Kriz söylentilerine aldanmayın!

Kendisini kanıtlamış iyi bir yatırımcının, iyi bir yerde geliştirdiği, küçük alanlı konutlardan oluşan, düşük işletme giderlerine sahip, her yönüyle ekonomik, ergonomik ve çevreci bir proje, size güzel bir yatırım fırsatı sunacaktır.

Arayın, gözleyin... Mutlaka beğeninize ve kesenize uygun bir konut bulacaksınız...

Size öteden beri söylüyoruz. Adil Bey, gerçek bir "yurdum insanı". Sizden biri. Fen Lisesi mezunu. Elektrik Mühendisliği'ne derece ile girmiş, derece ile bitirmiş. Didine didine bugünlere gelmiş. Çok yönlü ve okumayı seven birisi. Sağduyusu yüksek. Algılaması geniş. Öyle kolay kolay paniğe kapılmaz ve gerçekçi. Moda kavramların da etkisinde kalmaz. Uzun vadeli ve geniş boyutlu bir bakış açısına sahiptir. Paranın ne olduğunu bilir. Hesabı kitabı da iyidir hani... Bu nedenle Adil Bey'i dinlemekte yarar var...

Adil Bey, 2006'nın başından bu yana sürüp giden durgunluk ve de son aylarda gündeme oturan kriz laflarına iyice kafayı taktı.

Adil Bey baktı ki, bütün kriz değerlendirmelerinde algılama farklılığı var, bunu oturup bir irdeledi: 

Bu kriz olgusu bakılan pencere meselesi.  Enerjinin korunumu gibi, paranın da korunumu var. Yoktan var olmaz, var olan da yok olmaz. Para yalnızca el değiştirir. Paranın kısa bir zaman aralığında, büyük boyutlu el değiştirmesine bazıları kriz, bazıları fırsat diyor. Her krizde bazıları batarken, bazıları da inanılmaz fırsatlar yakalıyorlar. Bir başka deyişle, fırsatları yaratabilmek için krizlere gereksinim var diyor Adil Bey. Neredeyse kriz iyi bir şey diyecek...

Adil Beyi okuyucuları arayıp, çeşitli sorular sordular. Adil Bey de okuyucularının sorularını yanıtlayarak, fırsat ve kriz konusuna açıklık getirmek istedi.

Gizem Hanım, aylar öncesinden gönderdiği iletide ekonomik krizden söz ederek, Adil bey'e "Benim Avro cinsinden borcum var ve kriz kapı da deniliyor. Sizce 2008'in Şubat, Mart aylarında kriz çıkar mı? Çıkarsa krizden etkilenmeyeyim diye YTL cinsinden tüketici kredisi alıp borcumu ödeyeyim diyorum. Aydan aya tüketici kredisini öderim. Bu konuda siz ne diyorsunuz?" diye soruyor.

Adil Bey'in borçlanılan para cinsi ile ilgili değerlendirmesi kesin: 

"Eğer 6 ay, bir yıl, bilemediniz iki yıl gibi kısa vadeli olarak borçlanacaksanız, piyasaları nasıl değerlendiriyorsanız ona göre karar verin. Eğer YTL değerli kalacak, yabancı paraların değeri YTL karşısında artmayacak diyorsanız, en düşük faizi hangi para birimine uyguluyorlarsa, o para birimi ile borçlanın. Buna karşın, kısa vadeli kredi kullandığınızda, YTL değer yitirecek, yabancı paralar daha da değerlenecek, ortaya kur riski çıkacak diyorsanız, o zaman YTL ile borçlanabilir ve kısa süre için yüksek faizden kredi ödeyebilirsiniz." 

