Kovid-19'la gayrimenkul sektöründe neler değişti?
Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Dekanı ve Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Başkanı Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, koronavirüs salgınının gayrimenkul sektörü, satış ve kira fiyatları ve gelecekte sektörde yaşanabilecek değişikliklerle ilgili bir yazı kaleme aldı.
Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Dekanı ve Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Başkanı Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, koronavirüs salgınının gayrimenkul sektörü, satış ve kira fiyatları ve gelecekte sektörde yaşanabilecek değişikliklerle ilgili bir yazı kaleme aldı.
İşte Harun Tanrıvermiş'in 'Covid-19 Pandemisi Sonrası Dönemde Gayrimenkul Sektöründeki Değişim ve Gayrimenkul Uzmanlığının Yaşamsal Önemi' başlıklı yazısı...
Aralık 2019 tarihinde Çin’de başlayan ve Mart 2020’den günümüze kadar küresel düzeyde etkili olan Covid-19 pandemisinin sağlık sektörü dışında belki de en fazla etkili olacağı sektör inşaat ve gayrimenkul faaliyetleri olacaktır. Geçen yıla oranla daha belirgin olmakla birlikte genel olarak Covid-19’un etkilerinin; kısa, orta ve uzun vadeli etkiler olarak irdelenmesi ve etki azaltıcı önlemlerin alınması gerekliliği vardır. Öncelikle halen devam etmekte olan söz konusu salgından en çok turizm, perakende ve eğlence sektörlerinin olumsuz etkilendiği görülmektedir. Ülke sınırlarının kapatılması, deniz ve hava ulaşımının durdurulması ve diğer seyahat kısıtlamaları, salgının etkili olduğu 2020 ve 2021 yıllarında ülkelerin turist sayıları ve turizm gelirlerinde ciddi
azalışlara neden olmaktadır. Türkiye’de turizm tesis ve yatak sayısı artarak turizm işletme belgeli tesislerin yatak sayısı 1 milyon ve toplam yatak sayısı ise 1,8 milyon adete, turist sayısı ise 2019 yılında 45 milyon ve turizm geliri miktarı 35 milyar dolara ulaşmıştır. Turizm gelirlerinin GSYH’ya oranının yüzde 4 ile yüzde 5 arasında olduğu dikkate alındığında, son iki yılda konaklama sektöründeki büyük kaybın etkisi daha anlaşılabilir olacaktır. Türkiye’de 2020 yılında bir önceki yıla oranla turist sayısında yüzde 75 azalma ve turizm gelirinde ise yüzde 65 oranında gerilemenin yaşanmıştır. Salgınla ilgili ilk vakanın görüldüğü 2020 yılı ve 2021 yılında gelen turist sayılarında düşüş yaşanması ve tesislerde doluluğun en az yüzde 50 oranında düşmesi; önemli istihdam kaybı ve yerel ekonomilerde önemli gerileme yaşanmasına neden olmaktadır.
Kriz ortamlarında inşaat ve gayrimenkul sektörleri krizden ilk etkilenen sektörlerin başında gelmektedir. Küresel ölçekte yaşanan krizlerde toplumlar ilk önce seyahat, eğlence, kültür faaliyetleri ile yeni inşaat ve gayrimenkul yatırımlarını erteleme refleksi geliştirirler. Bu durum düşük tüketici güveni, düşük talep ve hatta azalan kira değerlerine doğru bir gidişi ifade etmektedir. Azalan kira gelirleri ise birim satış fiyatlarının da zamanla düşmesine yol açar ve böyle durumlarda gayrimenkul yatırımlarının azalması beklenir. Ancak son iki yılda Türkiye’de durumun böyle olmadığı dikkati çekmektedir. Son üç yılda toplam konut satışı genellikle 1,4 – 1,5 milyon adet arasında değişmekte ve pandemi koşullarında konuta yatırım devam etmektedir. Döviz kuru avantajı nedeniyle yabancıların Türkiye’de gayrimenkul yatırımlarında artış görülmekte ve 2020 yılında seyahat kısıtlamaları altında 40.812 adet konutun satıldığı ve 2021 yılının ilk altı ayındaki satış miktarının da bir önceki yılın aynı dönemine göre artış gösterdiği dikkati çekmektedir. Artan kredi faizine bağlı olarak ipotekli konut satışlarında azalış olmasına rağmen, toplam konut satışında artış olmakta, konut fiyatları ve kira paraları da artma eğilimini sürdürmektedir. Son iki yılda azalan yeni proje ve ruhsat sayıları ile kısıtlanan arz ve pandemi koşullarındaki düzelmeye bağlı olarak, başta üniversiteler olmak üzere yüzyüze eğitime geçilmesinin neden olacağı talep artışı sebebiyle kira ve satış fiyatlarındaki artışın 2021 yılı Eylül – Aralık döneminde tavan yapması beklenmektedir.
