Gayrimenkulünüze TOKİ şerhi konduğunda ne yapmak gerekir?
Son dönemlerde Toki şerhleriyle ilgili çok soru gelmeye başladı. Biz de bunun üzerine Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş’a Toki şerhlerini ve uygulamalarını sorduk.
Öncelikle TOKİ ile başlayalım, TOKİ kimdir?
TOKİ, yani Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, 1984 yılında yürürlüğe giren 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile özerk Toplu Konut Fonu'na haiz, Genel İdare dışında Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı adı ile kurulmuştur. Kuruluş, ülkemizde sıklıkla gerçekleşen depremler ve bunun sonucunda ortaya çıkan depreme dayanıklı konut yetersizliği, köylerden büyük şehirlere göçün sonucu hızla ilerleyen gecekondulaşma, sosyal devlet ilkesi gereği devletin sağlıklı ve kamuya ait konut yapma ihtiyaçlarına hizmet etmek amacıyla kurulmuş ve faaliyetlerini bu yönde devam ettirmiştir.
TOKİ’nin görev ve sorumlulukları nelerdir?
2985 numaralı Toplu Konut Kanunu, TOKİ’nin görev alanını belirlemektedir. Buna göre, doğal afet meydana gelen yerler ve diğer yerlerde konut, altyapı ve sosyal donatı uygulamaları yapmak veya yaptırmak, köy mimarisinin geliştirilmesine, gecekondu alanlarının dönüşümüne, tarihi doku ve yöresel mimarinin korunup yenilenmesine yönelik projeleri kredilendirmek, her çeşit araştırma, proje ve taahhüt işlemlerinin sözleşmeyle yaptırılmasını temin etmek TOKİ’nin görevleri arasında yer almaktadır.
TOKİ’nin yetki ve hakları nelerdir?
TOKİ, yukarıda bahsettiğimiz bu görevleri yerine getirirken, Toplu Konut Kanununda ona verilen yetkiyle, görevleri çerçevesinde gerçek ve tüzel kişilere ait arazi ve arsaları ve bunların içerisinde veya üzerinde bulunan her türlü eklenti ve yapıları kamulaştırmaya, Konut, sanayi eğitim vs. yatırımları ve kamu tesisleri için planlamayı öngördüğü ve tahdidini yaparak ilgili tapu idarelerine bildirmiş olduğu sahalardaki arsa ve arazinin satışlarında şufa hakkını kullanmaya, sattığı veya devrettiği arsa ve arazinin amacına uygun kullanılması için tapu kayıtlarına, şerhler koymaya ve/ veya bu amaca yönelik sözleşmeler yapmaya yetkilidir.
Peki nedir bu TOKİ şerhi?
Tapu kaydına şerh koyma, taşınmaz mal sahibinin taşınmaz üzerinde haklarını kısıtlamak için tapu kütüğüne bir çeşit uyarı mahiyeti de içeren bir yazı yazılmasıdır. Şerhin bir çok çeşidi vardır. Aile konutu şerhi, kira şerhi ipotek şerhi bunlardan birkaçıdır. TOKİ’nin tapu siciline koyma yetkisi bulunan şerhler ise, kamulaştırma, şufa ve satılmış veya devredilmiş arazilerin amacına uygun kullanılması amacıyla konulan şerhlerdir.
TOKİ şerhi maliki nasıl etkiler?
Tapu siciline kamulaştırma şerhi düşülmesi, malikin ilgili taşınmazı satmasına, kiraya vermesine, kısacası üzerindeki haklarını kullanmasına engel değildir. Kamulaştırma şerhi düşüldüğü tarihten itibaren 6 ay içinde, ilgili idare kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istediğine dair mahkemeye başvurmaz ve bununla ilgili mahkeme kararını ilgili tapu müdürlüğüne sunmaz ise, tapu müdürlüğü, kamulaştırma şerhini kendiliğinden kaldırır.
Peki hep duyduğumuz Şufa şerhi nedir?
TOKİ’nin tapuya şerh düşme yetkisinin bir ikincisi, şufa şerhidir. Şufa, önalım hakkının hukuki terimidir. TOKİ, faaliyetleri arasında yer alan arsa üretimini gerçekleştirmek için, konut, sanayi eğitim vs. yatırımları ve kamu tesisleri için planlamayı öngördüğü arsa ve arazileri, bu arsa ve arazilerin bağlı olduğu tapu müdürlüklerine bildirir ve bunlarla ilgili tapu kayıtlarına şufa şerhi düşülmesini sağlar.
Şufa şerhinin amacı nedir?
Bu şerhin düşülmesi, o arazi veya arsanın satışa çıkarılması halinde TOKİ’nin önalım hakkı olduğu, yani onu diğer alıcılara nazaran öncelikle satın alabilme hakkı olduğu anlamına gelir. Şufa şerhinin kaldırılması için, TOKİ’nin ilgili tapu müdürlüğünden şerhin kaldırılmasını talep etmesi gerekmektedir.
Satılmış veya devredilmiş arazilerin amacına uygun kullanılması için uygulanan şerhler nelerdir?
TOKİ’nin, şerh düşme yetkisinin sonuncusu ise, satmış veya devretmiş olduğu arsa ve arazilerin amacına uygun kullanılması için, satış şartlarına uygun altyapı oluşturulmadan ya da bununla ilgili tesisler yapılmadan üçüncü kişilere satış, devir, temlik yapılamayacağı, haczedilemeyeceği hususunda tapu kayıtlarına şerh koymasıdır. Bu sayede TOKİ, elinden çıkmış olsa dahi, arazi ve arsaların kendi amacı doğrultusunda kullanılmasını garanti altına alabilmektedir.
Düşününki İstanbul’un deprem bölgelerinden birinde yeniden yapılanmaya gidildi ve TOKİ bir bölgede var olan konutları yenileyerek, bölgeye yeşil alan, okul, park bahçe vb yapılar inşa etti. Bu yapıyı ve düzeni koruyabilmek için bu bölgedeki arsalar üzerinde yetkili ve karar sahibi olması gerekmekte. Bu yetki ise yukarıda bahsettiğimiz şerhler ile sağlanmakta. Bazen proje başlamadan kamulaştırma şerhi koyulur, yani ileride bu mülk kamuya ait olacak ve projenin bir parçası olarak belki okul belki hastane olacak demektir. Yine bu bölgedeki arazileri toparlayabilmek için TOKİ’nin öncelikli alım hakkına sahip olması gerekir ki bu da Şufa Şerhi ile gerçekleştirilir. Böylelikle TOKİ proje ayrıntılarını netleştirmek ile meşgulken projedeki mülklerden birinin kontrolsüz el değiştirmesinin önüne geçilmiş olur. Ya da bir diğer şerh ise satılmış veya devredilmiş arazilerin amacına uygun kullanılması için uygulanan şerhlerdir yani projede yer alan mülklerin projede tasarlandığı yönde kullanılmasını garanti etmeye çalışır.