Kuzey Kıbrıs'ta arsa yatırımı yaparken nelere dikkat edilmeli?

Gayrimenkul sektöründeki net görev ve tanımlamalarıyla sektörü daha verimli ve organize bir hale getiren Oğuz Taşpınar, Kuzey Kıbrıs'ta arsa yatırımı ile ilgili bir yazı kaleme aldı.

İşte Oğuz Taşpınar'ın 'Kuzey Kıbrıs'ta arsa yatırımı nerede ve nasıl yapılır' başlıklı yazısı...

Kıbrıs yatırım açısından güven veiyor. Uçağa bindiğinizde Bodrum'a bir saatte, Lefkoşe Ercan'a da bir saatte gidebiliyorsunuz (fiyatlar aynı hatta sezonda Kıbrıs'ta fiyatlar daha uygun), free shoptan alışveriş yapıp, kmliğiniz ile girebiliyorsunuz ve dünyada sayılı güzellikte bir adada kendi lisanınızı konuşan, kendi insanlarınızla, kendi ülkenizde bulunuyorsunuz...

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyetinde Arsa Yatırımı

Doğru yerden, karlı bir arsa yatırımında bulunmak amacıyla incelenmesi gereken bir çok parametre bulunuyor. Peki neden KKTC'de arsa yatırımı karlı, yatırım yapılırken dikkat edilmesi gerekenler neler, avantajları ve dezavantajları neler? İşte bu soruların yanıtları...

Öncelikle arzın kısıtlı olduğu, talebin de gün geçtikçe yükseldiği ada ülkelerinde fiyat artışları ekonomik kriz süreçlerinde dinlenmek için dursa da kaçınılabilir değil. Özellikle Akdeniz'de bulunan Rodos, Meis, Malta gibi adalarda ve hatta Güney Kıbrıs'ta metrekare fiyatları Kuzey Kıbrıs'a göre daha yüksek. 

Bunda Kuzey Kıbrıs'ın diplomatik, siyasi durumu, bugüne kadar olan Kıbrıs hükümetlerinin yatırım konularına olan bakışı ve yaklaşımı en önemli unsurlar.

Mevcut duruma nazaran yine de son senelerde ciddi bir konut ihtiyacı oluştu ve adaya yatırım eğilimi başladı. KKTC'de şu anda 21'i yerel, 4'ü yurt dışı merkezli toplam 25 üniversite ve 2 meslek yüksek okulu ile beraber 27 aktif yüksek öğrenim kurumu yer alıyor. Ayrıca 15 üniversite daha başvurularında üniversite açma hakkı kazandı. 

Kıbrıs'ın başlıca gelir kaynakları, Türkiye'den gelen yardımlar ve destekler haricinde; kumarhane turizmi, deniz turizmi, ve üniversiteler oluyor. Son zamanlarda yurt dışından emekliliğinde gelen, güzel bir iklim ve sakin bir yaşamı tercih eden yatırımlar da arttı. (Tatlı su ve sulama suyu problemi nedeni ile narenciye bahçeleri yok olsa da , zeytin ağaçları hala bulunuyor, son dönemlerde Türkiye'den getirilen su projesinin ülkeyi hareketlendireceği ve yenileyeceği öngörülüyor) Kıbrıs'ın kumarhane gelirleri, oteller haricinde piyasaya fazla yarar sunmasa da, (yine de çalışanlar açısından ve onların ihtiyaçlarının giderilmesi cihetiyle dolaylı bir avantaj bulunsa da) her bir kumarhanenin en az senede 3 milyon euro gibi yıllık ruhsat ödemeleri devlete katkıda bulunuyor. Fakat Kıbrıs piyasasına en ciddi katkı üniversitelerden geliyor. 

KKTC'nin nüfusu 2017 rakamları ile 350-400 bin arasında seyrediyor (vatandaş olarak) , üniversitelerde okuyan öğrenci sayısı 103 bin 748 kişi (2019-2020 yılı), vatandaş olmayıp gerek öğrenci yakını, gerek iş için, gerek emekliliğini geçirmek amacıyla Kıbrıs'ta kalan ve çoğunlukla yaşayan (Rusya, İngiltere, İsrail, İran v.b. yurt dışından da talep çok) 250-300 bin kişi ile beraber bu rakamın 880 bin olduğu resmi makamlar tarafından, (Maliye Bakanlığı) söyleniyor. Buna ek olarak her sene artan yatak sayısı ile gelen turist sayısı 1 milyon 700 bin seviyelerine çıkmış, bunların da en az 100 bini uzun süreli konut ve yazlık satın alarak konaklayan turist hüvviyetine sahip. Bu sayının bundan sadece 3-4 yıl önce 700 bin seviyelerinde seyrettiği dikkate alındığında artış hızı geleceğe ilişkin görüşleri belirliyor. 

