Maliye Bakanlığı, KDV sirküleri yayımladı!

Müzayede yoluyla gayrimenkul satışları sırasında, gayrimenkul teslimlerinde KDV uygulaması yönünden, zaman zaman bazı sorunlar yaşanıyor.

Maliye Bakanlığı, bu konuda ortaya çıkan sorunlara açıklık kazandırmak amacıyla, 23 Haziran 2010 tarihinde 2010/6 sayılı KDV sirküleri yayımladı.

Müzayede yoluyla yapılan gayrimenkul satışlarındaki KDV uygulaması, sirkülerde aşağıdaki gibi açıklandı.

MÜZAYEDE YOLU İLE SATIŞ
İcra daireleri, mahkeme satış memurlukları, belediyeler ve diğer kamu veya özel hukuk tüzel kişileri tarafından müzayede yoluyla yapılan taşınmaz (konut veya daire, işyeri, arsa, arazi) satışları ile taşınmaz nite¬liğini haiz diğer mal ve hakların satışı KDVKanunu'nun 1/3-d maddesine göre KDV'ye tabi.

Müzayede yoluyla satılan net alam 150 m2'ye kadar konutlar % 1 oranında KDV'ye tabi. 150 m2'lik alanın hesabında 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği'nin (E) bölümünde açıklandığı gibi, genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm düşülecek.
Ancak, konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m'den yüksek teraslarm toplamının 2 m2'si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar, çok katlı binalarda geniş giriş merdiven,sahanlıklar ve asansörler, iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenelrin altında altında 1,75 m yüksekliğinden az olan yerler bodrumlarda konut başına bir adet konutun bulunduğu bina dışında konut başında 4 metrekareden büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo, kalorifer dairesimüşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 metrekare büyük olmamak üzere yapılan garajlar net alan dışında kalacak.
Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 metrekareyi, garajalrın 18 metrekare'yi aşan kısmı, ait oldukları konutun net alanına dahil edilecek.

Bahçeli konut
Satılan konutun bahçeli olması halinde 150 metrekarelik alanın hesabında ilke olarak bahçe göz önünde bulundurulmayacak, konutların bağımsız olarak kullanılmaya esas her bir bölümü tek başına dikkate alınacaktır. Konutu çevreleyen arsa ve arazi bu konutla birlikte birlikte değerlendirilecek arsa ve arazinin büyüklüğü ise mahalli örf ve adete göre tespit edilecek.
Tapu sicilinde bahçeli ev, bahçeli konut gibi ibarelere kayıtlı taşınmazların üzerinde fiilen kullanılabilir halde konut bulunmaması halinde, bu taşınmazların konut olarak nitelendirilmesi mumKun olmadığından, arsa veya arazi sayılmak suretiyle genel oranda (%18) KDV'ye tabi tutulması gerekmektedir. Öte yandan, tapu sicilinde arsa ve arazi olarak kayıtlı bulunan taşınmazların üzerinde, kullanılabilir halde konut olduğu takdirde de bu satışın yukarıdaki açıklamalara göre konut sayılacağı kuşkusuzdur.

iKi ÖRNEK
Örnek 1: İzalei şüyu (paydaşlığın giderilmesi) talebiyle açılan bir davada, görevli ve yetkili mahkeme tarafından 145 m2 toplam alam olan 650 m2 bahçesi bulunan 2 katlı ahşap evin satılmasına karar verilmiştir. Satışa konu evin her bir katımn bağımsız bölüm olarak kullanılma imkam ise söz konusu değildir.

Mahkemenin kararına göre yapılacak bu satış işlemi, KDV Kanunu'nun 1/3-d maddesi uyarınca katma değer vergisine tabidir. Mahkeme satış memurluğunca 650 m2 bahçenin mahalli örf ve âdete göre evle birlikte değerlendirilmesi halinde, evin net alam da 150 m2'yi geçmediğinden satış bedeli üzerinden % 1 oranında KDV hesap¬lanıp, beyan edilecektir. Söz konusu bahçenin bu kapsamda değerlendirilmemesi ve ev ile bahçe bedelinin aynştınlması halinde, ev ve bahçe ayn ayrı dikkate alınarak vergilendirilecektir. Bu ayrıştırmanın yapılmaması halinde ise satılan taşınmaza % 18 oranında KDV uygulanacak.

Diğer taraftan, konut olarak projelendirilen, inşaat ruhsatı da konut olarak alman inşaatların henüz tamamlanmadan arsa payı veya kat irtifakı üzerinden satışları, konut sa-yılacak ve net alanı dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde KDV'ye tabi tutulacak.
Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar gereğince; icra daireleri ile mahkeme satış memurlukları tarafından müzayede yoluyla yapılan taşınmaz satışları KDV'ye tabidir. Bu satışlarda KDV Kanununun istisna ve oranlara ilişkin hükümleri geçerli-dir. Dolayısıyla müzayede yoluyla 150 m2'ye kadar konut saüşlan % 1 oranında KDV'ye tabi tutulacakta. 150 m2'nin üzerindeki konutlar ile m2 sınırlaması olmaksızın işyeri, arsa ve arazi gibi diğer taşınmaz satışları ise genel (% 18) oranda KDV'ye tabi olacak.
Hürriyet Emlak-Şükrü Kızılot