Yaşanan pandeminin orta vadede en fazla hava-kara-deniz taşımacılığı, otomotiv, tur- etkinlik operatörleri, banka ve sigorta şirketleri, enerji şirketleri ile gayrimenkul ve inşaat sektörlerini etkileyeceği düşünülmektedir. Başta alışveriş merkezleri olmak üzere perakende ticaret tesisleri ve ofis yatırımlarında önemli kayıp yaşanmakta, konaklamada gecelik ve devrelik konut kiralama, home ofis çalışma ile paylaşımlı ofis (shared office/co-works) gibi alanlara talepte büyük ölçüde daralmalar gözlenmektedir. Ofis, iş merkezleri ve plazalardaki boşluk oranlarında artış ve kira parasında düşme – yatırımın değer kaybetmesi ve erimesi riskleri büyük kentlerde dikkati çekici boyutlara ulaşmıştır. Yerli ve yabancı turistlerin tatil anlayışında radikal değişimler gözlenmekte ve kısa süreli kiralama ve ikinci konut yatırımı cazip görülmektedir. Ekonomik açıdan ikinci konuta yatırım yapmak kentlerde ve özellikle kıyı şehirlerinde mantıklı gibi gözüküyor, gayrimenkul sektörünün kaybettirmeyen bir sektör olduğu biliniyor. Ayrıca pandemi etkisi ile oteller yerine müstakil konutlara tatil için talep yüksek, devrelik kiralama ile elde edilen gelir de çoğu kez beyan edilmediği için vergisel yükümlülüğü de yok. Bu koşullarda sıfır temaslı turizm anlayışının da hızla gelişmesiyle kıyılar, yüksek kesimler, dağ ve yaylalar ile kentlerin yakın çevresinde geliştirilen konut projelerine olan talebin artmasına neden olmaktadır.
Başka bir değişim de büyük kentlerin merkezlerinde kent çeperlerine ve kırsal yerleşimlere dönüş eğiliminin güçlü olmasıdır. Kent merkezleri yerine yakın alanlar ve kırsal nitelikli yerleşimlerden arazi ve geleneksel konut edinme eğiliminde olan yatırımcıların öncelikle satın aldıkları arazilerin niteliğine ve özellikle parselin imarlı olması veya iskana uygunluğuna önem vermeleri ve mevcut durum analiz raporu almaları zorunlu görülmektedir. Kırsal yerleşimlerde korunması gereken tarım arazileri üzerinde kalıcı yapı yapmak mümkün olmadığı gibi, Aralık 2020 tarihinde yapılan düzenleme ile inşa edilmiş yapıların (hobi bahçelerinin) yıkılması ve arazinin eski haline getirilmesi gerekmekte ve bu durum ciddi maddi kayıplara neden olmaktadır.
Hanelerin kentin çeperlerinde arsa, arazi ve konut edinmeleri ve düşük yoğunluklu yerleşimlerde yaşama isteğinde artış, öncelikle hanelerin ulaşım giderlerinde artışa neden olmakta ve yerel gayrimenkul pazarlarını da etkilemektedir. Özellikle pandeminin etkisiyle birlikte insanların tarım ve kırsal yaşama dönüş ve organik beslenme yönelimleri de günlük yaşam, çalışma ve yatırım kararlarında değişimi zorlamaktadır.
İş hayatında aktif çalışanlar ile uzaktan çalışma imkânı olmayanların kent merkezleri yerine daha uzak ve genellikle toplu taşıma imkanı olmayan çeperlere taşınmalarının zor olduğunu görülmektedir. Diğer yandan kent merkezine uzak kırsal alanlara yönelim ve hatalı yatırım kararlarının da geleceği için bir şey söylemek oldukça zor olmaktadır. Çünkü sadece tarım için kullanılabilecek, korunması gereken ve uzun dönemde getirisi düşük arazilere yatırımın yaygın olduğu görülmektedir. Birçok internet sitesi, emlak ofisleri ve hatta şirketlerin hatalı ilanlarına yatırımcıların özel olarak dikkat etmesi gerekli. Sosyal medyanın hatalı, yanıltıcı ve yönlendirici bilgilerle dolu olduğu düşünüldüğünde, her yatırımcının mutlaka arazi, arsa, konut, devremülk ve devretatil alım kararlarından önce iyi araştırma yapması ve daha doğrusu lisanslı değerleme uzmanlarından rapor alması, rapor alınan uzmanlar ve firmaların mutlaka TDUB üyesi olup olmadığının sorgulanması ve ayrıca aracılık ve danışmanlık yapan kişilerin de Ticaret Bakanlığından yetki belgesi sahibi olup olmadıklarının incelenmesi ve ardından yatırım için karar verilmesi mümkün olmalıdır. Ancak gayrimenkul sektörü ile ilgili yeterli eğitimi almamış ve ilgili mevzuattan uzak kişi ve kuruluşlardan yatırım tavsiyesi olmak ve zarar etmek yerine kurumsal işletmelerden ve işin gerçek uzmanlarından rapor almak gerekir. Piyasada uzmanlık bilgisi olmayan kişiler ve kurumların yönlendirmelerinden uzak durulmalıdır.
