Konut ve işyeri kira gelirlerinin vergilendirilmesi
Dünya Gazetesi yazarı Hakan Üzeltürk konut ve işyeri kira gelirlerinin vergilendirilmesi konusunu ele aldı.
2008 senesinde elde edilen konut ve işyeri kira gelirlerinin vergilendirilmesi Gelir Vergisi Kanunu'nda sayılmış olan gelir unsurlarından gayrimenkul sermaye iratlarına girmektedir. Kanunda 70-74. maddeler arasında düzenlenen bu gelir unsuru 70. maddede yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar olarak tanımlanmıştır. Mükelleflerce bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri, o yılda elde edilmiş gelir kabul edilecektir. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri ise ilgili yılın geliri olarak kabul edilir. Ayın olarak tahsil edilen kiralar emsal bedeli ile paraya çevrilecek, yabancı parayla yapılan ödemeler ise ödeme gününün borsa rayici ile borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığı'nca tespit edilecek kur üzerinden Türk parasına çevrilecektir.
Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesine göre, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2008 yılı için 2.400 TL'si gelir vergisinden müstesnadır. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar. 2008 senesi kira gelirleri bakımından, genel olarak, yıllık 2.400 TL'yi aşmayan konut kira geliri elde edenler beyanname vermeyecek, bu rakamı aşanlar beyanname verecektir. İşyeri bakımından ise sınır 19.800 TL olup, bu rakamı aşmayan işyeri kira geliri elde edenler beyanname vermeyecek, bu rakamı aşanlar ise beyanname verecektir. Hem konut hem işyeri geliri olanlar bakımından ise konut kira gelirinden 2.400 TL istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar ile işyeri kira gelirinin toplamı 19.800 TL'yi aşıyorsa, hem konut hem de işyeri kira geliri beyan edilecek, aşmıyorsa yalnızca konut kira geliri beyan edilecektir. Kiraya verilen gayrimenkul hem konut hem de işyeri olarak kullanılıyorsa istisna uygulanmayacaktır. Kiraya verilen binanın hisseli olması halinde elde edilen gelir kapsamında gerçek kişiler için ayrı ayrı 2.400 TL istisna uygulanacaktır.
Yıllık konut veya işyeri kira geliri hasılatından bazı indirimler yapılabilmektedir. Bu indirimler gerçek gider usulü veya götürü gider usulü olmak üzere iki şekilde yapılabilir. Gerçek gider usulünde fiilen yapılmış olan ve belgelerle ispatlanan giderler 2.400 TL haricinde indirim konusu yapılabilecektir. Bunlar:
1- Kiraladıkları mal ve haklan kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
2- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
3- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlağın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz),
4- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri,
5- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar,
6- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
7- Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,
8- Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri,
9- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,
10- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri,
11- Konut olarak kiraya verilmek şartı ile iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile konutun iktisap bedelinin yüzde 5'i tutarındaki miktar. (Bu indirim, iktisap edilerek kiraya verilen konutun birden fazla olması halinde mükellefçe seçilen bir tanesi için uygulanacaktır).
12- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun veya lojmanların kira bedeli,
Götürü gider usulünde mükellefler hâsılatlarının yüzde 25'ini götürü olarak indirebileceklerdir. Bu usulü seçen mükelleflerin ayrıca gerçek gider usulünü kullanamayacak ve iki yıl geçmedikçe gerçek usule dönemeyeceklerdir.
Konut veya işyeri kira geliri elde eden mükellefler, Gelir Vergisi Kanunu'nun 89. maddesi kapsamında yıllık gelir vergisi beyannamesinde bildirilecekleri gelirlerden sınırları kanun düzenlemesinde belirtilen sigorta primleri, eğitim-sağlık harcamaları, bağış ve yardımlar gibi diğer bazı indirimleri de yapabileceklerdir.
Gayrimenkul sermaye iratları kapsamında uygulanan bir müessese de emsal kira bedelidir. Gelir Vergisi Kanunu'nun 73. maddesine göre kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamayacaktır. Bu durumda düşük bedelle ve bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılan mal ve haklar bakımından kanundaki sınırlamalar çerçevesinde emsal kira bedeli uygulanacaktır. Emsal kira bedeli bina, arazi, mal ve haklarda ayrı ayrı tespit edilmektedir. Bina ve arazilerde emsal kira bedeli, yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kiradır. Böyle bir makam yoksa veya söz konusu bina ve arazi için kira takdir veya tespiti yapılmamış ise, emsal kira bedeli, Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin yüzde5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin, maliyet bedeli bilinmiyorsa Vergi Usul Kanunu'nun servetlerin değerlenmesine ilişkin hükümlere göre, belli edilecek değerlerinin yüzde 10'udur.
