Konut yatırımcıları dikkat; trendler değişiyor!
Gayrimenkul sektöründe, özellikle krizle birlikte yavaşlayan konut yatırımları 2009 ortasından itibaren hızlanarak devam ediyor. Özellikle son 2-3 ay içinde hemen her gün bir konut projesinin lansmanını izler olduk
Aşağıda yazacaklarım yapılacak projenin yerine ve hedef kitlesine göre değişiklik gösterse de, doğru bilinen genel alışkanlıkların proje özelinde sorgulanması için ön uyarılarımı yapmak istiyorum.
Mevcut konut projelerine baktığımızda, klasik olarak yüksek katlı binaları, brütten nete dönüşte %40 50 oranını bulan m2 farklarını, %70-80 yeşil alan miktarı var denilip betona boğulmuş alanları ve nasıl tasarlandığı belli olmayan salon ve odalara sahip daireleri görüyoruz. Otel odasından küçük 18-20 m2 büyüklüğündeki stüdyo daireler, ayağınızı dışarı uzatabileceğiniz küçük bir balkonu bile olmayan alanlar, neredeyse kira bedeline eşit gelen aidat tutarları karşımıza çıkıyor. Tabii bu yorumlarım projelerin tamamı için geçerli değil ama çoğunluğun da böyle olduğunu yazamadan geçemeyeceğim.
Aslında sadece beni ve gayrimenkul sektöründeki profesyonelleri mi rahatsız ediyor bu konular diye düşünürken, geçtiğimiz günlerde İstanbul 'da B sosyo-ekonomik statüye yönelik yaptığımız bir araştırmada karşıma tam da benzer sonuçlar çıktı. Bu sonuçların çok küçük bir kısmını da olsa sizlerle paylaşmak istiyorum:
Ödeme seçenekleri, ister A+ ister C- olsun, herkes için çok önemli. Sektörün de en başarılı olduğu konulardan birisi bu aslında. Bu konuda sanırım bütün sektör profesyonelleri ve patronları çılgın bir beyin fırtınası yaparak hem kendileri için yeni modeller üretiyorlar, hem de rakiplerine öğretiyorlar.
Aidatlar, B segmentindeki aileler için bile artık en önemli konulardan birisi haline gelmeye başlamış. İşte bu yüzden, enerji tasarrufu sağlayan binalar ve daha az masraf çıkaran sosyal alanlar çok önemli olmaya başladı. Evet, güzel peyzaj alanları, yüzme-süs havuzları, hatta yapay gölet gibi alanlar hala çok ilgi çekiyor ama artık bunların yaratacağı aidat yükleri de önceden sorgulanmaya başladı!
Mimari olarak, artık balkonlara yeniden hoş geldin demek ve bunu pazarlamada kullanmakta fayda var. Araştırmamıza katılanların %98 'inin bu konuya önem verdiğini söylemesi sanırım yeterli olacaktır. (Balkon yoksa daireye özel kat bahçesi de olur!)
Son olarak, bu araştırmaya katılanların 1 tanesinin bile 1+1 daire istememesi de sanırım çok manidar. Tahmin ediyorum, müşterilerin 1+1 'lerle dolu olan ve yaşamakta sıkıntılar çeken veya farklı amaçlarla kullanılan dairelerin bulunduğu sitelerdeki rahatsızlığı yavaş yavaş da olsa artık beklentilerde değişimi beraberinde getiriyor. Ama burada yanlış anlama olmasın; isteklerle gerçekler her zaman aynı olmaz. Gayrimenkul yatırımcısının burada dikkat etmesi gereken konu ise 1+1 ve stüdyo dairelerin genel projeye oranıdır. Eskisi gibi projenin yarısını 1+1 dairelerle dolduranların, sonucuna da katlanması gerekecektir.
Yukarıdaki araştırma sonuçlarından derlenen notlara ben de birkaç görüş eklemek istiyorum:
Daire planlarında özellikle salon ve mutfak çok önemli. 18-20 m2 büyüklüğünde salonlar, hatta 18-20 m2 büyüklüğünde stüdyo daireler üretmekten vazgeçin artık. Japon veya İngilizler 'in kaç m2 'lik alanlarda yaşadıklarını da anlatmaktan vazgeçin, biz Türküz bunu unutmayın lütfen. Üstelik, mantalite ve aile yapısı olarak da daha çok Batıya değil Doğuya dönüyoruz.
Benim bildiğim kadarıyla, daire brüt alanı dıştan dışa kat alanının her daireye oransal paylaştırılmasıyla ortaya çıkar. Hadi buna ücretsiz tahsis ettiğiniz sosyal alanı da eklediniz, bunda da bir sorun görünmüyor. Ama, bunları eklediğiniz zaman brütten nete dönüşte %40 hatta %50 oranında farkların görüldüğü projelerle karşılaşmaya başladık. Bu oranlar, eğer kat brütünün net alana paylaştırılmasından ortaya çıkıyorsa o projede mimari olarak kesinlikle bir hata var demektir. Müşterilerin artık bu konuya da dikkat etmeye başladığını unutmayın!
Mimari projede, özellikle dış cephede yapacağınız masraftan kaçınmayın. Tabii ki hedef kitleye, bölgeye, fiyata uygun bir cephe çalışacaksınız ama projeyi sattıran şeylerin başında mimari proje ve onun yansıması olan cephenin geldiğini de unutmayın. Bu yansımanın müşteriye ulaştığı hali olan 3D görüntülere verdiğiniz paraya da acımayın! (Aynı şey peyzaj için de geçerli)
Son bir not da pazarlamadaki değişim için: Kampanya pazarlaması hiçbir zaman tek tek yapılmaz, aynı anda birden fazla alanı kullanmak gerekir. Ama, eskiden gazetelerin tartışılmaz üstünlüğü varken, bugün interneti de içine alan interaktif pazarlama ve marka bilinirliğini sağlamak adına televizyonun başarısını görebiliyoruz. Ama unutmayın, diğer tüm mecralar gibi bunlar da tek başına hiçbir işe yaramaz. Doğrudan pazarlama, kurumsal pazarlama ve birebir iletişim gibi gelenekselin dışındaki alternatif kanalların da yıldızı hızla yükseliyor, kaçırmayın! Unutmadan, fayda/maliyet analizi yaptığınızda en önemli pazarlama kanalı olan pr 'ın da galiba cılkı çıkmaya başladı. Pr 'ın yıldızı hiçbir zaman sönmez ama, ya farklılaşarak pr yapanlar veya bu işi gerçek anlamda kaliteli bir şekilde yapanlar kazanmaya devam edecektir. 20 daire için basın toplantısı yapanlar, anlamsız konuları haber yaptırmak için durmadan taciz edip gelen soruya cevap vermemek için telefona çıkmayanlar; gerçek gazeteciler tarafından hiçbir zaman sevilmezsiniz bilginize!
Uzun bir yazı oldu, umarım sıkılmadan okumuşsunuzdur. Bir sonraki yazıda görüşmek dileğiyle,
vedat@aremas.net
Vedat Arslan