Konutta talep patlaması erken yaşandı: Fiyatlar ne olacak?
Ekim'de sıçrama yaparak 165 bin adedi gören konut satış rakamları sektörü hareketlendirdi. Ancak, konuta yönelik erken talep patlaması düşüş eğilimindeki fiyatlara engel oluyor. İşte ayrıntılar...
2022 Haziran'da senelik olarak 1 milyon 665 bin adetle zirveyi gören konut satışları bu senenin Haziran ayında 1 milyon 205 bin adede kadar düştü. İki senede yaşanan düşüş 460 bin adet ve yüzde 28 oranında oldu. Temmuz 2024'ten itibaren yeniden yükseliş eğilimine başlayan konut satışları, Ekim'de yıllık 1 milyon 344 bin adede ulaştı ve yüzde 11.5 seviyesinde yükseldi.
Habertürk'ten Abdurrahman Yıldırım'ın haberine göre; aydan aya ivmelenmekte olan konut satışları bu hızda giderse 2024 yılını rekor bir satışla tamamlayabilir. 10 ayda 1 milyon 112 bin adedi gören satışların, bu Aralık'ta 200 binin üzerine çıkabileceği öngörülebilir.
Aylık bazda satışlar Haziranda 79 bin seviyesindeyken, Temmuz ayında 127 bine, ağustosta 134 bine, eylülde 140 bine ve ekimde 165 bine çıktı. Son 4 ayda üst üste yükselen satışlar, önceki dört ayda sürekli düşmüştü. Son 4 ayın ilk 4 ayla karşılaştırması ise bize 371 bin satıştan 567 bin satışa yükseliş olduğunu ve yüzde 53 artış yaşandığını gösteriyor.
KONUT FİYATLARI REEL OLARAK YÜZDDE 15 DÜŞTÜ
Ekim'de sıçrama yaparak 165 bin adedi gören konut satışları şu ana kadar en yüksek ekim ayı satışı olarak kaydedildi. Aynı zamanda verilerin tutulduğu 2008 sonrasının 8. en yüksek aylık satış rakamını meydana getiriyor.
Bundan önceki 7 büyük aylık satış ya aralık aylarında ya da kamunun faiz ve fiyat düşürdüğü kampanya süreçlerinde kaydedildi. Bu aylar da 2020'lerde bulunuyor.
Şu an ise faiz oranları 2000'lerin en yükseğinde ve konut kredisi için aylık yüzde 3 seviyesinde seyrediyor. Faiz yükü krediyi taşımaya uygun bulunmuyor.
Konut fiyatları ise gerileme eğiiliminde seyrediyor. 2022 Ekim'de yıllık yüzde 186.8 ile rekor seviyeye erişen konut fiyatları son olarak Eylül 2024’te yıllık yüzde 27.4 artış gösterdi. Bu artış enflasyondan arındırıldığında konut fiyatlarında yüzde 15 gerileme olduğu belirlendi.
Kira bedelleri ise bu senenin Mayıs'ında ulaştığı yüzde 125’lik rekor düzeyinden hafif bir gerilemeyle ekimde yüzde 112.6 olarak kaydedildi. Kira artış oranı konut fiyat artışlarını 4’e katlayan bir seviyede ve gecikmeli hareket ediyor.
Konut alımlarının gittikçe artan ivmeyle tetiklenmesinin iki ana sebebi bulunuyor.
Bunlardan biri faiz oranlarının düşüş sürecine doğru geliyor olması, diğeri de konut fiyatlarının reel yüzde 15 gerileme göstermesi.
Faiz oranları yüksek ancak birkaç ay sonra düşecek, konut fiyatları iki senenin en düşüğünde faiz düşüşüyle tersine hareket edebilecek.
Birikmiş olan talebin harekete geçebileceği uygun zamanı Türkiye’de alıcılar bu defa da yakaladı ve fırsatı iyi değerlendirdi.
Eylül'e kadar fiyatlarda tersine dönüş yaşanmamıştı, düşüş devam ediyordu. Fakat ilk alıcılar muhtemelen göz koydukları, semti, ulaşımı ve farklı avantajları olan, satmak için de sabırsızlık gösterilen evleri alıyor.