Emsal kira bedeli esası aşağıdaki durumlarda uygulanmaz:
1- Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası amacıyla bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,
2- Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru veya kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnızca birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz, kardeşler evli ise eşlerinden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz),
3- Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
4- Genel bütçeye dâhil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.
2008 yılı kazançlarına ilişkin beyanname 25 Mart 2009 tarihine kadar kayıtlı bulunulan vergi dairesine verileceği gibi postayla veya elektronik beyanname olarak da verilebilecektir. Beyannamenin verilme tarihi; taahhütlü olarak posta ile gönderildiğinde postaya veriliş tarihi; normal posta ile gönderildiğinde ise beyannamenin vergi dairesine ulaştığı tarih beyannamenin verildiği tarih olarak kabul edilecektir. Türkiye'yi terk edenler yurtdışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vereceklerdir. Ölüm söz konusu ise mirasçılar ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde beyanname vereceklerdir. Kiranın net tutar olarak belirlendiği durumlarda, netten brüte gidilerek kiranın brüt tutarı hesaplanacak ve stopaj bu rakam üzerinden yapılacaktır. Kira gelirleri ile ilgili gelir vergisi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenecektir.
İşyerlerini stopaj zorunluluğu olmayan, örneğin basit usulde vergilendirilen mükelleflere, kiralayanların, 2008 yılında elde etmiş oldukları işyeri kira gelirleri tutarının 960 TL'yi aşması halinde, kira gelirlerinin tamamını beyan etmeleri gerekmektedir.
Yurtdışında oturma veya çalışma izni bulunan vatandaşlarımız, Türkiye'de elde ettikleri stopaja tabi işyeri kirasını, tutarı ne olursa olsun beyan etmeyecekleri halde 2.400 TL üzerindeki konut kira gelirlerini, Türkiye'de beyan edip, gelir vergisi ödeyeceklerdir.
Kiranın yabancı para olarak tahsil edildiği durumlarda, kiranın tahsil edildiği gündeki Merkez Bankası döviz alış kuru karşılığı Türk parası kadar kira geliri elde edilmiş sayılır.
Kira ödemeleri bakımından her bir konut için aylık 500 YTL ve üzerinde kira tahsilât ve ödemeleri ile bir sınırlama olmaksızın işyeri kira tahsilât ve ödemelerinin 1 Kasım 2008 tarihinden itibaren bankalar veya posta işletmeleri vasıtasıyla yapılacaktır.
Kira gelirini beyan etmeyenler 2.400 TL konut kira geliri istisnasından yararlanamayacakları gibi vergi cezası ve gecikme faizine de maruz kalacaklardır. Kiralarla ilgili olarak getirilen belgelendirme zorunluluklarına uymayan birinci sınıf tüccar ve serbest meslek erbabına 1.490 TL, ikinci sınıf tacirlere, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenlere 680TL ve bunların dışında kalanlara 320 TL'den az olmamak üzere, her bir işlem için, işleme konu tutarın yüzde 5'i oranında ceza uygulanacaktır.
Dünya
Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesine göre, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2008 yılı için 2.400 TL'si gelir vergisinden müstesnadır. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar. 2008 senesi kira gelirleri bakımından, genel olarak, yıllık 2.400 TL'yi aşmayan konut kira geliri elde edenler beyanname vermeyecek, bu rakamı aşanlar beyanname verecektir. İşyeri bakımından ise sınır 19.800 TL olup, bu rakamı aşmayan işyeri kira geliri elde edenler beyanname vermeyecek, bu rakamı aşanlar ise beyanname verecektir. Hem konut hem işyeri geliri olanlar bakımından ise konut kira gelirinden 2.400 TL istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar ile işyeri kira gelirinin toplamı 19.800 TL'yi aşıyorsa, hem konut hem de işyeri kira geliri beyan edilecek, aşmıyorsa yalnızca konut kira geliri beyan edilecektir. Kiraya verilen gayrimenkul hem konut hem de işyeri olarak kullanılıyorsa istisna uygulanmayacaktır. Kiraya verilen binanın hisseli olması halinde elde edilen gelir kapsamında gerçek kişiler için ayrı ayrı 2.400 TL istisna uygulanacaktır.
Yıllık konut veya işyeri kira geliri hasılatından bazı indirimler yapılabilmektedir. Bu indirimler gerçek gider usulü veya götürü gider usulü olmak üzere iki şekilde yapılabilir. Gerçek gider usulünde fiilen yapılmış olan ve belgelerle ispatlanan giderler 2.400 TL haricinde indirim konusu yapılabilecektir. Bunlar:
1- Kiraladıkları mal ve haklan kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
2- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
3- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlağın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz),
4- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri,
5- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar,
6- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
7- Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,
8- Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri,
9- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,
10- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri,
11- Konut olarak kiraya verilmek şartı ile iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile konutun iktisap bedelinin yüzde 5'i tutarındaki miktar. (Bu indirim, iktisap edilerek kiraya verilen konutun birden fazla olması halinde mükellefçe seçilen bir tanesi için uygulanacaktır).
12- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun veya lojmanların kira bedeli,
Götürü gider usulünde mükellefler hâsılatlarının yüzde 25'ini götürü olarak indirebileceklerdir. Bu usulü seçen mükelleflerin ayrıca gerçek gider usulünü kullanamayacak ve iki yıl geçmedikçe gerçek usule dönemeyeceklerdir.
Konut veya işyeri kira geliri elde eden mükellefler, Gelir Vergisi Kanunu'nun 89. maddesi kapsamında yıllık gelir vergisi beyannamesinde bildirilecekleri gelirlerden sınırları kanun düzenlemesinde belirtilen sigorta primleri, eğitim-sağlık harcamaları, bağış ve yardımlar gibi diğer bazı indirimleri de yapabileceklerdir.
Gayrimenkul sermaye iratları kapsamında uygulanan bir müessese de emsal kira bedelidir. Gelir Vergisi Kanunu'nun 73. maddesine göre kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamayacaktır. Bu durumda düşük bedelle ve bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılan mal ve haklar bakımından kanundaki sınırlamalar çerçevesinde emsal kira bedeli uygulanacaktır. Emsal kira bedeli bina, arazi, mal ve haklarda ayrı ayrı tespit edilmektedir. Bina ve arazilerde emsal kira bedeli, yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kiradır. Böyle bir makam yoksa veya söz konusu bina ve arazi için kira takdir veya tespiti yapılmamış ise, emsal kira bedeli, Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin yüzde5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin, maliyet bedeli bilinmiyorsa Vergi Usul Kanunu'nun servetlerin değerlenmesine ilişkin hükümlere göre, belli edilecek değerlerinin yüzde 10'udur.
Emsal kira bedeli esası aşağıdaki durumlarda uygulanmaz:
1- Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası amacıyla bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,
2- Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru veya kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnızca birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz, kardeşler evli ise eşlerinden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz),
3- Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
4- Genel bütçeye dâhil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.
2008 yılı kazançlarına ilişkin beyanname 25 Mart 2009 tarihine kadar kayıtlı bulunulan vergi dairesine verileceği gibi postayla veya elektronik beyanname olarak da verilebilecektir. Beyannamenin verilme tarihi; taahhütlü olarak posta ile gönderildiğinde postaya veriliş tarihi; normal posta ile gönderildiğinde ise beyannamenin vergi dairesine ulaştığı tarih beyannamenin verildiği tarih olarak kabul edilecektir. Türkiye'yi terk edenler yurtdışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vereceklerdir. Ölüm söz konusu ise mirasçılar ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde beyanname vereceklerdir. Kiranın net tutar olarak belirlendiği durumlarda, netten brüte gidilerek kiranın brüt tutarı hesaplanacak ve stopaj bu rakam üzerinden yapılacaktır. Kira gelirleri ile ilgili gelir vergisi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenecektir.
İşyerlerini stopaj zorunluluğu olmayan, örneğin basit usulde vergilendirilen mükelleflere, kiralayanların, 2008 yılında elde etmiş oldukları işyeri kira gelirleri tutarının 960 TL'yi aşması halinde, kira gelirlerinin tamamını beyan etmeleri gerekmektedir.
Yurtdışında oturma veya çalışma izni bulunan vatandaşlarımız, Türkiye'de elde ettikleri stopaja tabi işyeri kirasını, tutarı ne olursa olsun beyan etmeyecekleri halde 2.400 TL üzerindeki konut kira gelirlerini, Türkiye'de beyan edip, gelir vergisi ödeyeceklerdir.
Kiranın yabancı para olarak tahsil edildiği durumlarda, kiranın tahsil edildiği gündeki Merkez Bankası döviz alış kuru karşılığı Türk parası kadar kira geliri elde edilmiş sayılır.
Kira ödemeleri bakımından her bir konut için aylık 500 YTL ve üzerinde kira tahsilât ve ödemeleri ile bir sınırlama olmaksızın işyeri kira tahsilât ve ödemelerinin 1 Kasım 2008 tarihinden itibaren bankalar veya posta işletmeleri vasıtasıyla yapılacaktır.
Kira gelirini beyan etmeyenler 2.400 TL konut kira geliri istisnasından yararlanamayacakları gibi vergi cezası ve gecikme faizine de maruz kalacaklardır. Kiralarla ilgili olarak getirilen belgelendirme zorunluluklarına uymayan birinci sınıf tüccar ve serbest meslek erbabına 1.490 TL, ikinci sınıf tacirlere, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenlere 680TL ve bunların dışında kalanlara 320 TL'den az olmamak üzere, her bir işlem için, işleme konu tutarın yüzde 5'i oranında ceza uygulanacaktır.
Dünya
