Konut sektörü neden canlandırılmalı?
www.emlakkulisi.com yazarı Dr. Turgut Enginoğlu kaleme aldı...
Kriz, öncelikle bir algılama sorunudur!
Eğer, bir gecede trilyonlarca dolar el değiştiriyorsa,
Düne kadar doğru yaptığını söyleyenler, yanlış yaptığını söylemeye başlamışsa,
Her ağzını açtığında, kendisinden keramet beklenen,
A.B.D. Merkez Bankası'nın Eski Başkanı, asırlık ekonomist Greenspan,
"Kırk yıldan fazla süredir bu sistemin iyi gittiğini zannediyordum.
Büyük riskleri analiz edemedim.
Özellikle bankaların, hissedarlarının çıkarlarını en iyi şekilde koruyacağını varsayarak, yanlış yaptım..."
diye günah çıkartıyorsa,
Bazı kesimlerin kriz var, kriz geliyor diye yakınmalarını yadırgamamak gerekir.
Nihayetinde bu tür olgular, öncelikle bir algı ile başlar ve bulaşıcı bir hastalık gibi tüm toplumu kısa zamanda etkiler...
Ayrıca, krizin çıktığı merkez ya da merkezlerin üzerlerindeki yükü, işin doğası gereği, başka ülkelere, geniş kitlelere ihraç etmesi de kaçınılmaz görünmektedir. Belki de bu işin, olmazsa olmazı da budur.
Bu süreç, yeniden şekillenme ve paylaşım sürecidir!
Gerçekte bugünlerde yaşananları, kriz diye tanımlayıp, kestirip atmak doğru değildir ve hatta kolaycılık olur.
Yaşadığımız süreç, yeniden şekillenme ve paylaşım sürecidir ve büyük ölçüde de, sanılanın tersine, bilinçli ekonomik politikaların doğal bir sonucudur.
Bu nedenle, bu dönemde planlı hareket etmek, uzun vadeli düşünmek, çok daha dikkatli ve uyanık olmak gerekir.
Bu yeniden şekillendirme ve paylaşım süreci, iyi planlanmazsa, işte o zaman, bu ekonomik paylaşım hareketi, toplumun tüm kesimlerini etkisi altına alacak ve gerçek boyutlarıyla kriz ortaya çıkacaktır.
Bugün artık, kriz vardı, yoktu, gelecekti, gelmeyecekti tartışmalarının hiçbir önemi yoktur.
Bazıların dediği gibi, Dünya'nın ve kurulmuş olan ekonomik sistemin tümüyle hemen değişeceği ve yeniden kurulacağı da yoktur.
Kurulmuş ve şekillenmiş dünyada paydaşlar ve paylar değişecektir yalnızca.
Tüm çaba, bu paylaşımda eldekini de yitirmemek, pay kaybetmemek, gücün yetiyorsa pay almak ve geleceğe daha güvenli bakabilmenin adımlarını atmaktır önemli olan.
Herkes gücü, bilgisi ve zekâsı oranında bu paylaşımı kendince şekillendirme ve kurma çabasındadır.
Önemli olan nerede bulunduğunu ve ne istediğini bilmektir.
Siz, kendi öngörünüzü yaparak, ortamı en iyi şekilde değerlendirmek ve öncelikle ayakta kalmak, hatta ayakta kalmanın ötesinde hamle yapmak zorundasınız.
Krize yakalanmamanın tek yolu: Konut Sektörü'nü canlandırmak!
ABD'de başlayan ve tüm dünyayı ektisine alan bu ekonomik çalkalanma sürecinin, temelde Konut Sektörü ile başladığı görülmektedir.
Benzer süreçler, geçmişte birçok ülkede konut sektörü ile ayağa kalkmıştı, bu bunalımlı süreç de, yine konut sektörü ile ayağa kalkacaktır.
Konut sektörü en temel ve en yaygın üretim sektörüdür.
Gerçek anlamda tüm toplum kesimlerini etkiler.