Sonrasında alıcıların geldiğini gören satıcılar da fiyat düşürmeyecek ve erken bir aşamada başlayan konut talebinin konut fiyatlarına yansıması görülebilecek. Fiyatları artırmasa bile en azından fiyatlardaki gerilemeleri durdurucu yönde bir rol oynayacaktır.
Habertürk'ten Abdurrahman Yıldırım'ın yazısının devamı şu şekilde:
"FIRSAT DÖNEMİ KOLLANDI
Konut satışlarında iki yılı bulan gerileme dönemi dikkate alındığında belli bir talep birikmesi olduğu anlaşılıyor.
Kiraların yüksek seyretmesi ve konut satışlarındaki gerilemeyi epeyce gecikmeli izlemesi de buna bağlanabilir.
Belli bir birikimi olan potansiyel konut alıcıları yüksek fiyatlardan almaktan geçici bir süreyle yüksek kira ödemeyi göze aldı.
Bu arada yüksek faizden de birikimini değerlendirdi. Birikimlerini büyüterek satın alacakları konutun fiyatının reel olarak gerilemesini beklediler.
Amaç konutu uygun fiyattan almakta. Bu aşama konut fiyatlarının reel olarak yüzde 15 gerilediği, faiz indirimine birkaç ayın kaldığı zaman dilimiydi.
Yüksek faizden kredi alanlar ise bunun yükünü faizler düşene kadar aylarla sınırlı bir sürede taşıyacak. Faizler düştüğünde de kredilerini yeniden yapılandırmaya gidecekler.
Faizlerin düştüğü dönemde konut fiyatları yükseleceğinden kredi kullanarak konutu bugünden almak avantajlı olabilir.
Burada önemli olan konut fiyatlarının tabana indiğinin veya bu düzeye yaklaştığının doğru çıkmasıdır.
ALICILARIN OYNADIĞI OYUN
Tabi ki böyle bir varsayım aynı zamanda enflasyonun gerilemeye devam etmesini içerir. Enflasyon terse dönecek veya düşüşe direnecekse faizler de düşmeyecek demektir.
Bu durumda konut fiyatlarını faizler baskılayıcı, enflasyon ise yükseltici etki yapar.
Bugünden konut alanların birkaç yıl sonra karlı çıkıp çıkmayacağını veya nette ne olacağını yüksek enflasyon ortamında büyüme oranı belirleyebilir.
Büyüme ortalamaya yakınsa, gelirler de paralel şekilde artar, konutların gerektirdiği kiralar ödenebilir ve konut fiyatları enflasyon düzeyinde veya üzerinde artabilir.
Büyümenin ortalamanın oldukça altına indiği, enflasyonun düşmediği ve faizlerin gerilemediği bir gelecekte konut fiyatları reel anlamda gerileyebilir.
TALEP FİYATLARI YÜKSELTİCİ ETKİ YAPAR
Konut satışlarında son 4 ayda önceki 4 aya göre ekstra 200 bin arttı. Ekim sonrasındaki 4 ayda faiz beklentileri ile ekstra 200 bin hatta daha fazla artabilir. Faiz düşüşü başlayana ve hatta düşüşün ilk aylarında da konut talebi canlılığını koruyabilir.
Daha sonra talep normalleşebilir ve fiyatların yeniden şiştiğine kanaat getirilmesine kadar da sürebilir.
Konuta yönelik erken talep patlaması düşüş eğilimindeki konut fiyatlarının önündeki en büyük engel. Hatta talebin devamının gelmesiyle fiyatların yeniden yükselişe geçmesi muhtemeldir.
Bu açıdan yüksek gelirli grupta olmayan muhtemel konut alıcılarının konuta erimişi zor ve imkansız olmaya devam edecek.
Tabloya bakınca Türkiye’de alım gücü yüksek gelirli kesimin, daha iyi bir getiriyi finansal araçlarla sağlayamayacaklarını, kiraların gerilemekle birlikte yine de reel yüksekliğini koruyacağından hareketle fırsatı değerlendirme becerisine şapka çıkarmak gerekiyor.
Konut fiyatlarının yükselişe geçmesi ise enflasyonla mücadelede yeni ve erken bir zorluk yaratır."
Emlak Konut GYO Fua Deniz Park ön talep topluyor! 422 konutluk yeni proje!