Yukarıdaki bilgiler kapsamında, gerçekleştirilen araştırmalar sonucunda Kıbrıs'ta ev fiyatlarının metrekaresi 800-1200 GBP (sterlin) ( 8000-12000TL) gibi rakamlara satılırken, inşaat maliyetleri metrekaresi 400-450 sterlin civarında seyrediyor. En can alıcı nokta ise arsa fiyatlarının düşük olması, (genel itibarıyle) (Girne hariç) kat karşılığı verme oranları ise yüzde 10- yüzde 30 arası değişiklik göstermesi. Girne tarafındaki arsa fiyatları son dönemlerdeki furya nedeniyle ciddi şekilde arttı hatta bazı arsa sahiplerinin istedikleri fiyatlar, mütaahitleri zarar ettirecek seviyelere ulaştı. 

Kıbrıs'ta 3 çeşit tapu yer alıyor (koçan denilir), gayrimenkul fiyatları Sterlin (GBP) (Great Britain Pound) üzerinden değer verilir, günlük TL kuru üzerinden TL cinsinden işlem görür.Koçan çeşitleri ise, Türk koçanlı tapu (geçmişten günümüze Türk sahipli), Eşdeğer koçanlı tapu (Karşılığı Rum kesiminde olan) ve Tahsis koçanlı tapu ( karşılığının olmadığı) şeklinde.1 dönüm 1338 metrekaredir, ( 1 Kıbrıs dönümü), 1 dönüm 4 evlek, 1 evlek ise 3600 ayakkareye denk oluyor. (Osmanlı ölçü sistemidir) 

Son zamanlarda (3-5 sene öncesi) yeniden kadastro ölçümleri gerçekleştirildi ve her yeni çıkan tapu iki senedir Türkiye'deki mevcut ölçü birimine göre hazırlanıyor , şu anda alacağınız her tapu metrekare ölçüsünde. 

Adanın tamamına yakını 1/5000'lik imarlı. Fakat sistem Türkiye'dekinden değişik. Tapuların hepsinin üzerinde tarla yazmakta, ancak yapılaşma izinleri farklı. Zaten Kıbrıs'taki her arsa tarla olarak geçer (1/1000 lik parselizasyonu yapılmadıysa). Fasıl 96 tabir edilen inşaat izni her ne kadar size 2,2 emsal izni verse de, tanjant, yol payları, özel kısıtlamalar  v.b. sebeplerle mutlaka azalacaktır, net kullanım alanları sizin yapmayı düşündüğünüz proje ile izne yetkili kurum görüşü ile belirlenir. 

Kıbrıs'ta bir master plan bulunmuyor, imar yapılan bir bölge size kanalizasyon, yol v.b. gibi altyapı imkanlarını sunmaz, bu sebeple yapılaşacak bölgenin bu imkanlara yakın veya sahip olması en önemli unsurlardan. 

Oldukça fazla çarpık yapılaşmanın bulunduğu Girne, Karşıyaka istikameti ile Karaağaç-Tatlısu istikametine doğru genişleme eğiliminde. Biz ise daha çok sahil ve kumsalın daha güzelliğe sahip olduğu Karpaz-Magosa arasına ilgi duyuyoruz. 

İki sene önce çarpık yapılaşmanın engellenmesi için iç işleri bakanlığı (bu bakanlık yetkili) bir emirname ile İskele-Gazi Magosa'yı içine alan büyük bir alanı imar çalışmasına aldı (halen yürürlükte ancak ihtilaf halinde). Baştan sona, amacından, başlangıcına, uygulama şekli ve planlamasına kadar yanlışları bulunan bu uygulama sona ermeli. Uygulamanın aksayan atrafları şu şekilde açıklanabilir: 

