Konut ve işyeri kiracılarının tahliyesi hangi hallerde mümkün?

Kiralayanın 18 yaşını doldurmuş genç kızının konut ihtiyacı için kiracı tahliye edilebilir iken, kiralayanın ana- babasının ihtiyacı için kiracının tahliyesi neden mümkün değil?  Stopajın kiracı tarafından ödenmemesi tahliye gerekçesi midir ? Ayrıntılar… 

“İşyeri” veya “konut” niteliğindeki taşınmazlarda kiracının tahliyesi sebep ve yöntemleri, kural olarak Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayri Menkul Kiraları Hakkında Kanun (GKHK) etrafında belirlenmektedir. Belediye sınırları içerisinde bulunan ve iskele-liman, istasyonlardaki üstü kapalı taşınmazlar 6570 sayılı Gayri Menkul Kiraları Hakkında  Kanun çerçevesinde kira sözleşmesine konu olduğundan, bu yazıda anılan Kanun uygulaması etrafında açıklamalar yapılacaktır. Ayrıca İcra-iflas hukuku etrafındaki özel tahliye hususuna kısmen değinilecektir. 

1) KİRACININ TAHLİYESİ SEBEPLERİ; 6570 SAYILI KANUNUN 7 ve 12 NCİ MADDELERİNDE 9 BAŞLIK ETRAFINDA AÇIKÇA SAYILMIŞTIR.  

6570 sayılı Gayri Menkul Kiraları Hakkında Kanunun 7 ve 12  nci maddelerinde tahliye sebepleri tek tek sayılmıştır. Bu çerçevede, kanun, bir kısmı sadece işyerleri , diğer kısmı ise konut ve işyerleri için ortak olan tahliye sebeplerini belirlemiştir. Bunlar;

-Kiracının kiralayana vermiş olduğu yazılı tahliye taahhüdü,

-Kiraya verenin konut ihtiyacı,

-Kiraya verenin işyeri ihtiyacı,

-Yeniden inşa ve imar maksadıyla taşınmazın esaslı surette tamir-tadili,

-Yeni iktisap (edinme),

-İki haklı ihtar(kira bedelinin ödenmemesi gerekçesine dayalı),

-Aynı belediye sınırları içerisinde kiracının konutunun bulunması,

-Sözleşmeye aykırılık ve fuzuli işgal olarak belirlenmiştir. Bu sebepler dışında, İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde  de “temerrüt-borcun ödenmemesi”  halinde kiracının tahliyesi mümkündür.  

Tahliye davaları duruşmaya tabii olduğundan, ortalama 6-8 ay sürmektedir. Ayrıca, tahliyeye ilişkin mahkeme kararının temyizi mümkündür. Ancak, kararın temyiz edilmiş olması konut veya işyerinin tahliyesini durdurmaz. 

2) KİRACININ TAHLİYESİNE İLİŞKİN DAVALARDA SULH HUKUK MAHKEMELERİ GENEL GÖREVLİ MAHKEMEDİR. ANCAK, “BORCUN ÖDENMEMESİ” GEREKÇESİ İLE AÇILAN TAHLİYE DAVALARINDA  İCRA MAHKEMELERİ DE GÖREVLİDİR.

Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunumuza göre, değeri her ne olursa olsun kira tahliye davalarında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemeleridir. Ancak, temerrüt-borcun ödenmemesi hallerinde kiracı aleyhine icra takip işlemi başlatılmışsa, haciz-tahliye istekli icra takibi, bu halde “tahliye ve alacak” isteği  icra mahkemeleri tarafından birlikte hüküm altına alınabilmektedir. İcra mahkemesi aracılığı  ile taşınmazın tahliyesi yöntemi, kira borcunun tahsili için ayrıca kiracının hak ve alacaklarının haczine de imkan sağlaması nedeni ile oldukça sık denenen bir hukuksal yöntemdir. 

Tahliye davaları, kiracının ikametgahındaki veya taşınmazın bulunduğu il-ilçe sınırları içerisindeki yer Mahkemesinde açılabilir.(Kira sözleşmesine konulan özel yetki kuralları da geçerlidir) 
 
3) KİRAYA VEREN-KONUT SAHİBİ; KENDİSİ, EŞİ VEYA ÇOCUKLARININ KONUT İHTİYACI NEDENİ İLE KİRACISINA TAHLİYE DAVASI AÇABİLİR. ANA-BABASI İÇİN KANUN BU HAKKI TANIMAMIŞTIR.
 
6570 sayılı GKHK' nun 7/b maddesinde; kiraya verenin-konut sahibinin, kiraya vermiş olduğu konuta; “kendisi”, “eşi” veya “çocukları” nın ihtiyacının söz konusu olması halinde, sözleşmenin bitiminde tahliye davası açmak imkanı tanımıştır.

Kanun metni dikkate alındığında, kiraya verenin “ana-babası”nın konut ihtiyacı içerisinde olması durumu “tahliye” sebebi sayılmamıştır. Bu nedenle, “ana-baba” nın konut ihtiyacı için açılacak tahliye davalarında kiracının tahliyesi mümkün değildir. Yargıtay'ın örnek davalardaki uygulamaları  da bu yöndedir. 

Ancak, somut bir davada Yargıtay; 18 yaşını doldurmuş, üniversite öğrencisi olan genç bir kızın, ailesi ile birlikte oturmaya zorlanamayacağı gerekçesi ile, “rüştünü ikmal etmiş bir kimsenin ayrı mesken edinmesi yasal haktır” yorumunu yaparak, davacının konut ihtiyacını samimi-gerçek bularak, kiracının tahliye edilmesi yönünde karar vermiştir. 

4) İŞYERİ KİRACISININ “STOPAJ ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜ” YERİNE GETİRMEMESİ BAZI KOŞULLARDA TAHLİYEYİ GEREKTİRİR.

İşyeri niteliğindeki taşınmaz kiralarında; vergi hukuku bakımından stopaj yükümlülüğü ortaya çıkmaktadır. Stopaj; işyeri sahibi adına onun gelir vergisi olarak kiracıdan kesilen bir meblağdır. Kira sözleşmeleri ile stopaj yükümlülüğü kiracı üzerinde bırakılmaktadır. Kiracının stopaj yükümlülüğüne uymaması, 6570 sayılı GKHK' nun 12 maddesi kapsamında “sözleşmeye aykırılık” olarak değerlendirilebilmektedir.Bu nedenle, kiracıların stopaj yükümlülüğü konusunda dikkatli olması faydalı olacaktır.
E-mail: [email protected]