Konut sertifikasının devamı neden gelmedi?

Dünya gazetesi yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen bugünkü yazısında konut sertifikasını kaleme aldı.  İşte Prof. Dr. Ali Hepşen ‘Erişilebilirlikte Sertifikasyon: Konut sertifikası örneği’ başlıklı o yazısı…

Konut erişilebilirlik, barınma sorunu, ta­sarrufların gayrimenkulde değerlendirilme isteği za­man içerisinde farklı ürün­leri önce tanımamıza olanak sağladı, gayrimenkulde finansal ürünleri birer defa kullandığımız fakat  sonra unuttuğumuz zamanlar ol­du.

Biraz arşivi karıştırın­ca, kıymetli hocam Prof. Dr. Belkıs Seval’in 1991’de danışmanlı­ğını yürüttüğü ve Şeyma Açar tara­fından hazırlanmış olan yüksek lisans te­zi gerek konut gerekse de arsa edi­nim sertifikaları üzerine inanılmaz güzel bilgiler paylaşıyor. Erişilebi­lirliğe çözüm anlamında önce ko­nut sertifikası ile başlayalım, son­raki yazılarda diğer ürünlere de de­ğinmek istiyorum.

KONUT SERTİFİKASI

15 Ekim 1989 tarihinde Resmi Gaze­te’de yayımlanan ve yürürlüğe giren “Konut Sertifikaları Uygulama Yönetmeliği” ile yeni bir yatırım ara­cı piyasa ile tanıştırılmış ve “1 met­rekarelik umut” sloganıyla konuta erişim sorununa da çözüm getirilme­ye çalışılmış. 1989’da yürürlüğe giren ilgili yönetmeliğin ilk maddesi konut sertifikalarının ihracına iliş­kin amacı tanımlamaktadır: “Tasar­rufların teşvikini ve konut maliyet artışlarına karşı korunmasını te­minen…” O günkü amaç ve ihraç, bu­günkü ihtiyaç ve istek ve ürünle ne kadar da uyuşuyor aslında…

Söz konusu yönetmelikte, konut sertifikası, 5 sene vadeli brüt 1 metrekare konuta eşdeğer­de bir menkul kıymet olarak tanım­lanmış ve ilk uygulama yeri İstanbul Halkalı 1. etap toplu konut proje­si olarak karşımıza çıktı. Toplamda brüt 250 bin metrekare alanı kapsar nitelikteki konutlar (toplam 4 bin 312 konut) için ihracı planlanmış. Mevzuat gereği Toplu Konut İdaresi Başkanlığı sertifikanın ilk ihraç tarihinde ilgili projedeki brüt 1 metrekare konutun satış bedelini (sı­fır şerefiye) saptamış ve ilan etmiş. Belirlenmiş olan bu değer bir konut ser­tifikasının nominal değerini temsil etmiş ve bu değer takip eden ilan ta­rihine kadar geçerli kılınmış.

SERTİFİKANIN FİYATLAMASI VE KONUTA DÖNÜŞTÜRÜLMESİ

Söz konusu yönetmelik, sertifika sahipleri­nin sahip oldukları sertifikalarını anlaşmalı banka şubesine ibraz ede­rek her zaman nakde çevrilebilme­sine olanak sağlamış. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı inşaat maliyetlerini ve piyasa koşullarını esas alarak nakde çevirme değerini saptamış ve her ayın onuncu işgünü ilan etmiş.

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, konut satışlarında şerefiye değerlerini, alıcıların başvuru yapacakları yeri, sertifika miktarlarını, kre­di şartlarını, satış süresini ve satışa ilişkin usul ve esaslarını düzenli şekilde ilan etmiş. Konut almaya hazır olan sertifika sahipleri İdare tarafından ya­pılan ilandan sonra, ilanda belirtilen süre içerisinde satın alma başvurusun­da bulunmuşlar; ihraç edilen sertifi­kalar standart (sıfır şerefiye) konu­tu temsil ettikleri için de açıklanmış olan şerefiye payı nakden tahsil edilmiş. Sertifika sahipleri almak istedikleri konutun brüt metrekaresine tekabül eden miktarda sertifika ibraz ederek, mü­racaat tarihinden itibaren 1 sene için­de konutları teslim almışlar.

Söz konusu yönetmeliğin 8. maddesi “Kredilendirme” başlığını taşıyor. İdare, konutların teslim tarihindeki 30 metrekareye denk gelen sertifika piya­sa değerini saptayarak azami kredi miktarını ilan etmiş ve sahip olunan sertifikalar peşinat kabul edilerek kalan bölüm için Toplu Konut Fonu kaynakları üzerinden krediye eri­şim imkânı sağlanmış. Özetle, konut teslim tarihinde, 30 metrekare = 30 sertifi­kanın piyasa değerini kredi olarak kullanabilmek mümkün hale geti­rilmiş. Yönetmelik gereği, brüt 120 metrekareden büyük konutlar için ise kre­di kullandırılması engellenmiş.
 

SONUÇ

1980li senelerin Türkiye’sinde or­taya çıkan konut sorununa çözüm olarak tasarlanmış bir ürün… Bu aşamaya kadar her anlatım kağıt üzerinde mantıklı görünüyor. Fakat ilgili ihracın serbest piyasa ko­şullarıyla uyuşmayan ve mantıksız gelen bir tarafı da var. O da söz konusu bu sertifika­nın fiyatlaması… Fiyat, arz ve tale­be bağlı şekilde serbest piyasada il­gili taraflarca uzlaşının sonucun­da belirlenmesi gerekirken, burada fiyatı sürekli olarak İdare’nin be­lirlediğini görüyoruz.

Henüz bor­sacılık faaliyetlerinin emekleme aşamasında olduğu o günün koşul­larda, satış fiyatlarının sürekli olarak ihraççı kurum tarafından belirlen­mesi mantıklı olabilir; fakat muhte­melen sonraki zamanlarda enflas­yondaki artış sertifikanın değerin­deki artışın üzerinde kaldığı için ürüne ilgi sönümlenmiştir. O yüz­dendir ki devamı da gelmemiştir. Fakat beni en çok mutlu eden tarafı bu tür ürünleri denemekten kaçın­mamamız oldu; keşke daha iyi kur­gu ile devamı gelseydi (Not: 2017’deki  gayrimenkul sertifikası için ayrı bir yazı olacak; orada da bambaşka sorunlar çıktı çünkü)…

Elektriğe Ekim'de yeni zam sinyali! Temmuz'da elektrik faturaların yüzde 38 zam gelmişti: Bakan tek tek açıkladı!

Prof. Dr. Övgün Ahmet Ercan'dan o şehir için yeni deprem uyarısı!

Konut fiyatlarında ipin ucu kaçtı! Fahiş artışlar kiralar üzerinden tüm sektörü olumsuz etkiliyor!