Konut stokları nasıl eritilir?

600 binlik konut stoku, bankalardan alınmış yüzde 50 civarı döviz cinsinden olmak üzere 150 milyar TL'lik kredi ve tüm inşaat sektörü için yaklaşık 2 milyon kişilik iş gücüyle ilgili ne yapmak gerekiyor?

Habertürk gazetesi yazarı Gökhan Şen, bugünkü yazısında konut stoklarının nasıl eriteleceğini kaleme aldı. İşte Şen'in o yazısı...

Ülkemizde konut satışları gerilerken konut fiyatlarının artış hızı artık neredeyse sıfıra doğru iniyor. Reel olarak bakınca (enflasyondan arındırınca) konut fiyatları erir hale geldi. Bunun sebepleri hızlı değer yitiren TL'nin harcama yapmasını beklediğimiz kesimlerde güvensizlik yaratması, ekonomik soğuma, vatandaşların alım güçlerinin düşmesi ve yüksek faizlerin alıcıların şevkini kırmasıdır.

Konut sektörünün Türkiye için ne kadar önemli olduğunu daha önce anlatmaya çalışmıştım.

Katma değerli üretim eksiğimiz, yüksek teknoloji ile üretme ihtiyacımız konut & inşaat sektörünün ülkemiz için önemini azaltmaz. İkisini birbirine karıştırmamak gerekir.

Durumu özetleyelim. Satışlar düşüyor. Fiyatlar artmıyor. TÜİK verilerine göre inşaat maliyetleri yıllık %33 arttı. Oldukça tehlikeli bir kokteyl.

Şimdi (tahmini) 600 binlik stok, bankalardan alınmış yüzde 50 civarı döviz cinsinden olmak üzere 150 milyar TL'lik kredi ve tüm inşaat sektörü için yaklaşık 2 milyon kişilik iş gücüyle ilgili ne yapmak gerektiğini düşüneceğiz.

'Binaları yaparken bana mı sordular' ya da 'kazanan patronlar ceplerinden versin' tarzında serzenişler duyar gibiyim... Ne var ki bu kadar büyük bir sektörde hızlı bir genişleme ve ardından hızlı bir soğuma gelince sorun hepimizin oluyor.

Kapitalizmin sosyalist bahçesine hoş geldiniz. Burada karlar bireysel, büyük zararlar toplumundur. Bir kez bunu sindirdikten sonra çözümü tartışmalıyız.

***

Son çıkan haberlere göre kamu tahvil ihraç edecek, çeşitli bakanlıklar bu plana destek verecek ve konut stokunun fazlası kamu tarafından sahiplenilecek. Huyumdur, anlamıyorsam yok hükmünde kabul ederim. Bu planı okuyunca da benzer şeyler yaşadım içimde. Bu yüzden meseleyi, müsaadenizle kendi gördüğüm gibi ortaya koymak isterim.

Öncelikle, bir varlığa dayalı menkul kıymet (VDMK) olacaksa bu olası nakit akışına yönelik çıkarılır. Yani evler satılıp parası gelecektir. Siz de buna göre bonoya talip olacak kişilere bir faiz garanti edersiniz ve işlem gerçekleşir. Böylece bonoyu ihraç eden olarak siz o toplu para ile yeni projelere girişir ve yeni karlar elde etmek için önünüze bakarsınız. Tahvili alanlar da sizin güzel nakit akışınızdan faydalanmış olurlar.

Gel gelelim buradaki durum farklı. Evler satılamıyor. Nedenlerini yukarıda yazdım. Tam da bu yüzden farklı bir model düşünmek lazım gelir.

Benim önerim şu:

İsmi ve niteliği üzerinde uzlaşılacak kamuyu temsil eden bir yapı oluşturulsun / 'Yapı' belli bölgelerde kotalar koyarak yine bazı koşulları tutturan konutları satın alabileceğini önceden şeffaf şekilde ilan etsin / Alınacak konutlara minimum %40, maksimum %60 indirim uygulanacağı açıklansın / Bu şartlarla ve limitler dahilinde konutunu getirmek isteyen, belli şartları haiz konut geliştiricileri evini/evlerini Yapı'ya toplu şekilde satsın / Kendilerine garantili ve uzun vadeli olmayan bir bono sağlansın / Konutlar satıldıkça Yapı, geliştiricilerin hak edişlerini ödesin / Elinde stok bulunan banka ya da finansörler faiz desteği vererek kampanyaya destek olsun

Böylece geliştiriciler likiditeye kavuşma imkanı bulurken, zararın önemli bölümünü üstlenmiş olacaklar. Konut fiyatlarında sert bir gerileme olacak. Bu, arsa fiyatlarını da düşürecek ve maliyetleri düşürecek ve fiyatlara bir tavan çekecektir. Böylelikle gerçekten konuta ihtiyacı olanlar (ilk alımlara öncelik tanınabilir) gerçek fiyatlar ile alış veriş yapabilecekler ve konut geliştiricilerin de yaşamakta olduğumuz ekonomik daralma süresince ayakta kalma şansları artacaktır. 
Tartışmaya açıldıysa madem, ben de pozitif katkımı böylece yapmak isterim.

Konut stoku için varlık havuzu oluşturulacak!