL kredi kullanıldığında, aylık taksitin 1.872 YTL olduğu bir ortamda, konut alıcısı her ay, aldığı kredinin 833 YTL olan anaparasına karşılık, 1.000 YTL'den fazla faiz ödemektedir.
833 YTL'ye karşılık her ay 1.000 YTL'den fazla faiz ödemek, geniş kitleler için kolay katlanılacak bir yük olarak görünmemektedir.
Ayda 1.872 YTL taksit ödeyebilmek için, aylık ortalama 5.000 YTL ya da daha yüksek gelire sahip olmak gerekmektedir. Ki bu durum, ulusal gelirimiz düşünüldüğünde sınırlı bir kitleyi kapsamaktadır.
Alınacak kredi miktarının artması durumunda, ödenecek taksit artmakta, bunu ödemek için de, gelir durumunun bu oranda artması gerekmektedir.
Mevcut faiz oranları ve yarattığı aylık taksitler, konut almak isteyenlerin ödeme güçlerini aştığı için piyasaları tıkamaktadır.
2. Konut Üreticisinin Faizleri Düşürme Çabası Köklü Bir Çözüm Değil:
Çok uzun bir süreçtir devam eden tıkanıklığı aşmak,
Eldeki stoklarını tüketmek,İnşaatını tamamlamak, gibi nedenlerle konut üreticileri, kredi faizlerini fonlamaya çalışmaktadırlar.
Faizleri %0'lar mertebesine kadar fonlayan üreticilerin başlattığı bu süreç, bazı projelerde geçici olarak bir rahatlama yaratır gibi görünse de, sorunu çözmemiş, buna karşın,
• Konut üreticilerinin sıkıştığı,
• Fiyatların daha da düşeceği,
• Konut alımı için beklemek gerektiği,
gibi izlenimleri pekiştirmiş ve konut satışlarının daha da tıkanmasına yol açmıştır.
Ayrıca, konut üreticilerinin faizleri fonladığı, faiz oranlarını %0'lar mertebesine kadar getirdiği bir ortamda, finans kuruluşlarının faizleri indirmek için uğraşmasına gerek kalmamış, üstelik faizlerin artışını devam ettirerek, piyasaları daha da sıkıştırmıştır.
3. Yabancı Para ile Kredi Kullanma Bir Fırsat mı Yaratıyor?
Türk Lirası kredi kullanmada yüksek faiz oranlarının yarattığı tıkanma süreci, acaba yabancı para ile kredi kullanıldığında aşılabilir mi?
Ne yazık ki, yabancı paralarda da kredi faiz oranlarının yüksekliği dikkat çekicidir. Ancak Türk Lirası'na göre nispeten daha düşük olan bu faiz oranları, konut alıcılarına bir fırsat sunabilmektedir.
ABD Doları'da %0,78 (yıllık %9,77),
AVRO'da %0,8 (yıllık 10,03),
İsviçre Frangı'nda %0,55 (yıllık %6,80),
Japon Yeni'nde 0,49 (yıllık %6,04)
olan faiz oranları ile yine 120 ay süreli olarak, 100.000 YTL'ye eşdeğer krediler kullanıldığında, taksitler;
ABD Doları'nda 1.026 ABD Doları/ ay (1.286 YTL/ay),
AVRO'da 744 AVRO/ay (1.299 YTL/ay),
İsviçre Frangı'nda 1.038 İsviçre Frangı/ay (1.141 YTL/ay),
Japon Yeni'nde 94.400 Japon Yeni/ay (1.104 YTL/ay) olmaktadır.
120 aylık sürecin sonunda toplam olarak, Türk Lirası kredide 224.640 YTL ödenirken,
ABD Doları'nda 123.120 ABD Doları (154.320 YTL),
AVRO'da 89.280 AVRO (155.880 YTL),
İsviçre Frangı'nda 124.560 İsviçre Frangı (136.920 YTL) ve
Japon Yeni'nde 11.328.000 Japon Yeni (132.480 YTL) ödenmektedir.
Görüldüğü gibi, faiz oranları arasındaki farklar kredi taksitlerini çok büyük oranda etkilemektedir.
Örneğin, %1,59 faiz oranıyla ayda 1.872 YTL ödeme durumunda kalan bir konut alıcısı, en düşük faiz oranlı krediyi seçtiğinde ayda 94.400 Japon Yeni (1.104 YTL) taksit ödemektedir.
Türk Lirası ile Japon Yeni kredileri arasında günümüz kur oranlarında (*), ayda 768 YTL olan taksit farkı, çok ciddi boyuttadır. Bu fark, kur oranları değişmeden devam ettiği sürece, konut alıcısının ciddi tasarruflar sağlayabileceği bir değerdedir.
4. Yabancı Parada Başabaş Noktası Nedir?
Burada, önemli olan yabancı para ile kredi kullanmanın riskinin olup olmadığı, riskin nerede başlayıp nerede bittiğidir.
Bugünlerde 1,1701 YTL mertebesinde olan 100 Japon Yeni'nin 1,98 YTL'ye yükselinceye kadar, konut alıcısı kazançtadır. 100 Japon Yeni'nin 1,98 YTL'ye ulaştığı değer, başabaş noktasıdır.
Bir başka deyişle, kredi kullanılan süreçte, ortalama olarak Japon Yeni 1,98 YTL olursa, tüketici ne kar, ne de zarar etmiş olur.
Ancak bu durumda en önemli husus, Türk Lirası kredi kullanıldığında, yüksek taksit nedeniyle (1.872 YTL/ay) satın alma gücünde olamayan bir alıcının, Japon Yeni kullandığında konutu satın alabiliyor olmasıdır.
Benzer şekilde başabaş değerleri, diğer yabancı paralar için de şöyledir:
ABD Doları için 1,82 YTL,
AVRO için 2,52 YTL,
İsviçre Frangı için 1,80 YTL dir.