Konutların metrekare büyüklükleri semtlere göre değişiyor!

Yeni yapılan 3+1'lik konutların büyüklükleri kentin göbeği Beşiktaş'ta 95-140 metrekare arasında değişirken, Büyükçekmece'de 145-200 metrekare arasını buluyor. Merkezi semtlerde kat sayısını artırmak için tavan yükseklikleri de azaltılıyor...

İstanbul'da merkezi semtlerde yaşanan arsa sıkıntısı ve yükselen arazi fiyatları, yeni yapılan konutların büyüklüklerinin giderek azalması sonucunu doğuruyor. Örneğin yeni yapılan 3+1'lik konutların büyüklükleri kentin göbeği Beşiktaş'ta 95-140 metrekare arasında değişirken, Büyükçekmece'de 145-200 metrekare arasını buluyor. Merkezi semtlerde kat sayısını artırmak için tavan yükseklikleri de azaltılıyor.

Gayrimenkul sektöründe yaşanan hareketlilik, son yıllarda İstanbul'da üretilen konut sayısını da artırdı. Bu süreçte üretilen konutlar 1980'li ve 1990'lı yıllarda üretilen konutlara oranla çok daha modern ve çok daha sağlam oluyor. Ancak son dönemde üretilen konutlarda fiziki ve ekonomik şartların da etkisiyle metrekare büyüklüğü bakımından eskiye oranla önemli bir değişim yaşanıyor. 

Özellikle de kent merkezinde üretilen yeni konutlarda bu değişimi gözlemlemek mümkün. Örneğin İstanbul'un merkezi semtlerinden biri olan ve geniş evleri ile bilinen Nişantaşı'nda son yıllarda inşa edilen projelerde daha küçük evler yapılıyor. Eskinin yüksek tavanlı ve geniş m2'li evlerinin yerine, yükselen arazi ve inşaat maliyetleri nedeniyle, kat sayısını artırmak adına daha alçak tavanlı ve daha küçük m2'li konutlar üretiliyor. Eskiden konut büyüklükleri brüt 150-300 m2 arasında olan Nişantaşı'nda, değişen tüketici eğilimlerinin de etkisiyle, şimdi genelde brüt olarak 30 ile 150 m2 arasında konutlar inşa ediliyor. 

Ancak kentin merkezinden uzaklaştıkça arsa maliyetlerinin düşmesi konutları büyütüyor. Başakşehir, Beylikdüzü gibi yeni yerleşim alanlannda yapılan konutlar, istisnalar hariç, brüt 60 ile 200 m2'ler arası büyüklüklerde yapılıyor. 

DAHA KOLAY SATILIYOR 

Nişantaşı'nın mimarı olarak tanınan Keten İnşaat'ın yönetim kurulu başkanı Ferhat Keten, son yıllarda artan arsa maliyetleri ve yükselen fiyatların etkisiyle küçük m2'li konutların daha ulaşılabilir ve daha kolay satılabilir olmaları nedeniyle daha çok üretildiğine dikkat çekiyor. 

Özellikle kent merkezinde 30 m2'lik küçük dairelerin yapılmasında artan turizm hareketliliğinin etkili olduğunu belirten Keten, "Eskiden Nişantaşı'nda brüt konut büyüklükleri 150-300 m2 aralığında değişiyordu. Biz inşaatlarımızda 90 ile 200 m2 arasında değişen büyüklükte konutlar üretiyoruz. Daha küçük m2'lerin yaşanabilir olduğunu düşünmüyorum. Son dönemde tasarım, sosyal imkanlar, ulaşım kolaylığı gibi unsurlar öne çıkmaya başladı" diyor.

Ferhat Keten, küçük m2'li konutların birinci el satışının kolay olmasına karşın ikinci el satışında sorunlar yaşandığına da dikkat çekiyor. 

