Koronavirüs sürecinde kira rehberi!
Koronavirüs salgını sürecinde ekonomik güçlük çeken kiracılar konut kiralarına ilişkin erteleme ve zam yapılmaması gibi taleplerde bulundu. Peki pandemide konut kiralarına zam askıya alınabilir mi? Kiralar ödenmezse ne olur?
Koronavirüs salgını sürecinde konut kiraları oldukça gündeme geldi. Kiracılar, pandemi sürecinde konut kira artışının yapılmaması ve kiraların ödenmemesi gibi durumların mümkün olup olmadığını araştırmaya başladı.
Hürriyet Gazetesi köşe yazarı Oya Armutçu, bugünkü köşesinde koronavirüs sürecinde gündeme gelen kira sorunlarını kaleme aldı.
İşte Oya Armutçu'nun 'Pandemi sürecinde kira rehberi' başlıklı yazısı...
Pandemi döneminde konut kira artışına ilişkin hükmün askıya alınması mümkün mü? Uyarlama davasında sadece indirim mi söz konusu olur? Fırıncı, “Salgın var, yokluğa düştüm” diye kira ödemekten kaçınabilir mi? Yanıtları Ankara Barosu avukatlarından Uğur Uzun ve Görkem Alyanak’tan.
KİRA ARTIŞI ASKIYA ALINABİLİR Mİ?
Pandemi döneminde konut kira artışına ilişkin hükmün askıya alınması ve kira ödenmemesi mümkün mü?
Hayır mümkün olmaz kanımızca. Salgın sürecinde kiranın ödenmemesi, yıl veya dönem sonunda kirada artış yapılamayacağı konusunda mevzuatımızda bir hüküm bulunmuyor. Salgın nedeniyle kira borcu da silinmemektedir. Pandemi sadece tahliye ve fesih sebebi olmayacaktır. Kira dönemi bu salgın sürecinde sona ermiş ve yasal olarak zam yapılma zamanı gelmişse kiracı artışı kabul etmeyebilir ve “uyarlama davası” açabilir. Bunun için şu yol izlenebilir. Kiracı salgın nedeniyle zor duruma düştüyse önce anlaşma yoluna (dostane yol) gidilir.
Anlaşma sağlanmazsa, ev sahibine yani kiralayana “ihtar” çekilmeli daha sonra “uyarlama davası” açılmalıdır.
Kira sözleşmesini askıya almak isteyen, Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre salgının mücbir sebep olduğu gerekçesiyle kira uyarlama davası açabilir. Kirayı hiç ödemeyecek durumda iseler, tazminatsız fesih yoluna başvurulabilir. Böyle bir durumda tazminat ödemeden kiraladıkları evi boşaltabilirler.
Uyarlama davalarında sadece indirim mi söz konusu olur. Sözleşmelerin askıya alınması mümkün mü?
Uyarlama davalarında hem sözleşmelerin askıya alınması hem de uyarlama talep edilebilir. Uyarlama davasını her iki tarafta açabilmekte olup borcun ötelenmesi, bölünmesi, bedelin düşürülmesi gibi nedenlerle açılabilir. Sözleşmenin askıya alınması ile birlikte uyarlamanın talep edilebileceğini belirtmek isteriz. Somut olaya ilişkin olarak uyarlama talep edilebilmesi için gerekli koşulların oluşup oluşmadığı iyice araştırılıp tespit edilmesi gerekir.
SALGIN MADDESİ GEÇERLİ OLUR MU?
Kiralayan (ev sahibi) ile kiracı arasında imzalanan kira sözleşmesinde ileriye dönük olarak “uyarlama istenemez” şeklinde bir madde konulabilir mi? Konulursa geçerliliği nedir?
Bu şekilde düzenlenen kira sözleşmesi geçersizdir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 25 anlamında edimlerde dengesizlik bir tarafa yükümlülük yüklediği için böyle bir hüküm geçersiz olacaktır.
PANDEMİDEN SÖZLEŞME UZARSA...
Mücbir sebebe ilişkin sözleşmelerde kira sözleşmesi uzar. “Mücbir sebepte geçen süre kira süresi sonuna eklenir” denir. Fakat bu kira sözleşmelerinde kira bedellerine dair bir husus bulunmuyor. Bu durumda kira sözleşmesinin uzaması, kira bedelinin ödenmemesi anlamına gelir mi?
Sözleşmede mücbir sebep ve sözleşmenin bu dönemde uzaması öngörülmüşse edimler arasında aşırı dengesizlik yaratacağını düşünüyoruz. Sözleşmenin ilgili dönem için süresinin uzaması “Fedakârlığın Denkleştirilmesi İlkesi” gereği kanımızca doğru bir denge oluşturur. Eğer ülkemizde pandemi süreci uzun sürecek olursa uyarlama davaları kira bedelleri için gündeme gelebilir.
Tespit davalarında harç nasıl ödenir?
Örneğin aylık kira bedelinin 1000 TL’den 1500 TL’ye çıkmasını istiyoruz. 500 TL’nin 12 ay ile çarpımı yani 6.000 TL üzerinden harç ödenmesi gerekir. Bu durum uyarlama davasında da aynı şekilde. Ancak tahliye davasında yıllık kira bedeli üzerinden ödenir.
KULLANILMAYAN İŞ YERİ İÇİN KİRA İADESİ İSTENEBİLİR Mİ?
Bir yıllık iş yeri kirası peşin ödenmiştir. Pandemi nedeniyle kullanılmamış bu iş yeri için üç aylık kira bedelinin iadesi istenebilir mi?
Fedakârlığın denkleştirilmesi (Doktrinde bazı hocalar sebepsiz zenginleşme olarak ileri sürmektedir) kapsamında kullanılmayan dönemlerin iadesi kanımızca istenebilir.
ÖĞRENCİ EVİNDE KİRA İADESİ NASIL TALEP EDİLİR?
Öğrenci evi yıllık kiralanmış ücreti peşin ödenmiştir. Pandemi sürecinde kullanılmadığından fesih ve iade mümkün olur mu?
Kira bedelinde indirim konusunun dostane çözüm olduğunu ve fedakârlığın denkleştirilmesi kapsamında daha doğru bir çözüm yolu olacağını düşünmekteyiz. Burada kiraya verenden kaynaklanan bir kusur bulunmamaktadır. Yani borca aykırılık söz konusu değildir temerrüt söz konusudur. Fesih ihtarname ile mümkün olabileceği gibi bedelin iadesi de mümkün olabileceği görüşündeyiz.
FIRINCI YOKLUĞA DÜŞTÜM DİYEBİLİR Mİ?
İş yeri fırın olarak kullanılıyorsa ve bu dönemde kira ödemekten kaçınıyorsa “yokluğa düştüğünü” iddia edebilir mi?
Pandemi sürecinde fırınlar çalışmaya devam ettiğinden dolayı yokluğa düştüğünü iddia etmek hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Bu durum Türk Medeni Kanunu madde 2 uyarınca ‘Dürüstlük Kuralı’na aykırılık teşkil edecektir. Kira ödemekten kaçınamaz.
İş yeri kiracıları dikkat! Yeni düzenleme devrede!