Marmaray'a yakın konut projeleri
Marmaray; Avrupa yakası ile Asya yakasını İstanbul Boğazı'nın altından birleştirecek; Anadoluray ve Marmaray sayesinde Gebze-Halkalı arası 100 dakikaya inecek.
Birkaç yıldır Marmaray ve Anadoluray kavramlarını daha fazla duyar olduk. Gazetelerde, televizyonlarda, dergilerde Marmaray'ın iki kıtayı nasıl birleştireceğine düair haberleri sık sık görüyoruz. "Asrın projesi" denilen Marmaray kadar olmasa bile, Anadoluray adı da son yıllarda sık anılır oldu. Peki Marmaray ve Anadoluray projeleri denilince ne anlaşılmalı? Marmaray, Anadoluray ve raylı sistemler özellikle Anadolu yakasını, buradaki emlak hareketlerini nasıl etkileyecek. Hangi bölgeler öne çıkacak? Bu sorulara cevap aradık...
Çekmeköy'den Kurtköy'e uzayacak
Herkesin merakla beklediği Marmaray; "Asya ve Avrupa kıtalarını birleştirecek bir su altı demiryolu tüneli" projesine deniliyor. Marmaray; Türkiye'nin Avrupa yakası ile Asya yakasını İstanbul Boğazı'nın altından birleştirecek; böylece, Boğaz köprülerinin yanı sıra iki kıta üçüncü kez, yer altından birleştirilmiş olacak. Marmaray projesi; Halkalı ile Sirkeci arasındaki ve Sirkeci ile Üsküdar arsındaki bölümü kapsıyor. Kadıköy ile Gebze arasındaki bölüme verilen isim ise Anadoluray. Bu iki projeyi farklı konsorsiyumlar yürütüyor. Ayrıca, Marmaray'ın Üsküdar ayağından, Çekmeköy-Taşdelen'e metro hattı yapılacak. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş, Sultanbeyli'de geçtiğimiz aylarda yaptığı bir açıklamada, Üsküdar-Çekmeköy metro hattının, Sultanbeyli üzerinden Kurtköy-Sabiha Gökçen Havalimanına kadar uzatılacağını açıklamıştı.
Metro geçecek buradan metro!
İnşaat ihalesi çalışmaları yapılan Üsküdar-Çekmeköy metro hattının Sultanbeyli üzerinden Sabiha Gökçen Havaalanına uzatılmasının planlandığını, bölgenin arazi kullanım ve yolculuk proje çalışmalarının başlatıldığını bildiren Kadir Topbaş, Sultanbeyli'de vatandaşlara şöyle seslenmişti: "İlk defa burada açıklıyorum: Metro geçecek buradan, metro! Bu başkalarının hayal edemeyeceği, düşünemeyeceği bir proje! İnşallah bunun çalışmalarını da başlattık. 3 bölgede; yani Kadıköy-Kartal hattı için 751 milyon Euroluk kredi anlaşması yaptık. Üsküdar-Altunizade-Ümraniye-Tepeüstü hattı için de 700 Milyon Euroluk kredi alacağız. Ayazağa metrosu için kullanılanla birlikte toplam 1 milyar 571 milyon Euro kredi alacağız. Bu ülke 1 milyar dolar için neredeyse savaşa girecekti. Sadece benim imzamla, Hazine garantisi olmadan bu kredi, bu şehre verildi. Bu çok önemli! Çalışmalarını başlattım; Sultanbeyli için hayırlı olsun."
Hangi hatlar var
Projelerin tamamlanması İstanbul'un trafik yükünü önemli oranda hafifleteceği gibi, bazı bölgeler öne çıkacak. Anadolu yakasında Anadoluray'ın yanında, Üsküdar ile Çekmeköy-Taşdelen'i bağlayacak metronun da, 2012'de hayata geçeceği belirtiliyor. Anadolu yakasında inşa halinde olan ve yapılması kesinleşen bazı hatlar şunlar:
1-Üsküdar-Söğütlüçeşme-Gebze (Halkalı'ya kadar Marmaray sayesinde ulaşılacak)
2-Kadıköy-Kartal-Tuzla inşa halinde
3-Üsküdar-Ümraniye-Sarıgazi kesinleşen proje
4-Bostancı-İçerenköy-Dudullu
5-Üsküdar-Beykoz (üzerinde çalışılıyor)
6-Çekmeköy-Sarıgazi-Sultanbeyli-Kurtköy (KAdir Topbaş açıkladı)
Modern ulaşım sistemi
İki çember metro ile arada kalan bölgelere ulaşım rahatlatılacağı ifade ediliyor.