SEMTLERE GÖRE BÜYÜKLÜK 

Konutların m2 büyüklüklerindeki semtlere göre değişimi ortaya koymak için, aile konutu olarak bilinen ve yatırımdan ziyade oturum amaçlı kullanılan 3+1 konutların m2 büyüklüklerinin semtlere göre değişimini Denge Değerleme, Ekonomist için özel olarak analiz etti. Denge Değerleme, İstanbul'un merkez dışı semtleri olarak Büyükçekmece, Beylikdüzü, Başakşehir, Esenyurt, Çekmeköy, Sancaktepe, Pendik ve Tuzlayı, merkezi semtleri olarak da Beşiktaş, Kadıköy, Bakırköy ve Ataşehir'i mercek altına aldı. 

Buna göre kent merkezine uzak lokasyonlarda inşa edilen yeni projelerdeki 3+1 daire büyüklükleri brüt olarak Beylikdüzu nde 142-184, Büyükçekmece'de 145-200, Başakşehir'de 145-186, Esenyurt'ta 120-150, Sancaktepe'de 125-165, Tuzla'da 120-175 m2 arasında değişiyor. 3+1 daire büyüklükleri, kent merkezi olarak bilinen semtlerde ise Alaşehir'de 112-150. Bakırköy'de 110-140, Beşiktaş'ta 95-140, Kadıköy'de 110140 m2 aralığında bulunuyor. 

FİYATLAR ETKİLİYOR 

Konut büyüklüklerinin merkezde küçülmesinde m2 fiyatlarında son yıllarda yaşanan artışın etkili olduğuna ve insanlara daha ulaşılabilir fiyatlardan konut sunma çabasına dikkat çekiliyor, istanbul'da konuma ve proje büyüklüklerine göre değerlendirme yapıldığında, merkezi semtlerdeki yeni projelerde birim fiyatları m2 başına 6 bin TL ile 25 bin TL aralıklarında değişirken, merkezden uzaklaştıkça bin 500 TL ile 3 bin 500 TL arağında değişiyor. 

Denge Değerleme Genel Müdürü Baki Budakoğlu, İstanbul'da yeni konut projelerinde aile kullanımına uygun 3+1 daireler için talep edilen fiyatların bölgedeki arsa değerleri ve proje yapısına göre değişmesi nedeniyle, m2 büyüklüklerinin de kent dışına çıkıldıkça farklılaştığını söylüyor. 

Konut m2'lerindeki değişimi ele alan değerlemede konum ve gayrimenkulün getirişinin başlı başına irdelenmesi ve fizibilitesine göre karşılaştırmalar yapılması gerektiğine dikkat çeken Budakoğlu, m2 büyüklüklerinin kentin merkezine yaklaştıkça azaldığını belirtiyor. 

Yatırımların tercihlere ve beklentilere göre şekillendiğine dikkat çeken Budakoğlu, "Örneğin Bağdat Caddesi ve civarında yapılan yeni bina ve projelerde genelde kat karşılığı yenileme çalışmaları yapılıyor. Bölge halkının tercih etmemesinden dolayı konut üreticileri 100 m2'ye 3+1 daire sığdırmak yerine, aynı m2'de daha kullanışlı 2+1 daire tipi üretmeyi tercih ediyor. Kıstasların bölgeye ve ihtiyaçlara göre belirlenmesi önem arz ediyor" diyor. 

AİLELERİN KÜÇÜLMESİ DE ETKİLEDİ 

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı ve kentsel dönüşüm uzmanı Av. Ali Yüksel, son yıllarda kent merkezindeki konutların m2 büyüklüklerinin giderek azaldığına dikkat çekiyor. Kendisinin de Nişantaşı'nda oturduğunu söyleyen Yüksel, yaşanan değişimi şöyle özetliyor: "Geçmişte Nişantaşı, Şişli gibi semtlerde yüksek tavanlı, büyük m2'li konutlar üretilirken şimdi daha fazla kat yapmak adına tavanlar alçaldı ve m2'ler küçüldü. Bunda m2 birim fiyatlarındaki artışın etkisinin yanı sıra ailelerin küçülmesinin ve yalnız yaşayan insanların sayısının artmasının da etkili olduğunu düşünüyorum." 

Levent Gökmen/ Ekonomist