"Yok, eğer krediyi uzun vadeli olarak aldıysanız, tereddütsüz en düşük faizli para cinsiyle borçlanın (bu da bugünkü koşullarda yabancı para olacaktır). Nedenine gelince, Türkiye'nin sıcak paraya gereksinimi olduğuna, dış yatırımcıların Türkiye'yi cazip bir ülke olarak görmeye devam ettiğine ve edeceğine göre, kısa dönemli dalgalanmalar sizi hiç ürkütmesin. Seçin en düşük faiz oranlı parayı ve kulağınızın üstüne yatın. Çok temkinli olmak, herhangi bir sarsıntı anında, sıfır riskle kendinizi kurtarmak istiyorsanız, borçlandığınız para cinsinden birkaç aylık bir tasarrufunuzu bir yere ayırın. Böylece kısa süreli dalgalanmaları da çok kolay atlatmış olursunuz.  Çünkü kurlar arası dalgalanmalar öyle yıllar sürmez. Birkaç ayda her şey yerli yerine oturur."

Serhat Bey, Adil Beye gönderdiği iletide krizden falan korkmadığını açıkça vurgulayıp, "kriz benim için fırsattır" diyen yatırımcılardan. Sorusu kısa ve net: "İstanbul'da yatırım amaçlı konut almak için en uygun 3-4 yer neresidir diye sorsam, cevabınız ne olurdu?" diye sesleniyor. 

Adil Bey'in Serhat Bey'e değerlendirmesi de kısa ve net:

"Serhat Bey adı gibi öncü. Sınır boylarında yatırımları kolluyor. Gerçekten İstanbul'un taşı toprağı altın. Burada üç dört yer ismi verip diğer semtleri küstürmeye gerek yok. Şu anda İstanbul'da konut almanın tam zamanı... İnşaat maliyetleri alabildiğine artmış. Arsa maliyetleri çok yüksek... Bunların düşeceği de yok. Ulaşımı kolay, merkezlere kolayca bağlanabilen yerlerde arsa fiyatları altın değerinde. İyi bir yatırımcının, iyi bir projesini seçmekte bütün iş. Adam gibi iş yapan konut firmalarından birini seçip, en fazla değerlenebilecek projenin,  en ekonomik konutunu almak, size en fazla değeri kazandırır. Bir daha bu fiyatlar buralarda yakalanmaz artık. İstanbul pastası küçük ve bu pastaya talep çok fazla... "

Okuyucumuz Sayın Mert ise, piyasaları yakından takip eden bir inşaat mühendisi ve dairesini satmaya çalışan bir birey olarak, özenle bazı önemli saptalar yapmış ve Adil Bey'le paylaşmış:

"Konutum güzel bir bölgede. Konutumu değerinin çok altında bile satmakta güçlük çekiyorum. Sebebi, 200 m²., aşırı büyük ve lüks oluşu. Depreme güvenli, imarlı, ruhsatlı ve iskânlı, bir projeye göre yapılmış olması bile bir anlam taşımıyor. İnsanlarımız bunları önemsemiş değil. Bana göre böyle bir konutun satılamıyor oluşu bir kriz belirtisi."

"Mert Bey haklı. Büyük konutlarda ciddi bir tıkanma var. Büyük konut büyük bedel demek. Büyük bedel de, alım gücünü yüksek, üst gelir gruplarına hitap eden konut demek. Onların da sayıları az ve önlerinde çok seçenek var. Bu yüzden seçiciler... Bir de Mert Bey'in evinin bulunduğu bölgenin ulaşımda yaşadığı sıkıntıları, geçmişte yaşanan depremsellikle ilgili korkuları da ekleyince, konut satışı Mert Bey için bir krize dönüşüyor."

"Eğer bölge bu denli yoğun yapılaşmaya geçmeden önce, ciddi olarak ulaşım sorunu çözülseydi, kitle ulaşım araçları geliştirilip, raylı sistemler, yer altı tren hatları yapılabilseydi, bölge bambaşka olurdu. Şimdi bölge, gelişmek, değerlenebilmek ve hak ettiği düzeye gelebilmek için ulaşım alt yapısının tamamlanmasına her zamankinden fazla gereksinim duyuyor."