Anadolu yakasında 3-4 yıl sonra devreye girecek raylı sistemler sadece belirli bölgelere değil, istasyonların adeta çıkış kapısında yer alan bazı nitelikli projelere de piyango gibi vuracak.
Ümraniye-Tepeüstü, Çekmeköy, Taşdelen-Alemdağ, Sarıgazi-Samandıra, Kurtköy daha da öne çıkacak; E-5'te Tuzla, Pendik ve Kartal güzergahı demiryolunun haricinde metro gibi modern bir ulaşım sistemine kavuşacak. Yüzyılın projesi olarak nitelendirilen Marmaray, 2012 yılında devreye girecek.
Raylı sistemlerin ticari gayrimenkul hareketini de etkileyeceğini; bu anlamda E-5 hattı, Ümraniye Tepeüstü, Kozyatağı, Şerifali'nin ticari gayrimenkul anlamında gelişmeye devam edeceğini söyleyen RE/MAX Yıldız Gayrimenkul ticari gayrimenkul uzmanı Ulvi Kocailik; "Gayrimenkulün fiyatını öncelikle ulaşım etkiliyor. İkincisi iletişim; o bölgede iyi iletişim hatları olması... Üçüncüsü ısınma, yani doğalgaz alt yapısının. Doğalgazı, yolları olmayan bir yer gelişemiyor" diyor.
Ticari gayrimenkul gelişecek
Dijital altyapıların olmasının da önemli olduğunu aktaran Ulvi Kocailik, "Hızlı bağlantıların olması şirketler için önemli. Bu saydığım üç unsur olmazsa o nokta gelişemiyor. Trafik çekilmez durumdaysa, toplu ulaşım vasıtaları ile gidilemez bir yerse, gelişemiyor. Toplu ulaşım olduğu zaman personelin gidip-gelmesi kolaylaşıyor. Yoksa, işveren 30-40-50 çalışanı nasıl getirecek" ifadesini kullanıyor. İşletmelerin mümkün olduğunca ulaşım ağlarına yakın yerleri seçtiğini aktaran Ulvi Kocailik, ofislerin ulaşım ağlarından birebir etkilendiğini vurguluyor.
E-5 hattı da gelişecek
Bu anlamda raylı sistemlerin geçeceği bölgelerden Kozyatağı, Tepeüstü gibi bölgelerin gelişiminin devam edeceğini bildiren Ulvi Kocailik şunları ekledi: "Tepeüstü, Kozyatağı gibi bölgelerde ister istemez ticari yerler yapmaya yönelim olacak. İkincisi; o bölgedekiler değerlenecek. Ulaşım ağlarına yakın yerlerde mağazalaşma da olacak. İnsan sirkülasyonu çoksa alt katların mağazaya dönüşmesi mümkün olacak. İstasyonlar yapılıyor: Üsküdar, Acıbadem, Kadıköy, Hasanpaşa, Göztepe, Ünalan, Yeni Sahra, Kozatağı-İçerenköy, Bostancı, Küçükyalı semtlerinde metro istasyonlarının inşaatı son hızla sürüyor. E-5 hattı gelişmeye devam edecek."
İstanbul'un Anadolu yakasındaku bu çalışmalar, Kadıköy-Gebze veya Üsküdar-Çekmeköy hattında bazı nitelikli konut projelerinin adeta kapısının dibinde yer alıyor. Gebze'den 100 dakikada Halkalı'ya ulaşım imkanı sağlayacak bu raylı sistemleri, İstanbullular da heyecanla bekliyor. Bu arada, bu gelişmeleri önceden satın alan emlak yatırımcıları ise ileride önemli kazaçlar elde edecek.
Metrobüs bile etkiledi
Gayrimenkul fiyatlarında lokasyon, ulaşım imkanları ve altyapı çalışmalarının önemli etkisi oluyor. Toplu taşıma yatırımları da projelerin değer kazanmasında önemli rol üstleniyor.
Raylı sistemler sayesinde Bostancı-Bakırköy arası 37 dakikaya, Söğütlüçeşme-Yenikapı arası 12 dakikaya ve Üsküdar-Sirkeci arası 4 dakikaya inecek.
