Konut sektörünün yeni rotası İzmir mi?

Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden’in kaleme aldığı Gayrimenkul Notları’nın bu haftaki konusu: Konut sektöründe son dönemde yıldızı parlayan İzmir...

Son dönemde birçok yatırımcının yakın markajına giren ve Türkiye’nin en yaşanabilir şehirleri arasında görülen İzmir’i bu yazımda mercek altına alıyor olacağım. Söylendiği gibi İzmir’deki konut sektöründe gerçekten bir yükseliş var mı ve rakamlar bunu destekliyor mu? Gelin birlikte inceleyelim..

Kasım sonu itibariyle Türkiye genelindeki konut satış istatistiklerine baktığımızda İstanbul’daki artışın yıllık bazda yüzde 3,94’te kaldığını, İzmir’deki konut satışlarının ise yüzde 4,89 oranında artmış olduğunu görüyoruz. Çok önemli bir fark olmasa da 2017 yılı içinde gerçekleşen yeni konut satışlarında yaklaşık 34 bin satılmış konut adeti ile bir rekora imza atılacağını söylemek mümkün. Kasım sonu itibariyle toplam satılan 75.879 konut içerisindeki ilk konut satışlarının payı ise yüzde 41.

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası konut fiyat endeksi incelendiğinde fiyatların Türkiye ortalamasında yüzde 10, İstanbul’da yüzde 6 ve İzmir’de yüzde 19 arttığını görüyoruz. Enflasyondan arındırılmış fiyat artışında sadece İzmir’in konut sektöründe önemli bir artış kaydettiği, diğerlerinin ise düşüş sergilediği ortaya çıkıyor. 

Söz konusu artışların markalı konut üreticileri nezdinde cazibe yaratması ile birlikte rotayı İzmir’e çeviren birçok şirket olduğunu gözlemliyoruz. Kentsel dönüşüm ve ulaşım projeleri ile hareketlenen İzmir’deki markalı projelere örnek olarak; DAP Yapı’nın DAP İzmir projesi, Nuhoğlu İnşaat’ın Yenitepe projesi, Türkerler’in Mahall Bomonti projesi, İş Bankası GYO’nun Ege Perla projesi, Torunlar & Sur Yapı & Hayat Kimya ortaklığındaki İzmir Marina Park projesi ve Teknik Yapı & Halk GYO ortaklığında gerçekleştirilen Alsancak projesini gösterebiliriz. 

İzmir’deki konut sektörüne olan talebin bugüne kadar potansiyelinin oldukça altında kalması sebebiyle arttığını söylemek yanlış olmayacaktır. Bununla birlikte İzmir’in istihdam açısından İstanbul veya Ankara’ya kıyasla daha az olanak sunması nedeniyle geçmişte şehre sırtını dönmüş birçok genç olduğunu ve daha yaşlı olan demografik yapısının hala çok belirgin olduğunu söyleyebiliriz. 

TÜİK verilerine göre 2016 yılında İstanbul’dan İzmir’e göç eden kişi sayısı 16 bini aşmış durumda; 2017 yılında ise bu sayının artması öngörülüyor. Özellikle 40 yaş üstü yönetici kitlesinde İzmir’e taşınma arzusunun oldukça yüksek olduğunu söyleyebiliriz. Yapı ruhsatı istatistiklerinde de görüldüğü gibi bu talep arza yansımaya başladı bile. 2017 yılına dair alt dağılım verileri ise henüz açıklanmadığı için ilk 9 ayın toplam yapı ruhsatının 2016’daki rakamları geçtiğini söyleyebiliriz. Bununla birlikte 2016 - 2015 karşılaştırmasında konut yapı ruhsatı yıllık bazda yüzde 21 artış gösterdi. Aynı dönemde İstanbul’da yüzde 3’lük bir düşüş kaydedildi.  

Talep artışını tetikleyen unsurların başında İstanbul’un trafiği ve hayat pahalılığı gelse de eş anlı olarak sosyal ve toplumsal nedenlerin de bu artışta önemli bir rol oynadığını söyleyebiliriz. İzmir’in daha rahat ve hoşgörülü olan sosyal yapısı ve hem denize hem de yazlık yerleşimlere yakınlığı ise büyük bir kitle nezdinde oldukça çekici bir faktör. 

Aynı zamanda kentin geleceğine olan inanç artıyor. Son zamanlarda altyapıya ve ulaşıma yapılan yatırımlar istihdamdaki gücün orta ve uzun vadede artacağı yönünde. İzmir’deki nitelikli iş gücünden ve daha düşük maliyetlerden faydalanmak isteyen şirketlere vereceğimiz en iyi örnek ise yakın vadede Bölge Müdürlüğünü İzmir’e taşıyan ve 1.100 kişilik istihdam yaratan dev uluslararası sigorta şirketi Allianz Türkiye.

Bu bilgiler ışığında İzmir’in eskiden olduğu gibi sadece emeklilik dönemi için tercih edilmediğini tam tersine küçük de olsa beyin göçünün başladığını ve ilerleyen dönemde de devam edeceğini söylemek mümkün.