Konut sektörü ekonomide balon mu oluşturuyor?
On yılda şişen fiyatlarla konut alanlar şimdi bu getirileri dengelemeye çalışıyorlar. Konut fiyatı/kira oranı Türkiye'de çok yüksek. Konut kiraya verildiğinde konut bedelini çıkarmak için çok beklemek gerekiyor.Bu da ekonomide fiyat balonu oluşturuyor.
Konut sektörü Türkiye için 2003 yılı sonrası ekonomi açısından önemli hale geldi. Türkiye adeta şantiyeye döndü. Konut sahipliği oranı %60'ın üzerine çıktı. GSYH içinde inşaat sektörünün payı 2003 yılında %5,5 iken, 2007'de %6,5'a yükseldi, 2015'de %5,7 düzeyine geriledi. Bankacılık sektörünün tüketici kredileri toplamı içinde konut kredilerinin payı 2005'de %27,2 iken, 2015 yılında %35,6'ya yükseldi. 2015 yılında toplam krediler içinde inşaat sektörünün payı %7,54'e yükseldi ve bankaların en çok fonladığı ikinci sektör oldu (birincisi %8,33 ile toptan ticaret ve perakendecilik sektörü). Yani bu dönemde bankacılık sektörü ile inşaat sektörü adeta evlilik yaptı. (Aslında ikinci evliliği de, kuma da diyebilirsiniz, siyasal iktidar ile yaptı). Bankacılık sektörü konut sektörüne kredi plase ederek büyük paralar kazandı. İnşaat sektörü de en yüksek karlılığa sahip olan sektör oldu. Eksik veriler nedeni ile oram tam vermek mümkün değil. (Bir müteahhit dostumun en az %400 kar ile çalışıyoruz cümlesini de unutmuyorum). İnşaat firmalarının patronları, yöneticileri sözleri ve tüketim harcamaları ile magazin dünyasının en önemli haber kaynakları haline geldiler.
Bu keyifli tablo 2016 yılında sanki teklemeye başladı. Size TÜİK ve TCMB'nin sektöre ilişkin yayınladığı verilerden bir derleme yaptım: TÜİK, "Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat istihdam endeksi 2015 yılı IV. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %1,9 oranında azaldı. Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat istihdam endeksi ise, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %6,9 oranında azalırken, 2015 yılında bir önceki yıla göre %8,3 oranında azaldı." TÜİK, "2015 yılında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %12,3, yüzölçümü %16,4, değeri %11,4, daire sayısı %15,5 oranında azaldı." TÜİK, "Konut satışları 2015 yılında bir önceki yıla göre %10,6 artış gösterdi. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayma göre %6,6 oranında azalış gösterdi,... Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %28,2 olarak gerçekleşti." TÜİK, Türkiye genelinde konut satışları 2016 Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %1,9 oranında azaldı." TCMB, "Konut fiyatları endeksi, 2015 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre yüzde 1,25 oranında artarak 199,56 seviyesinde gerçekleşti.
Endeks bir önceki yılın aynı ayma göre yüzde 15,58 oranında, reel olarak ise yüzde 6,92 oranında arttı." Yazılanları okuyunca konut sektöründe ne oluyor sorusuna yanıt vermek zorlaşıyor. Çünkü konut satışlarında ivme aşağıya doğru, verilen yapı ruhsatı sayısı azalıyor iken, konut fiyatları artıyor. Somya yanıt vermeden gelin basit bir gözlem yapalım. Bugün öğle yemeğine giderken, etrafınız bakın, satılık, kiralık konut tabelalarının sayısının ne kadar fazla olduğunu göreceksiniz. Bu durumda neden arz ve talep yasası işlemiyor? Yani arz yüksek iken, neden fiyatlar düşmüyor? Ekonomide arz ve talebin buluşamadığı durumlar olabilir. Çünkü arz eden ve talep edenin rezerv fiyatları vardır.
Konut alanlar iki getiriye bakarlar. Konut fiyatındaki artıştan elde edilecek getiri (satışı durumunda) ve kira getirişi. On yıllık dönemde şişen fiyatlarla konut alanlar şimdi bu getirileri dengelemeye çalışıyorlar. Ancak sıkıntı büyük. Çünkü konut fiyatı /kira oranı Türkiye'de çok yüksek. IMF'in verilerine göre Türkiye ilk sırada. Yani aldığınız konutu kiraya verdiğinizde konut bedelini çıkarmak için çok beklemeniz gerekiyor. Bunun adı ekonomide fiyat balonudur. Bu büyük bir tespit değil. 1929 yılındaki Büyük Krizden, 1997 yılındaki Güney Doğu Asya ve 2007/2008 krizine değin mekanizma hep böyle işledi.
Sonuçta fiyatta geriye dönüş (kabacası çöküş) olacak, mesele ne zaman olacağı. Hükümet bunu konut dönüşüm programları ile, bankacılık sektörü de geri dönmeyen kredilerdeki payı %3,68'e ulaşan inşaat sektörünü fonlamaya devam ederek geciktirmeye çalışıyor. Nitekim IMF istatistiklerinde Türkiye konut sektöründe %17,1'lik reel kredi büyüme oranı ile (2015 yılının üçüncü çeyreği) ilk sırada.
Ancak virüs ekonomiye bir kere girdi. Bakalım süründürecek mi, öldürecek mi?
Dünya/ Ömer Faruk Çolak