Toplumun ekonomik yaşamını doğrudan şekillendirir.
Katma değeri çok yüksektir.
Kendi yapısı içinde bulunan yüzlerce sektörün dışında, dolaylı olarak birçok sektörü de çok büyük ölçüde canlandırır ve yönlendirir.
Konut sektörü;
Çimentodan demire,
Tekstilden mobilyaya,
Boyadan ulaşıma,
Otomobilden elektroniğe,
Camdan çevre düzenlemeye,
Beyaz eşyadan hizmet sektörüne kadar yüzlerce sektöre kan verir, can verir.
Toplumun her kesimine istihdam sağlar.
Topluma yaşama sevinci kazandırır.
Üretkenliği arttırır.
Savurganlığı önler...
Bu nedenle konut sektörü, krize yakalanmamamın ya da krizden çıkmanın motor gücüdür.
Konut sektörü canlanmadan ekonominin canlanma olanağı yoktur.
Ekonomiye yön verenlerin bu gerçeğin bilincinde olarak hareket etmelerinde büyük yarar vardır.
Konut Sektörü'nde Maliyetler ve İşlemler Azaltılmalıdır!
Ekonominin can damarı olan bu sektör, akla gelen gelmeyen her türlü verginin, harcın alındığı bir sektördür.
Bu sektörde saymakla bitmeyecek kadar çok işlem ve bu işlemlere bağlı olarak haçlar, vergiler, ödemeler vardır.
Üreticinin ve/veya konut alıcısının ödediği,
sonunda da tüm yükü konut alıcısının üstlenmek zorunda kaldığı bir ödemeler zinciri sisteme hakimdir:
Arsa alım satımında KDV,
Arsa payı karşılığı sözleşme harcı,
Emlak vergisi,
Tevhit harcı,
İfraz harcı,
Terk harcı,
İrtifak haklarının kaldırılma harcı,
Enerji deplase bedeli,
Ruhsat harcı,
Yapı denetim bedeli,
Konut satış vaadi sözleşme harcı,
Tapuya şerh harcı,
İpotek tesis harcı,
Proje onay harçları,
İskân harcı,
Tesisat harçları,
Abonelik bedelleri,
Cins tahsis harcı,
İSKİ harcı,
İtfaiye harcı,
Sivil Savunma harcı,
Yol katılım harcı
Konut alım satım harcı,
Konut satış KDV'si...
Bu listeyi genişletmek mümkündür.
Hatta arsanın yapısına, yapılan üretimin niteliğine bağlı olarak, yapılacak işlerin bir listesini çıkarmak ve ödenecek bedelleri kesin olarak saptamak bile bazen mümkün değildir
Bazen, bürokratik işlemlerin tekrarı da dikkate alındığında, neredeyse elliden fazla işlem aşamasından geçilerek inşaat tamamlanmaktadır.
Bu denli yoğun idari işlemlerin ve maliyetlerin olumsuz bir sonucu olarak,
Şehirlerin büyük bir kısmının iskânsız ve hatta ruhsatsız binalarla dolu olmasını,
Bunların da denetimden uzak oluşunu ve
Her türlü alanda risk taşımasını yadırgamamak gerekir.
Bir arazinin, her şeyi ile tamlanarak gerçek bir konut sitesi haline dönüştürülebilmesi için, üretici firma ve/veya konut alıcısının ödediği vergi ve harçların toplam bedeli, satışta ödenen KDV miktarının %1 ya da %18 oluşuna göre, neredeyse inşaat maliyetinin %20-%40 seviyelerine kadar çıkmaktadır.
Bütün bu giderlere, konut üreticisinin ödediği kurumlar vergisi, gelir vergisi gibi ödemeler de eklenince bu sektörün gerçekten vergisel anlamda ne denli büyük yüklerin altında olduğu açıktır.
İşte sektörün bu yapısı da, kurumsal olmayan organizasyonlarda kayıt dışı uygulamaların ağırlıklı olarak ortaya çıkmasına yol açmaktadır.
