Konutların borsada satılması riskli!

Atılım Üniversitesi'nden Doç. Dr. Ümit Akçay, gündemde olan borsada sertifika üzerinden tapu devirlerinin mümkün hale gelmesini değerlendirdi. Akçay, uygulamanın dar kesim açısından riskli olduğunu belirtti.

Borsa İstanbul Yönetim Kurulu Başkanı Himmet Karadağ’ın borsada sertifika üzerinden tapu devirlerinin mümkün hale gelmesi için çalışma yürüttüklerini açıklaması, akıllara yeniden Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 2014’teki torba yasa taslağını getirdi. Bakanlık tarafından hazırlanan ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nu yeniden düzenleyen yasa taslağı ile İmar Hakkı Transferi (İHT) sisteminin kurulması öngörülüyordu. Sistem, konut ya da parsellerin sertifikalandırılarak borsa alım satımının önünü açıyor. Bu da imar hakkı transferini borsaya yatıran bir yurttaş için, sertifika değerinin sürekli dalgalanması nedeniyle büyük piyasa oyuncuları arasında eriyip gitme riskini beraberinde getiriyor. İHT sisteminin, dünyadaki örneklerine bakıldığında ev sahipleri açısından olumsuz sonuçlar doğurması ve yoksulların kent mekânının kıyısına itilmeleriyle sonuçlanması eleştirilere neden olmuştu. Bugüne dek hayata geçmeyen taslak, Karadağ’ın açıklamasıyla yeniden gündeme geldi.

Dalgalanma riski

Borsa İstanbul Başkanı, önceki gün İstanbul’da CEO Club (üst yönetici) toplantısında yaptığı açıklamada, “Biz iş yapma tarzımızı bir sonraki kademeye taşıyacaksak borsadaki menkul kıymetleri kullanmamız lazım. Şimdi ne yapıyoruz biz bu sistemde, yapabilirsek, Türkiye’deki tüm tarım arazilerinin toplulaştırılmış şekilde borsada alalım satalım... Tapuda en likit olmayanı likit hale getireceğiz Körfez’den Balkanlar’a kadar tüm menkul kıymetlerin (borsada) satışı olmasını istiyoruz” dedi.

Stoklar eritilecek

Konuyla ilgili soruları yanıtlayan Atılım Üniversitesi'nden Doç. Dr. Ümit Akçay, İHT uygulamasının Türkiye'de inşaat-finans bütünleşmesinin yeni bir aşamaya geçmesi için atılan önemli bir adım olduğunu söyledi. İnşaat sektörünün, Türkiye ekonomisi için her zaman önemli bir sektör olduğunu vurgulayan Akçay, özellikle 2001 krizi sonrasında inşaat-finans bütünleşmesini pekiştiren faktörleri “Enflasyonun kontrol altına alınmasıyla faizlerin uzun vadeli kredi vermeye elverişli hale getirilmesi, yani düşürülmesi, bankacılık sisteminin yeniden yapılandırılması, bireysel borçlar arasında konut kredisinin payının artması” olarak sıraladı. Ekonomik durgunluğun yaşandığı bir dönemde İHT sisteminin devreye sokulmasının ‘kritik’ olduğuna dikkat çeken Akçay, “Bu adımla birlikte konut almaya parası yetmeyenler, yani dar gelirli kesim dahi, konut sertifikası satın alarak finans sektörü tarafından içerilmiş olacak. Diğer yandan, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde yoğunlaşan arz fazlası, satılamayan lüks konut sorunu bu yolla çözülmek istenebilir. Çok zenginler dışında toplumun geneli için erişilmez olması nedeniyle satılamayan bu konut stoku, sertifika yöntemiyle eritilmeye çalışılabilir” diye konuştu.

Fiyatlar dengesizleşebilir

“Hükümet açısından konut satın almaya gücü yetmeyen kesimlerin dahi finans piyasasına dahil edilmesi, sertifikayı satın alanlara konut fiyatlarının artışından faydalanma imkânı tanıyor” diyen Akçay, şöyle devam etti: “Bu, göreli bir refah etkisi yaratabilir. Ayrıca bu sertifikalara ciddi bir talep olması durumunda, konut fiyatlarının daha da artması beklenebilir. Bu işlemlerin borsada yapılacak olması, borsanın işlem hacmini büyütebilir. Ancak bunlar, işlerin iyi gitmesi durumunda ortaya çıkabilecek gelişmeler. İşler kötü gittiğinde ise, zar zor biriktirdikleri tasarruflar ile konut sertifikası satın almış dar gelirli kesimler, bu birikimlerinin bir anda buharlaştığını görme riskiyle karşı karşıya kalabilir.”

Akçay’a göre, İHT sisteminin uygulamaya konmasının bir başka boyutu daha olabilir. İHT sistemi, kentsel dönüşüm projelerinde imar hakkından kaynaklanan engellerin ortadan kaldırılmasına da yarayabilir. Gayrimenkulün, menkul kıymetleştirilerek satılabilir hale gelmesi, gerek büyük çaplı kentsel dönüşüm projelerinin gerekse mega projelerin uygulanmasında karşılaşılan engelleri kaldırmakta kullanılabilir.

Tapu online devredilecek

Borsa İstanbul Yönetim Kurulu Başkanı Karadağ, hisse tarafında günde 1.2 milyar ürünün sahipliğini belli kişilerden alıp başka kişilere sorunsuz bir şekilde devrettiklerini söyledi. Bugün 2 dönümlük bir arsayı bile devralmanın çok ciddi bir bürokrasi gerektirdiğinden bahseden Karadağ, ama borsada içinde otomotiv fabrikası olan bir varlığın sahipliğini sıfır problemle değiştirilebildiğini kaydetti. Karadağ, “Konut projelerinin Körfez’den Balkanlara kadar menkul kıymet olarak Borsa İstanbul’da satılmasını istiyoruz. Diğer taraftan tapu takas sistemimizle, sertifikayı hiç bir bürokratik engele takılmadan, online mobil aplikasyonla sertifika üzerinden tapu devirlerinin mümkün hale getirilmesini sağlayacağız” ifadelerini kullandı. Türkiye’de tarımda en büyük problemin arazi toplulaştırılması olduğuna değinen Karadağ, tapuya iş düştüğünde devir sürecinin zorluğuna değinerek, dededen toruna birçok davanın kaldığını anımsattı. Bazen 2 dönüm tarla için 80 adama ulaşılması gerektiği örneğini veren Karadağ, o sahiplik durumu çözülemediği için o tarlanın yatırım yapılabilir bir değere dönüşemediğini dile getirdi.

Cumhuriyet