Kovid-19 salgınından sonra gayrimenkul sektörü nasıl şekillenecek?
Kovid-19 salgını birçok sektörü etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkiledi. Peki Kovid-19 salgınının gayrimenkul piyasasına etkisi nasıl oldu? Property TR Genel Müdürü Yusuf Boz, 'Pandemi Sonrası Türkiye Gayrimenkul Piyasası' konulu yazısını kaleme aldı.
Property TR Genel Müdürü Yusuf Boz, 'Pandemi Sonrası Türkiye Gayrimenkul Piyasası' konulu yazısını kaleme aldı. İşte o yazı...
Perakende sektörünün ülke ekonomilerine olan katkısı global bir boyuta dönüşmüş durumdadır. Türkiye’deki perakende varlığının, hizmet sektörü ve ekonomi üzerindeki etkisi de göz ardı edilemeyecek bir büyüklüktedir. Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu tarafından hazırlanan raporsa söz konusu sektörün ülkemizde 1.2 Trilyon ciroluk bir değere sahip olduğu duyurulmuştur. Bu başarının ortaklarından biri de yönetim kurulu başkanlığı Yusuf Boz tarafından üstlenilen PropertyTR firmasıdır.
Perakende Satış ve Ciro Endeksi
Perakende sektöründe satış hacmi ve ciro konusu yıl bazında ele alınmaktadır. Ağırlıklı olarak Türkiye İstatistik Kurumu’nun yürüttüğü çalışmalarla endeks değişimi ve yıllık ortalamalara ulaşmak mümkündür. Bu veriler ışığında 2018 yılı ve sonrası için perakende satışta lider durumunda elektronik ticaret ön plana çıkmıştır.
2020 yılı perakende ciro endeksine bakıldığında, hizmet sektörlerinin büyük bir kısmında pozitif yönde bir ivmelenme durumu söz konusudur. Bu ivmelenmenin büyüklüğü ise aydan aya değişkenlik göstermektedir. TÜİK verilerinin sonucu incelendiğinde ciro endeksinin TÜFE’ye göre de değişkenlik gösterdiği bildirilmiştir.
Perakende Satış ve Gayrimenkul Piyasası
Perakende satış ve gayrimenkul piyasası pek çok faktöre bağlı olarak değişmektedir. Gayrimenkul piyasasında lider konumda olan PropertyTR çalışmaları ve Yusuf Boz yorumuna göre Covid-19 döneminde tüketicinin alışveriş ve harcama alışkanlıkları değişti. Buna göre, alışveriş tercihi İnternet ortamına kayarken; zorunlu olmayan harcamalardan da kaçınılmaya başlandı. JLL tarafından hazırlanan gayrimenkul piyasasına dair veri raporu da bu durumu destekler niteliktedir.
Türkiye’nin Makroekonomik ve Gayrimenkul Piyasası Verileri Raporu’nda özellikle kira getirilerinin gerilediği gösterilmektedir. En iyi durumdaysa birincil kira getirileri artışa geçmemekte ve sabit bir profil çizmektedir.
AVM Sektörü ve Gayrimenkul Piyasası
Gayrimenkul piyasasında söz sahibi olan Yusuf Boz ve PropertyTR firmasının da belirttiği üzere, Türkiye’de AVM gelişimi son yıllarda bariz bir artışa geçmiştir. Bu kapsamda, Türkiye’de aktif halde hizmet veren 444 alışveriş merkezi bulunmaktadır. İnşaatına devam edilen alışveriş merkezlerinin sayısı da 32’ye ulaşmış durumdadır. Kiralanabilir alan konusundaysa beklenen azalma yaşanmamış ve tam tersi bir tabloyla karşılaşılmıştır. Burada da salgının negatif etkilerinden biri görülmektedir.
Gayrimenkul Sektöründe Salgın Sonrası Dönem
Pandemi ve sonrası dönem, hizmet kategorisinde yer alan tüm sektörlerde etki gösterdi. Yönetim kurulu başkanı Yusuf Boz konu hakkında gayrimenkul sektöründeki ihtiyaç ve tüketim eğiliminin salgınla birlikte değiştiği yönünde bir yorum yapıyor. Buna göre, insanlar yeni yatırım yaparken artık; çevre, mimari ve özel alan gibi pek çok faktörü göz önünde bulunduruyor. Gayrimenkul konusunda uzman bir duruş sergileyen PropertyTR çalışmalarında da akıllı ofis ve evlere olan talepte artış yaşandığı görünüyor.