Güçlü ve Şeffaf Piyasaları Oluşturmak İçin Nitelikli İnsan Kaynağı Zorunlu
İnşaat sektörü kendisine mal ve hizmet üreten 250’ye yakın alt sektörü beslemekte ve GSYH’ya bu sektörler üzerinden dolaylı olarak da büyük bir katkı yapmaktadır. İnşaat sektöründe istihdam edilen kişi sayısı yaz aylarında daha yüksek olmakla birlikte yıllık ortalama istihdam 1,9-2,1 milyon seviyesinde ve gayrimenkul sektörünün istihdamı ise 2 milyon kişi dolayında olduğu tahmin edilmektedir. İki sektörde ileri derecede kayıt dışılığın olağan bir durum olduğu dikkate alınmakla birlikte toplam istihdam hacminin 4 milyon kişi dolayında olduğu ve toplam istihdam hacminin yüzde 15’inin bu iki sektörden sağlandığı görülmektedir. Buna yaygın olarak kayıt dışı çalışanlar ve yurt dışında Türk müteahhitlik sektörü tarafından istihdam edilenler de dahil değildir.
Gelişmiş ülkelerde 1900’lü yıllardan sonra çok sayıda gayrimenkul fakültesi ve bölümü kurulmuştur. Birçok üniversitede gayrimenkul geliştirme, gayrimenkul ekonomisi, gayrimenkul yatırımları ve finans ile tesis ve gayrimenkul yönetimi bölümlerinin kurulduğu ve açılan lisans ve lisansüstü programların çok ilgi gördüğü dikkati çekmektedir.
Gayrimenkul Lisans Programları; arazi, gayrimenkul, altyapı, değerleme, yatırım ve finans, tesis ve gayrimenkul yönetimi alanlarına yoğunlaşmış ve bütün programların dünyada gayrimenkul uzmanlarını akredite eden uluslararası kurum olan Lisanslı Değerleme Uzmanları Kraliyet Kurumu (Royal Institution of Charetered Surveyors-RICS) tarafından akredite edilmesine özel önem verilmektedir. Dünyada 2007 yılında başlayan küresel mali krizinin gayrimenkul yatırımları, kredileri ve sermaye piyasaları ilişkisinden kaynaklanmış olması, bu alandaki lisans programlarının sayısının hızla artmasına neden olduğu ve gayrimenkul geliştirme bölümlerinin lisans seviyesinde çeşitli fakülte veya program isimleri altında açılmaya başlandığı ve bu alanın bir meslek veya iş alanı olarak ön plana çıktığı görülmektedir.
Türkiye’de gayrimenkul geliştirme, tesis ve gayrimenkul yönetimi alanlarında akademik birimlerin kurulması ve eğitim ve araştırma faaliyetlerine başlanmasında çok geç kalınmış ve bu alanda kısıtlı sayıda bilimsel çalışma yapılabilmiştir. Halbuki uygulamada; imar ve şehircilik, kentsel koruma, dönüşüm ve yenileme, kamulaştırma, altyapı ve üst yapı projeleri, konut, ticari, endüstriyel ve özellikli gayrimenkul projelerinin geliştirilmesi, konut finansmanı (mortgage), proje finansmanı, alım-satım, vergilendirme, özelleştirme, kara para ve ekonomik suçlarla mücadele ve diğer amaçlarla taşınmaz ve varlık değerlemesi, gayrimenkul yatırımları ve finansmanı, arazi ve proje geliştirme, proje değerleme, proje ve yapım yönetimi, arazi yönetimi, kadastro, imar uygulama, arazi toplulaştırma, tesis, gayrimenkul ve varlık yönetimi, gayrimenkul-imar-inşaat-sözleşme hukuku, yatırım ve pazarlama alanlarında çok sayıda uzmana gereksinim duyulmakta ve bu alanlarda “uzman personel” eksikliğinin son yıllarda dayanılmaz boyutlara ulaştığı görülmektedir. Bu uzman eksikliği çok farklı dallarda eğitim almış personel vasıtasıyla yürütülmekte ve performans düşük düzeyde kalmaktadır. Özetle Türkiye ekonomisinin ana sektörlerinden olan inşaat ve gayrimenkul sektörlerinde nitelikli uzman ihtiyacı çok yüksek düzeydedir.
Kovid-19 salgınından sonra gayrimenkul sektörünü neler bekliyor?