Konutta stoklar şişti, kira bedelleri geriledi!
Gayrimenkulde kira sözleşmelerini yenileme vakti gelen mülk sahipleri bu yıl zam yapmayı planlarken, kira bedellerinin son üç yıldır ilk kez gerileme sürecine girmesi nedeniyle hayal kırıklığına uğradı. Mülk sahipleri mülklerini kiralamakta zorlanırken, kiracılar fiyat kırma şansını yakaladı.
Gayrimenkulde kira sözleşmelerini yenileme vakti gelen mülk sahipleri bu yıl zam yapmayı planlarken, Türkiye genelinde kira bedellerinin son üç yıldır ilk kez gerileme sürecine girmesi nedeniyle hayal kırıklığına uğradı. Mülk sahipleri mülklerini arzu ettiği fiyata kiralamakta zorlanırken, kiracılar fiyat kırma şansını yakaladı.
Beş çeyrek üst üste dünyanın en hızlı büyüyen emlak piyasası olan Türkiye’de kira bedelleri artık eskisi kadar yükselmiyor. Kira bedellerinin düşük kalmasında, 2016’nın yarısında teslim edilen yeni konut projeleri ile konut üreticilerinin stoklarında yer alan dairelerin düşük faiz oranları ve senetli satışlarla eritilmesi büyük rol oynadı.
Stoklar şişti, kiralar düştü
Türkiye Kiralık Konut Fiyat Endeksi verilerine göre kira değerlerinin artış hızı düşüyor, bu da emlak piyasasına yansımış durumda. Satılık konut piyasasındaki durgunluk kiralamalara da yansıdı. Mülk sahipleri dairenin kredi taksiti ve aidatı gibi yüklerini hafifletmek için acil olarak kiracı arayışını sürdürüyor. İster direkt kiralansın ister emlakçı aracılığıyla, kiralık daire sayısındaki artış son aylarda fiyatların ev sahibinden ziyade kiracının insiyatifiyle şekillenmesi sonucunu doğurdu. 2012’de yurt genelinde start alan kentsel dönüşüm seferberliği kapsamındaki ilk projelerde anahtar teslim sürecinin hız kazanması nedeniyle o dönemde kiraya çıkanlar kendi evlerine taşınmaya başladı.
Durgunluğun nedenleri
Ayrıca son 3 yılda büyükşehirlere akın eden varlıklı mülteciler de (Suriyeliler) kiralık konutlara olan talepte etkili olmuştu. 2016’da bu sürecin de sonuna gelindi. Eylül ayında yavaşlayan kiralama mevsiminin nisan ayına kadar devam etmesi bekleniyor. Gayrimenkul kiralamalarında mal sahibi ile kiracının imzaladıkları sözleşmeler genellikle senelik oluyor. Sözleşmelerin yenilenmesi ve kiralamanın da uzatılması halinde kira bedelinde belli oranlarda zam yapılıyor. Kanunen ev kiralamalarında ÜFE oranları kullanılarak artış yapılıyor.(Bu yılki artış oranı yüzde 9’u geçemeyecek) Aksi bir oranda yapılan artışlar yasal kabul edilmiyor. Kiracının bu gibi durumlarda itiraz etme hakkı doğuyor. Bu yıl yüzde 5 ile 10 arasındaki artışlar yasal görünürken daha fazlası için ‘hakkınızı arayın’ diyoruz.
Kiraların düştüğü semtler
Gayrimenkul uzmanları özellikle adı kentsel dönüşümle anılan semtlerde orantısız arzdan kaynaklanan fiyat dengesizliğine dikkat çekiyor. Bu semtler arasında Fikirtepe, Bağdat Caddesi ve Esenler öne çıkıyor. Öte yandan yabancı ilgisindeki düşüş de kira değerlerine olumsuz yönde yansımaya başladı Bu da lüks konutta arz fazlası bulunan semtlerdeki fiyat dengesini alt üst etti.
Konut ofisle yarışıyor
Birikimini, gayrimenkule yatırım yaparak değerlendiren yatırımcı, özellikle yüksek kira getirisi ve kendini kısa sürede amorti edebilmesi yönünden ofisleri daha çok tercih ediyordu. Ancak yeni nesil konut projelerinin en az ofisler kadar kâr sağladığını belirtelim. İstanbul genelinde konutlar 17 ile 24 yıllık sürede amorti edilirken, ofis piyasasında bu süre 15-16 yıla kadar düşüyor. Yeni nesil konut projeleri de yüksek kira gelirivesilesiyle yatırımcılarına ofis getirisi kadar moral veriyor. Buradaki önemli nokta hayata geçirilen konut projesinin kalitesi ve inşa edildiği lokasyondur.
Güneş