"Bir Cumartesi, Pazar günü bölgedeki fuarlara katılmaya kalktığınızda, 5-6 saatinizin yollarda geçmesi, üç şeritli yolun iki, bazen üç şeridinin de fuara katılmak isteyenlerce işgal edilmesi, bölgeyi ciddi boyutta olumsuz yönde etkileyen bir unsur olarak ortaya çıkıyor. İşte burada da fuar yerinin seçiminin bir bölge için başlangıçta bir fırsat oluştururken, şimdi de nasıl bir krize dönüştüğünü gösteriyor..."

Sayın Mert ayrıca, uzun uzun İstanbul nüfusundan, nüfus artış, evlenme, göç, eski konutların yenilenme ve ölüm oranlarından söz ederek, dolaylı olarak kendi evinin satışında yaşanan sıkıntının, İstanbul'un konut gereksiniminin yanlış hesaplanmış olma olasılığı ile ilişkisini kurarak, İstanbul'da yılda 250.000 konut açığı olamayacağını vurguluyor. Bir başka değişle, şu anki konut stokunun konut satışlarında bir kriz oluşturup oluşturmadığını soruyor.

Adil Bey, İstanbul'un yıllık konut gereksinimi konusunda, yapılmış iyi bir çalışma olan GYODER'in "Gayrimenkul Sektörü ve İstanbul için Öngörüler 2015" isimli araştırma raporuna bakılabileceğini belirtmektedir. Bu raporda; İstanbul'da 118.000 yeni gereksinim kaynaklı, 119.000 yenileme kaynaklı ve 13.000 de yatırım kaynaklı olmak üzere yıllık toplam 250.000 konut talebi olduğu vurgulanmaktadır. Ancak piyasalarda kriz algılaması başladığında, öncelikle yenileme kaynaklı konut talebi durma noktasına gelecek ve böylece piyasaya sürülmekte olan konutlarla birlikte konut arz fazlası doğabilecektir. Nitekim Mert Bey'in de hissettiği bu olgudur. Ancak bu olgu geçici bir durumdur.

İstanbul'da potansiyel konut talebi devam ediyor. Satışa dönememiş talebe, potansiyel talep dersek, 2006'dan bu yana potansiyel konut talebi son hızla artıyor. Buna karşın, konut satışlarında genelde bir durgunluk olduğu söyleniyor. Konut üretim fiyatları, arsa fiyatları düşmüyor, tersine yükseliyor. Ayrıca, durgunluğa karşın, konut üretimi son hızla devam ediyor. Her hafta yeni yeni konut projeleri piyasaya çıkıyor.

Büyüklükleri iyi belirlenmiş, bölgesi iyi seçilmiş, piyasanın yönlendirici ve güvenilir yatırımcıları tarafından yapıldığında, konut satışında ortaya çıkan genel durgunluk sona erip, talebe dönüşüyor. Bu projelerde satışlar hızla devam ediyor.

Konut piyasalarında ortaya çıkan bu alıcının seçiciliği, bir kriz olarak bir kriz olarak algılanmamalıdır. Bu husus, konut alıcısının kendisini yeniden sorgulaması, şekillendirmesi ve ne istediğini daha iyi bilme isteğinin bir göstergesidir. Bu olguyu fırsata dönüştürmek hem konut üreticisinin hem de konut alıcılarının elindedir. Bu fırsat her iki taraf için de kaçırılmamalıdır.

Özetle, kriz söylentilerine aldanmayın ve kriz beklentisine de girmeyin. Kendisini kanıtlamış iyi bir yatırımcının, iyi bir yerde geliştirdiği, küçük alanlı konutlardan oluşan, düşük işletme giderlerine sahip, her yönüyle ekonomik, ergonomik ve çevreci bir proje, size güzel bir yatırım fırsatı sunacaktır.

Arayın, gözleyin... Mutlaka beğeninize ve kesenize uygun bir konut bulacaksınız...

Sağlık ve esenlik dileklerimle...

Dr. Turgut ENGİNOĞLU

E-mail: [email protected]