Koronavirüsün iş yeri kiralarına etkisi!

Avukat Kadir Kurtuluş ile Avukat Figen Şimşek, "Koronavirüsün iş yeri kiralarına etkisi" konusunu kaleme aldı. İşte Koronavirüsün iş yeri kiralarına etkisi...

Corona Virüs (Covid-19) olarak bilinen solunum yolu bulaşıcı hastalığının, Dünya Sağlık Örgütü tarafından pendemi olarak ilan edilmesi ve ülkemizde de vakaların görülmeye başlamasıyla birlikte, salgının önüne geçebilmek için kamuda ve sosyal yaşamda hayata geçecek bir dizi önlem alındı. 

Tüm dünyayı kasıp kavuran koronavirüs tehdidi nedeniyle alınan önlemlerden biri de  16.03.2020 tarihli “Koronavirüs Tedbirleri” konulu genelge uyarınca gece kulüpleri, bar, pavyon, diskotek, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezleri faaliyetlerinin geçici olarak durdurulması oldu. Ayrıca, 65 yaş üstü kişiler ile kronik hastalığı bulunan kişilerin sokağa çıkmasına kısıtlama getirildi. Yetkililer ve uzmanlar tarafından hastalığın yayılımının önlenmesi için yapılan açıklamalarda da, sosyal izolasyonun önemi her geçen gün daha fazla vurgulanıyor. Bu nedenle, kapatılması yönünde bir karar olmasa da, yayılımın önlenmesi için birçok işyeri de işyerlerini kapatmak veya çalışma günlerini/saatlerini azaltmak gibi geçici önlemler aldı. 

Alınan önlemler sonucu işyerlerinin kapanması ve insanların evlerinden çıkmaması gibi nedenlerle birçok işletme bakımından nakit akışı durma noktasına geldi diyebiliriz. Koronavirüs tehdidine karşı kamu sağlığının sağlanması amacıyla bu önlemlerin alınması gerekli olmakla birlikte, işlerin durmasının/yavaşlamasının sosyal ve ekonomik etkileri olacağı ve bu etkilerin de hukuki bir takım yansımalarının olacağı şüphesiz. Bu kapsamda en çok merak edilenlerden biri de kira sözleşmelerinin durumunun ne olacağı. Bu yazımızda kısaca bu durumun işyeri kiralarına etkisinden bahsetmeye çalışacağız. 

Koronavirüs Mücbir Sebep Sayılır mı?

Mücbir sebep, kanunlarda açıkça tanımlanmamıştır. Genel olarak, yerine getirilmesi gereken bir taahhüdün, herhangi bir kusur olmaksızın, önlenemeyen, önceden öngörülmesi de mümkün olmayan deprem, sel, doğal afet, ölüm, iflas vs gibi nedenlerle yerine getiril(e)memesi, bu sebeple de kısmen veya tamamen ifadan kaçınma, sözleşmeyi feshetme ve sözleşmeyi askı haline alma gibi haklar tanıyan bir sebep olarak kabul edilmektedir. Bir olayın mücbir sebep olarak kabul edilip edilemeyeceğinin her bir sözleşme ve somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmesi, sözleşmeden kaynaklı borcun yerine getirilmemesinin nedeni araştırılarak söz konusu olayla arasındaki nedensellik ilişkisinin açığa çıkarılması gerekir. 

Bu anlamda, koronavirüsün de önceden öngörülemeyecek ve önlem alınamayacak olağanüstü bir hal olduğu kabul edilebilecek ise de, kira sözleşmeleri bakımından mücbir sebep teşkil edip etmeyeceği, sözleşmede mücbir sebep veya yaşanılan olağanüstü durum ile ilgili uygulanabilecek bir düzenleme mevcut olup olmaması ihtimaline ve sözleşmenin niteliğine (konut-işyeri kirası) göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekecektir.
Koronavirüsün İşyerine İlişkin Kira Sözleşmeleri Bakımından Değerlendirilmesi

Öncelikle belirtmek gerekir ki, işyeri kiralarında sözleşme serbestisi geçerli olduğundan, kira sözleşmesinde mücbir sebep hükmü mevcutsa, sözleşmedeki mücbir sebep hükmü, hükmün düzenleniş şekli ve sonuçları ile diğer özel hükümler dikkate alınarak değerlendirme yapılması gerekecektir. Eğer sözleşmede mücbir sebep hükmü mevcut değilse, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yasal düzenlemeler dikkate alınacaktır. Biz de burada, sözleşmede mücbir sebep hükmünün mevcut olmadığı durumda kira sözleşmelerinin nasıl etkileneceğini TBK ve ilgili yasal düzenlemeleri dikkate alarak incelemeye çalışacağız. 

1-Kira bedelinin ödenmemesi kiraya veren bakımından fesih ve tahliye sebebi olur mu?

İşyerlerinin faaliyetlerini kısmen veya tamamen durdurması, birçok işyerinin halihazırda fiili olarak kullanılamaması kira sözleşmesinden doğan yükümlülükleri ortadan kaldırmayacaktır. Taraflar kira sözleşmesini feshetmediği takdirde, kira sözleşmesi ve sözleşmeden kaynaklı yükümlülükler de aynı şekilde devam etmektedir. 