1. Çarpık yapılaşmanın önüne geçilmesi maksatlı bir çalışma, vizyonsuz bir yaklaşımdır. Bir imar; biz ....... metrkare alan içerisinde.... bölgeye, ..... kişinin yaşayacağı, tahmini ağırlıklı ortalama yaş gurubu... olan, şu eğitim ve gelir düzeyini çekme amacı taşıyan... nitelikte  (özelliklerde) .... yerli/yabancı nüfusa hitap eden ... vizyonda (yeşil alan, yoğunluk vs ) bir imar çalışması gerçekleştiriyorum derseniz, amaçlarınızı belirlerseniz zaten çarpık yapılaşmayı engellediğiniz gibi, çok da verimli, etkin, karlı, konforlu, mutlu insanların yaşadığı alanlar oluşturursunuz. 

2. Arsalara verilen yeni yapılaşma izinleri ve emsaller yanlış, denizin kenarına 2,2 emsal ticari hemen arkasına ise 0,50 emsal konu imarını hala anlaşılabilmiş değil. Tarım ile ilişkisi bulunmayan bölgeler tarım alanı ilan ediliyor ve yapılaşmaya kapatılıyor (kontrollü yapılaşma izinlerini anlıyorum fakat yapılan bölgeler hatalı).

3. Eğlence mekanı, ibadethane mekanlar , sosyal donatı alanları oluşturulmamış. 

4. Arsalarda terk bulunmadığı gibi 1/1000 lik gibi nihai şeklini almış, bir parselizasyon, tevhid vs de yok, mevcut tarla ya yapılaşma oranı vermekle imar yapıldığı zannedilmiş.

5. Uzun süre sonuçlanamayan planlama, hataları nedeniyle siyasi tartışmaların odağında olmuş ve arkasındaki kamuoyu desteğini de kaybetmiş halde.

Bu liste uzdıkça uzayabilir. Ayrıca Kıbrıs'ta bir yabancı yatırımcı eskiden bir konut alabilirken (Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları yabancı statüsündedir) bugün 2-3 konut alımına kadar izin veriliyor. Eş ve çocuklar da ayrıca 2-3'er konut satın alabiliyorlar.

Arsa konusuna gelince bir yabancı yatırımcı 1338 metrekare (1 Kıbrıs dönümü)nden fazla yeri alma hakkına sahip değil. Bu sebeple yatırımcılar çoğu zaman ya eşine ve çocuğuna , arkadaşlarına.. 1338 metrekare yer alıyor ya da bizler gibi avukatlar ile işlem gerçekleştirerek ya da yüzde 51'i Kıbrıs vatandaşına ait bir şirket hayata geçirip karşılıklı sözleşmeler ve imza yetkileri sınırlamalarıyla işlem gerçekleştiriyor. Ayrıca tapu almak amacıyla başvuru sonrasında 3 hafta ile 8 hafta arası içişleri bakanlığı güvenlik soruşturması gerekiyor. 

Kıbrıs fırsatlarla dolu, gelecek vadeden bir yer, imar çalışmalarından tapu alma zorluklarına kadar çok engel ve zorluk bulunuyor, ancak buna rağmen yatırımdaki karlılık ve avantaj oldukça fazla. Özellikle Rusya, İngiltere, İsrail, İran gibi yabancı ülkelerden çok talep geliyor. Öğrencilerin konut ihtiyacı ile beraber ciddi konut açığı bulunuyor. 

Fiyatlar GBP (sterlin) üzerinden işlem gördüğünden değer artışları da sterlin bazında oluyor. Gündemde olan doğalgaz arama çalışmalarının sonucu hiç dikkate alınmadığında bile yıldızı parlayan bir yer. Bu sebeple yatırımcılara en doğru şekilde ve en doğru alanlarda yatırım gerçekleştirerek, avukatlarımıza verilen vekalet ve apostillerle işlemler için yatırımcının birçok kez Kıbrıs'a gitme ihtiyacını ortadan kaldırarak, hatta arzu ettiği takdirde tapusunu istediği adresine yollayarak hizmet sunuluyor. 

Hangi tapu tipi nereye uygun, nerelere yatırım yapılmalı, yatırımlar ne şekilde olmalı, hangi fiyat düzeyleri doğru gibi konulara dikkat edilmesi gerekiyor. 

Kıbrıs'ta inşaat sektöründeki gelişmeler hız kesmiyor!

Kıbrıs'ta emlak sektörü pandemiden nasıl etkilendi?