Maketten satışta anlaşmalı bankalardan kullanılan konut kredilerinin detayları!

Yasa koyucu maketten satış olarak da bilinen ön ödemeli satışlarda tüketici mağduriyetlerini engellemek için bazı zorunluluklar getirmiştir. Konuyu Gayrimenkul Hukuku alanında uzman Avukat Kadir Kurtuluş’a sorduk...

Konut ihtiyacının ve tüketiminin artmasıyla birlikte konut tüketicilerinin mağduriyetinin de arttığından ve giderek artan mağduriyetler ile ilgili olarak ön ödemeli konut satışları hakkında daha dikkatli olunması gerektiğinden daha önce bahsetmiştik. Yasa koyucu maketten satış olarak da bilinen ön ödemeli satışlarda tüketici mağduriyetlerini engellemek için bazı zorunluluklar getirmiştir. Konuyu Gayrimenkul Hukuku alanında uzman Avukat Kadir Kurtuluş’a sorduk. Kurtuluş:

 Aslında sadece bankalara verilmiş olan piyasadan para toplama yetkisinin, ön ödemeli sözleşme yapısı içinde dolaylı olarak satıcılara verilmesi, ya tüketicilerin ödemelerini yaptıkları konutları edinmelerini ya da ödedikleri meblağı güvence altına alacak bir koruma sağlamayı zorunlu kılmıştır. Aksi takdirde satıcının iflası veya yükümlülüklerini yerine getirmeden piyasadan çekilmesi hallerinde, ödemede bulunan tüketicilerin ciddi şekilde mağdur olması tehlikesi mevcuttur. Bu zorunluluklar ve haklar; Bina Tamamlama Sigortası, Cayma Hakkı, Dönme Hakkı ve Konut alımına bağlı kredilerle ilgili yükümlülüktür.

Bina Tamamlama Sigortası

Tüketicilerin ödemelerini güvence altına almak ve inşaatı yarım kalan konutların tamamlanmasını sağlamak için bina tamamlama sigortası uygulaması getirilmiştir:

Konutun zamanında teslim edilememesi ya da hiç teslim edilmemesi gibi sorunların önüne geçmek amacıyla, satıcının konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenecek olan bina tamamlama sigortası yaptırması veya banka teminat mektubu, hakediş sistemi ya da bağlı kredi ile teminatseçeneklerinden birini sağlaması veya Bakanlık tarafından uygun görülecek ve tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem sunması zorunluluğu getirilmiştir.

Peki Bağlı Kredi Nedir? Ve ne gibi faydası vardır?

6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 35. maddesi uyarınca; Bağlı kredi sözleşmesi; konut finansmanı kredisinin münhasıran belirli bir konutun satın alınması durumunda bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik bir birlik oluşturduğu sözleşmedir.

Bağlı kredilerde, konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin bu Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen seçimlik haklarından birini kullanması hâlinde, satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilensorumludur. Ancak, konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu; konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda konutun teslim edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır.

Konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen kredilerin ipotek finansmanı kuruluşlarına, konut finansmanı fonlarına veya ipotek teminatlı menkul kıymet teminat havuzlarına devrolması hâlinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmaz.

Konut finansmanı kuruluşu ile satıcı arasında belirli bir konutun tedarikine ilişkin bir sözleşme olmaksızın, tüketicinin kendisi tarafından belirlenen konutun bedelinin kredi veren konut finansmanı kuruluşu tarafından ödenmesi suretiyle kullandırılan krediler bağlı kredi sayılmaz. Yani bankadan kredi alırken sizin konutu aldığınız firma ile bu bankanın arasında satın almakta olduğunuz konuta ilişkin konut kredisi anlaşması var mı buna dikkat etmelisiniz. Rastgele kullanılmış bir tüketici kredisi bu kanun kapsamına girmez. Bazen firmalar reklam mecralarında belirli başlı banka veya finans kuruluşlarının ismini belirterek aralarında anlaşma olduğuna dair reklam yapıyor, tüketiciler de bu anlaşmanın gerçekten var olup olmadığına ve kullandıkları kredinin konut kredisi mi tüketici kredisi mi olduğuna dikkat etmeden işlem yapıyorlar. Bu gibi durumlarda yasa mağduriyetinizi gidermekte yardımcı olamaz. 

Cayma Hakkı

 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 43. maddesi uyarınca Kredili Müşteri, satıcı ile akdetmiş olduğu ön ödemeli konut satış sözleşmesini imzaladığı tarihten itibaren 14 (on dört) gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin satıcı ile akdetmiş olduğu ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğe uygun olarak noter kanalıyla yöneltilmiş olması yeterlidir. Cayma hakkının Kredili Müşteri tarafından 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 43. maddesine uygun olarak kullanılması durumunda Banka, Kredili Müşteri’den sadece kamu kurum ve kuruluşlarına yapılmış olan ödemeler ile üçüncü kişilere ödenmiş olan masrafları talep edecektir. 

Yürürlükten kaldırılan Kampanyalı Satışlara İlişkin Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik’te konutun teslimine kadar tüketicilerin herhangi bir bedel ödemeden sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmaktaydı. Kötü niyetli tüketicilerin teslim aşamasına yaklaşılırken sözleşmeyi sona erdirmeleri firmaları zor duruma sokabilmekteydi. Bu nedenle diğer sözleşmelere paralel olarak cayma hakkı süresi 14 gün ile sınırlandırılmıştır.

Bir diğer hak ise Dönme Hakkı’dır.

Ön ödemeli konut satışı esnasında tüketiciden alınan vekâletnameye dayanarak proje değişikliklerinin yapılabilmesi ve tüketicinin bu durumdan ancak teslim anında haberdar olması nedeniyle tüketici mağduriyetleri yaşanabilmekteydi. Bu durumun önüne geçebilmek için sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılması durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilmesi zorunluluğu getirilmiş ve tüketicinin yapılan proje değişikliğini kabul etmeyerek bir ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebileceği hüküm altına alınmıştır. Proje değişikliğinin yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanması durumunda ise satıcı tüketiciden vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar kesinti yapabilir. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 45. maddesi uyarınca güvence altına alınmıştır.

Tüm bu hak ve zorunluluklara rağmen yine de taşınmaz belirlenen sürede teslim edilmezse;

Konut tüketicisi öncelikle sözleşmesinde kararlaştırılmış bir cezai şart varsa onu talep etmeli, akabinde taşınmazı teslim alamamaktan kaynaklı kira geliri kaybı da müteahhitte gönderilecek bir ihtarname ya da karşılıklı mutabakat ile talep etmelidir. Bu süre makul bir süreyi geçiyorsa veya sözleşme dışı bir süreye ulaşmışsa o vakit tüketicinin sözleşmesini feshedip ödenilen bedeli faizi ile beraber talep etme hakkı vardır. Fesih durumunda karşılıklı anlaşma olmaması halinde bedel iadesi için tüketicinin, tüketici mahkemesine dava açması gereklidir.