Kural olarak, kira bedelini ödemeyen kiracı temerrüde düşerek sözleşmeye aykırı davranmış olacak, kiraya veren de kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yasal yollara başvurarak sözleşmenin feshini ve kiralananın tahliyesini isteyebilecektir. Ancak; 26.03.2020 tarihli 31080 sayılı Resmi Gazetede (mükerrer) yayınlanan 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına dair torba yasada yer alan;

“GEÇİCİ MADDE 2- (1) 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” 

maddesi uyarınca, 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenmemesi halinde, bu durumun kiraya veren bakımından sözleşmenin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hüküm altına alınmıştır. Yapılan düzenlemede, İçişleri Bakanlığının genelgesi kapsamında faaliyetlerini durdurmak zorunda kalan işyerleri ile kendi inisiyatifleri ile faaliyetlerini durduran işyerleri bakımından herhangi bir ayrım yapılmamıştır. 

Belirtmek gerekir ki; bu hüküm, kira ödeme yükümlülüğünü ve gecikme nedeniyle faiz talep etme hakkını ortadan kaldırmamakta, yalnızca belli süreler için kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle sözleşmenin feshi ve tahliyesini isteme hakkını bertaraf etmektedir. Böylece ticari hayatın devam ettirilebilmesi amaçlanmaktadır. 

2-Kiracının sözleşmenin uyarlanmasını isteme ve sözleşmeyi feshetme hakkı var mıdır?

İşyerlerinin kapatılmış olması veya faaliyetin durmuş olması tek başına kira ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldıran bir neden değildir. Ancak, işyerlerini kapatmak zorunda kalan, salgının yayılmaması için inisiyatif alarak işyerlerini kapatan veya işyerleri açık olduğu halde salgın nedeniyle işleri durma noktasına gelen esnaf ve tacirlerin kira bedelini ödeme güçlüğü yaşayacakları muhakkaktır. Bu durumu, TBK 138. maddesinde düzenlenen “Aşırı ifa güçlüğü” ve “Olağanüstü fesih” başlığı altında TKB 331. maddesinde düzenlenen “Önemli sebepler” hükmü ile birlikte değerlendirmek gerekecektir.

TBK 138. Maddesi 1. fıkrası kapsamında aşırı ifa güçlüğü;

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklinde düzenlenmiş olup, buna göre koronavirüsün ve sonuçlarının da sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum olduğu kabul edilebilir. Kiracının bu olağanüstü duruma bağlı olarak ifanın aşırı ölçüde güçleşmesi nedeniyle hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunu söyleyebiliriz.

Ancak şunu önemle belirtmemiz gerekir ki; ülkemizde salgının ve sonuçlarının yeni yeni ortaya çıkıyor olması nedeniyle, bu durumun aşırı ifa güçlüğüne neden olup olmayacağı hususu tartışmalı olup, olası bir uyuşmazlık halinde, her bir kira ilişkisi bakımından, kira sözleşmesi, şartları, işyerinin faaliyette bulunduğu sektör, tarafların ekonomik durumları, işyerinin ne kadar süreyle kapalı kaldığı vs gibi faktörlerin bir arada değerlendirilmesi gerekecektir. 

TBK 331. Maddesi kapsamında kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi ve önemli sebeplerle sözleşmenin olağanüstü feshi; 

“(1) Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. (2) Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” şeklinde düzenlenmiş olup, kira ilişkisinin devamının taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda, sözleşmenin feshedilebileceği düzenlenmiştir. 

Ancak yine belirtmek gerekir ki; salgının ne kadar süreceği belli olmadığından, bu durumun sözleşmenin çekilmez hale gelmesine sebep olup olmayacağı hususu da tartışmalı olup, yine her bir somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmesi gerekecektir. Bununla birlikte, bu hüküm, uygulanması 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiş olduğundan, ancak bu tarihten sonra salgının veya etkilerinin devam etmesi halinde gündeme gelebilecektir. 

3-Kiracının ortak giderlere katılma yükümlülüğü ne olacaktır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma” başlıklı 20. maddesinde; “c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” hükmü mevcut olup, bu hüküm gereğince ortak giderlerden kaçınmanın mümkün olmadığı açıktır. 

Ancak, kiracının aşırı ifa güçlüğü şartlarının oluşması halinde indirim yapılması (örneğin işyerinin kapalı olması nedeniyle verilmeyen hizmetlere ilişkin bedellerin indirilmesi) ve uyarlama talep edilebileceğini söylemek mümkündür.

Sonuç olarak; her ne kadar koronavirüsün işyeri kiralarına etkisi ve hukuki sonuçları hakkında bilgi vermeye çalışsak da, ülkemizde ve hatta dünyada bu durumun olağanüstü bir hal olduğu dikkate alındığında, olası bir uyuşmazlık halinde her somut olayın kendi içinde ayrıca değerlendirileceği şüphesizdir. Bu nedenle, tarafların iyi niyetle ve dürüstlük kuralına uygun hareket ederek bir orta yolu bulmaya çalışması herkes için en kazançlı yol olacaktır.

Korona Virüs Salgının Hukuki Boyutları,Mevzuatlar ve Güncel Gelişmeler için buraya tıklayınız.

Avukat Kadir KURTULUŞ - Avukat Figen ŞİMŞEK
 

4 maddede taşınmaz satış vaadinden kaynaklanan davalar!

8 maddede kiracının kiraya verene karşı yükümlülükleri!