Konutlarda "ayıp" nedir?

Bu hakların kullanılmasında uyulması gereken usul ve süreler önemli mi? Ayıp-eksik iş nedeni açılacak davalarda görevli mahkeme hangisi? 

Bilindiği üzere "konut" ve "tatil" amaçlı satın alınan taşınmaz mallar; 4822 sayılı Kanun değişikliği ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun kapsamına dahil edilmiştir. Dolayısıyla; konut ve/veya  tatil amaçlı taşınmaz malların "ayıp"lı olması halinde, aynı Kanunun 4 nci maddesi kapsamındaki haklar vatandaşlar tarafından satıcı  aleyhine kullanabilecektir.

4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun; nihai tüketicileri merkeze alarak düzenlemeler yapan hukuksal bir metindir. Bu anlamda, kanunun koruma alanı içerisine "nihai tüketici" ler girmektedir. Bir müteahhit firma ile  "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" yapan arsa sahipleri kural olarak "tüketici" olarak değerlendirilmediğinden, arsa sahibi gerçek kişi-kooperatif, dernek benzeri kurumlar Borçlar Kanunun "istisna akti" kapsamında hukuki yol ve yöntemlere başvurmalıdırlar. 

1) Ayıplı Konut Nedir? Konutun İmara Aykırı Olması  Ayıp Sayılır Mı?

4077 sayılı Tüketicinin Korunması hakkında Kanunun 4 ncü maddesindeki tanıma göre, "ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda ya da reklam ve ilanlarında yer alan veya satıcı tarafından bildirilen veya standardında veya teknik düzenlemesinde tespit edilen nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan yada tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar, ayıplı mal "olarak kabul edilmektedir. 

Kanunun tanımı dikkate alındığında; satın alınan konuttaki "ayıp" oldukça geniş bir içerik taşımaktadır. Bu nedenle, konuttaki ayıbın  ne olduğu her somut durumda ayrıca dikkate alınmalıdır. İmar düzenlemelerine aykırı imal edilmiş veya iskan ruhsatı bulunmayan bir konutun satın alınması halinde; konutta "hukuki ayıp" var kabul edilmelidir.

2) Eksik İş İle Ayıplı Konut Farklı Hukuki Kavramlardır. 

Hukuksal olarak, bir konutta "eksik iş"ler bulunması ile "konutun ayıplı" olması farklı anlamlara gelmektedir. Eksik iş ile maddi-ekonomik ayıp arasında kanaatimizce kesin-net-somut ayrımlar yapmak çok kolay değildir. Ancak, Yargıtay ve mahkeme uygulamalarında bu ayrım zaman zaman önem kazanmaktadır. Eksik iş; bir konutta; proje, şartname vs.. ölçülere göre yapılması gerektiği halde kısmen veya tamamen yapılmayan iş olarak tanımlanmaktadır. Yapının teknik şartname ve projesinde belirtilmesine rağmen; konuta "musluk takılmaması", "kalorifer peteği veya kombi takılmaması" şeklindeki durumlarda eksik iş olduğu kabul edilmektedir. 

3) Ayıplı Konut Teslim Alan Kişi, "Sözleşmeden Dönme", "Konutun Ayıpsız Misliyle Değiştirilmesi"; "Ayıp Oranında Bedel İndirimi", "Ücretsiz Onarım İsteme" Şeklinde 4 Seçimlik  Hakka Sahiptir.

Ayıplı konut satın almış olan bir kişi, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 4 ncü maddesinde belirlenen 4 temel seçimlik hakkı kullanabilir. Kanunun 4 nci maddesi, ayıplı konut satın alan kişiye,

1) Bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme,

2) Konutun ayıpsız misliyle değiştirilmesi,

3) Konuta ödenen paradan ayıp oranında bedel indirimi,

4) Ayıpların ücretsiz onarımını isteme hakkı tanımaktadır.

Ayıplı konut satın alan kişi, yukarıda belirtilen 4 haktan yalnızca birisini seçim hakkına sahiptir. Belirtilen 4 hakkın aynı anda ve birlikte kullanılması mümkün değildir.  

4) Ayıplı  Konut Teslimi  Halinde 30 Günlük Süre İçerisinde Ayıp İhbarında Bulunulması Zorunludur. 
 
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 4 ncü maddesi uyarınca; ayıplı konutu teslim alan kişi, teslim tarihinden itibaren 30 gün içerisinde konuttaki ayıpları kabul etmediğini ve bu ayıplar nedeni ile tercih ettiği yasal haklarını ilgili kişiden talep etmelidir. Ayıplı konutun ilgiliye teslimi tarihinden itibaren 30 günlük süre içerisinde satıcı şahıs veya şirkete "ayıp ihbarı" nda bulunulmaması halinde, ayıba muvafakat-kabul varsayılacağından, yasal 30 günlük süre kaçırılmamalıdır. Bu 30 günlük süre, "açık ayıp" lar bakımından zorunluluk olup, "gizli ayıp" söz konusu olması halinde belirtilen süre koşulu aranmamaktadır.

5) Ayıplı Konut Tesliminde Dava ve Talep Hakkı 5 Yıllık Zamanaşımı Süresine Tabiidir. Dava; Tüketici Mahkemelerinde Açılmalıdır. 

Ayıplı konutlar ile ilgili yukarıda belirtilen 4 seçimlik hakkın kullanılmasında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Ancak, yukarıda belirtildiği üzere, teslim tarihinden itibaren 30 günlük ihbar süresine her halükarda uyulması gerekir. Yasal süreler, konutun tesliminden başlar. Nihai tüketicilerin ayıplı konut satın alması halinde ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda görevli mahkeme tüketici mahkemeleridir. 

Avukat Mehmet Parlak

E-mail: [email protected]