Metronun etkileyeceği bölgelerden Çekmeköy'de faaliyet gösteren Retürk Oluşum Gayrimenkul'ün Ofis Müdürü Yılmaz Sebat, metronun hayata geçmesi için daha 4 yıl olduğunu belirterek, uzun vadede bu bölgenin değer kazanmaya devam edeceğini vurguladı. Yılmaz Sebat, "Tabii ki, ulaşımla ilgili her türlü yeni yatırım fiyatları etkiliyor. Metrobüs bile Avcılar-Zincirlikuyu hattına ne kadar değer kattı, görüyorsunuz. İnsanlar ulaşım açısından eziyet çekmiyor. Bizim bölgemizdeki hatta çok araç var. Şile otobanı çok işgal ediliyor aslında. Raylı sistem başladığında böyle olmayabilir. Metronun son durağı, Alemdağ-Taşdelen görülüyor ama Ömerli bile etkilenecek" ifadelerini kullanıyor.
Metronun cazibesi kullanılıyor
Metro istasyonlarına bazı projelerin adeta kapı komşusu olduğuna dikkati çeken Yılmaz Sebat, şunları ekledi: "Çekmeköy-Dudullu'daki İdealistkent, Evidea, Ağaoğlu Eltes Güneşi projeleri metronun hemen çıkışında yer alıyor. O projelerden daire satılırken şimdi bile 'Metro durağının yanında' ifadeleri kullanılıyor. Emlak fiyatları, emlak hareketleri kesinlikle etkilenecek. Ulaşım da rahatlayacak. Bunu bugünden görmek biraz zor olabilir ama gerçekten çok etki edecek. Şunu çok net olarak söyleyebilirim: 4 sene sürecek ama bir sıkıntı bitecek. Yollar şu an çok kalabalık. Bu da insanları yoruyor. Dünyada en başarılı toplu ulaşım sistemi metrodur. Trafik gibi bir derdiniz yok. Hiçbir vasıta onun kadar pratik değli. Biz de burada daire satarken, metronun geleceğini hatırlatıyoruz. Bir yerden daire alacaksınız; sizin arabanız vardır ama dostunuzun, akrabanızın olmayabilir. Nasıl gelecek? Otobüs o kadar cazip değil ama; 'metro geçiyor' demek daha cazip."
Çekmeköy'de arsa kalmadı Sarıgazi-Samandıra gelişiyor
RETÜRK Oluşum Gayrimenkul ofis müdürü Yılmaz Sebat, metro hatlarının bölge sakinlerine nefes aldıracağını, emlak fiyatlarını etkileyeceğini vurguluyor. "Kadıköy'den otobüsle 1-1.5 saatte gelen birisi, metro ile 10-15 dakikaya evine gelecek. Sonuçta insanlar da soruyor. Trafikte çakılıp kalmayacaksınız. Istırap çekmeyeceksiniz. Bunlar ortadan kalkacak. Kadıköy'de oturan ve burada işi olan biri çok keyifle gider gelir" diyor. Eltes Güneşi, İdealistkent, Evidea projelerinin metro istasyonunun hemen yanında yer alacağını aktaran Yılmaz Sebat, "Bu sitelerin her birinde yaklaşık 500-1000 daire var. Başka birçok irili-ufaklı proje ve müstakil apartmanlar var. O istasyonun çevresi değer kazanmaya devam edecektir. Biz gayrimenkul danışmanları, bu tür nitelikli projeleri öneriyoruz. Metrekare birim fiyatı nitelikli projelerde şu an 2000-2500 bin YTL" diye konuşuyor. Emlak fiyatlarında birkaç aydır gerileme gözlendiğini, ancak bundan daha geri gitmesini beklemediğini ifade eden YIlmaz Sebat, şöyle konuştu: "Bu seviyelerden sonra yükselmeye başlayabilir. Krizden önce bu bölgede natamam ve 146 metrekare bir ev, 310 bin YTL'ye satıldı. Şimdi aynı paraya içi yapılmış daire satılıyor. Mal sahibi almış, 40-50 bin YTL harcamış. Metro Sarıgazi'ye gidecek. Samandıra ve Sarıgazi'de şu an ciddi projeler var. Çekmeköy'de nitelikli proje geliştirecek arsa kalmadı gibi. Samandıra-Sarıgazi-Duddulu şanslı. Eski müstakil binalar yıkılıp yenileniyor. Ne villa, ne site için boş arazi yok. Sarıgazi ve Samandıra gelişecek. Ancak arabası olmayan