Salgın sonrası finansal kaynak kullanımının açık bir değişime uğradığı net bir konudur. Bu bakımdan diğer sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul sektörü de bu değişime uyum sağlayacak bazı adımlar atmaktadır. Sektöre yön veren PropertyTR gibi firmalar da bu aşamada hem dünyadaki hem de ülkemizdeki arz ve talep dengesini yakından takip etmektedir.
Tüketici Davranışlarında Gözlenen Değişimler
2020 yılı, önceki yıllardan farklı bir tabloya ev sahipliği yapmıştır. Pandemi etkisiyle de tüm sektörlerde tüketici davranışlarında bariz bir değişiklik ortaya çıkmıştır. Bu değişiklikler arasında en belirgin olan da zaruri olmayan harcamaların kısıtlanması ya da tamamen durdurulması yönündedir.
Gayrimenkul sektöründeki nakit akış çoğu zaman birikimin ya da kredilerin harcanmasıyla olur. Dolayısıyla pandemi döneminden en fazla etkilenen sektörlerden biri de gayrimenkul sektörüdür. Bu süreç içerisinde tüketicinin konut ve araba gibi yüksek harcamaya ihtiyaç duyulan atılımlardan kaçındığı gözlenmektedir. Ancak tüketici davranışlarında değişimi harcamaların kısıtlanmasıyla sınırlandırmak mümkün değildir.
Alışveriş sıklığının düşürülmesi ve bunun yerine stoklama yapılması, daha ucuz ürünler almaya yönelme, kredi kartı kullanımı eğilimde olma ve ev dışı tüketimi düşürmek de değişen tüketici davranışları arasındadır. Bu davranışların pandemi sonrasında da kalıcı olacağı yönünde araştırmalarla ve yorumlarla karşılaşılması da mümkündür.
Gayrimenkul Sektörü ve Kriz Yönetimi
Son dönemlerde hizmet sektörü bünyesinde yer alan gayrimenkul sektörüne en büyük darbeyi pandemi vurmuş durumdadır. Gayrimenkul sektöründe öncü durumda olan Yusuf Boz, gayrimenkul sektöründeki krize karşı bazı önlemler alındığı vurgusunu yapıyor. Bu noktada alınan önlemlerden en baskın olanları: kriz yönetim ekibi oluşturmak, iş sürekliliğinin planlanması, iş ve çalışma planında düzenleme yapılması şeklindedir.
Teknolojik güncellemeler yapma, iş akışında aksayan noktaları düzeltme ve satışa yönelik müşteri iletişim planı hazırlama da kriz yönetimiyle ilgili alınan diğer aksiyonlardır. Kriz yönetimine verilen bu değer, nakit akışını artırmaya yönelik de verilmektedir. Buna göre; ek finansman almak, ödeme planını ertelemek ve varlık satışı yapmak gibi işlemlere başvurulmaktadır.
İnternet Üzerinden Hizmet Alma Oranı
2018, 2019 ve 2020 verileri incelendiğinde tüketicilerin İnternet üzerinden alışveriş yapma ve hizmet alma oranında ciddi bir artış yaşandığı gözlenmektedir. Buna göre, 2018 yılında ortalama yüzde 29 seviyelerinde olan e-ticaret kullanımı; 2020 yılında yüzde 36 seviyesine yükselmiştir. Bu talep gayrimenkul sektöründe de kendini göstermiş ve bazı işlemler İnternet üzerinden yapılmaya başlanmıştır.
Sonuç olarak, pandeminin de etkisiyle Türkiye perakende satış hacmi 2020 yılının başlarında düşmeye başlamıştır. Bu düşüş, kısa süre içerisinde toparlansa da gayrimenkul sektörü durumdan oldukça etkilenmiştir. Ekonomideki dalgalanmalar sebebiyle konut, ofis ve araba gibi yüksek harcamalı eylemler ertelenmiştir. Pandemi öncesinde hızla büyüyen AVM sektörü de durumdan negatif yönde etkilenmiştir.
Salgın dönemi, tüketici davranışları üzerinde ciddi bir değişime neden olmuştur. Buna göre insanlar daha fazla evde kalmaya ve zaruri olmayan harcamalardan kaçınmaya başlamıştır. Yüz yüze alım ve satımlarsa yerini e-ticarete bırakmıştır. Yapılan kamuoyu araştırmaları bu davranış değişikliklerinin pandemi sonrasında da kalıcı olacağı yönündedir.