Konut sektöründe 2005 sonlarından, özellikle 2006 Mayıs'ından bu yana ciddi bir durgunluk vardır.
Bu durgunluk bugüne kadar, konut üreticisinin yoğun çabası ve ödediği bedellerle ayakta kalmaya çalışmıştır. Ancak, son ekonomik gelişmelerle bu durum da sürdürülebilir olmaktan çıkmıştır.
Eğer, ülke ekonomisinin önünün açılması,
istihdam yaratılması, topluma güven kazandırılması ve tüm sektörlerin canlandırılması isteniyorsa, konut sektörü öncelikli olarak desteklenmelidir.
Bunun için de, konut sektöründe mutlaka maliyet azaltılmalı ve idari süreçler yeniden sorgulanmalıdır.
Dünya ekonomisinin çalkalandığı bu süreçte,
Ülke ekonominin önünü açmak,
Kriz söylentilerinin yarattığı güvensizlik ortamının önünü kesmek ve
Gerçek anlamda krizsiz bir süreci yaşamak istiyorsak,
Konut sektörünün önü tümüyle açılmalı ya da
Hiç değilse bu olağanüstü süreç tamamlanana kadar,
Konut alıcısına,
Konut üreticisine ve
Bunları destekleyen finans sektörüne,
Özel destek ve güven verilmelidir.
Konut sektörü,
Türkiye'nin içinde bulunduğu depremsellik,
Niteliksiz konut stoku,
Konut açığı,
Konutun sektörler arası bütünleşik karakteri ve etkileşimi,
Toplumun hemen her kesimini işçi ya da işveren olarak doğrudan ya da dolaylı etkilemesi,
Konut alıcıları ve kiracılarını öncelikli olarak ilgilendirmesi... gibi nedenlerle ayrıcalıklı bir konumdadır.
Bir başka deyişle, konut sektörü tek sektör değil, tüm sektörlerin bütünleşik bir bileşenidir.
Bu nedenle konut sektörüne verilecek destek, hiçbir zaman bir sektörü kayırma, ona özel kaynak aktarma olarak algılanamaz.
Bu sektör, ülkeyi ekonomik olarak ayağa kaldırmanın motor gücüdür...
Konut Sektörünün Önü Nasıl Açılır?
Konut sektörünün önünü açmak için insanlara gelecek kaygısı yaşatmamak gerekir. Bunun için de öncelikle işten çıkarmaların önü alınmalı ve hatta istihdam artırılmalıdır.
Bankaların konut kredisi vermesini özendirecek önlemler alınmalıdır.
Konut kredi faizleri düşürülmelidir.
Bankaların kredi faizi dışında aldıkları bedeller kaldırılmalıdır.
Konut alımı özendirilmeli, alıcılar cesaretlendirilmeli ve konut bedelinin anlamlı bir miktarına, alıcılar için vergi bağışıklığı getirilmelidir.
Konut üretimi ve konut satışında ortaya çıkan harçlar, vergiler azaltılmalıdır.
Konut alıcılarının konutlarını 5 yıldan sonra satışlarında ortaya çıkan vergi muafiyetinin 10 yıla çıkartılması yerine, 5 yılın da altına inilmesi yönünde çalışma yapılmalıdır.
Sonuç olarak,
Konut sektörü,
Yalnızca konut üreticilerinin ve konut alıcılarının bir sektörü olarak algılamamalı,
Tersine bu sektörün, tüm topluma ve ekonomiye ciddi anlamda kan ve can veren, güven aşılayan bir sektör olduğu düşünülerek,
Öncelikli ve büyük boyutlu olarak desteklenmeli ve
Konut maliyetini olumsuz yönde etkileyen unsurlar ivedilikle gözden geçirilerek, azaltılmalıdır...
Eğer varsa,
Sıkıntılarınızı çözebilme gücü ve
Esenlikler dilerim.
Dr. Turgut ENGİNOĞLU
turgut.enginoglu@ym.com.tr