o bölgeden ev aldığı zaman şu an sıkıntı yaşar. ABD'de 'Arabasız yaşanmaz' sözü vardır. Araba sayesinde insanlar uzakta da yaşar. İnsanlar kolay ulaşılan, merkezi yerlere yönelir. Ulaşım açısından rahat yerler öne çıkar. İstanbul çok hareketli bir şehir. Arabanızın olması da yetmiyor. O zaman merkeze dönüş bile gündeme geliyor. Ancak şehrin merkezinde oturan için otopark, güvenlik imkanı yok denecek kadar az. O zaman merkezde de asayiş olayları sorun olur. Burada ise arabasını otoparka parkeder, hafta sonu havuzuna girer. Bu açıdan cazip siteler yapıldı ve yapılacak. Ama aynı zamanda insanlar merkeze, caddelere yakın olmak istiyor. Bu anlamda metro çok seri hareket eden bir vasıta. Metro gelince Çekmeköy'lü 25-30 dakikaya Mecidiyeköy'e rahatça gidecek. Hem de ekonomik bir ulaşım. Metronun Tepeüstü-Çekmeköy-Sarıgazi-Alemdağ-Taşdelen hattında çok etkisi olacak. Çekmeköy ilçe oldu, Alemdağ, Taşdelen ve Ömerli de buraya bağlanıyor. Ömerli'de oturan birisi, işyeri merkezi semtlerdeyse arabasını Taşdelen metrosu yakınında park eder, metroya biner ve şehre gider. Bu anlamda Taşdelen aktarma istasyonu olur ve Ömerli'yi bile etkiler."
Yılbaşında 260-280 bin YTL aralığında olan daireler 200-240 bin YTL aralığına geldi
ÇEKMEKÖY'deki nitelikli projelerde ikinci el konutların fiyatlarının şu an avantajlı hale geldiği belirtiliyor. Ulaşım imkanları artınca bölge, çıkış trendini devam ettirme şansı yakalayacak. Raylı sistemler sayesinde Çekmeköy, Kurtköy gibi bölgelerin cazibesi artacak. Çekmeköylü emlakçılar, "Maltepe, Kadıköy, Kartal, Pendik gibi yerlerden bile buradan ev alanlar var. Metro, oralarda çalışanlar için önem kazanıyor. Bölge 5 sene sonra çok daha farklı olacak" diyor. Bölgede rayiçer, 1999 depreminden sonra çok değişti. Nitelikli sitelerin yanında, müstakil apartman daireleri de arttı. Müstakil apartmanlarda 100 metrekare dairenin fiyatı 100-120 bin YTL aralığında ve krediye uygun. Bir nitelikli sitede yılbaşında 260-280 bin YTL aralığında satılan dairenin benzerlerine bugün 200-240 bin YTL aralığında rakamlar isteniyor. Emlakçılar, "Bu rakam bile orası için kelepir. Fakat, bazı alıcılar adeta kelepir değil yok parasına almaya çalışıyor ve 150 bin YTL teklif ediyor. Kelepirin de mantalitesi var. Nitelikli konut için istenen o rakamlarda 20-30 bin YTL pazarlık payı her zaman var, ancak bazıları abartıp gecekondu fiyatına almaya çalışıyor" diye konuşuyor. Müstakil apartmanlarda 4-5 yıllık binalarda krediye uygun 100 metrekare konutlar 80-100 bin YTL altına düşebiliyor. Villa sitelerinin hemen bitişiğindeki bazı apartmanlarda 120 bin YTL'ye 100 metrekare daire almak mümkün olabiliyor.
E-5'e paralel istasyonlara
yakın konut projeleri
Paradise Park Tuzla: Anadolu İnşaat tarafından İstanbul Tuzla'da 16 bin metrekare alan üzerinde yapılan Paradise Park Tuzla, 9 blokta toplam 120 konuttan oluşuyor. Projenin 5 blokta toplam 64 dairelik ilk etabında 97-200 metrekare aralığında daireler bulunuyor. İlk etabın mart ayına kadar tamamlanması planlanıyor. Proje, Anadoluray Tuzla İstasyonu'na 1 kilometre mesafede.
Kafkale Evleri: Ekonutsa İnşaat'ın Tuzla'da inşa ettiği Kafkale Evleri 105-178 metrekare aralığında daire seçenekleri sunuyor. 7 blokta 100 daireden oluşan Kafkale Evleri, Tuzla Anadoluray istasyonuna 1 kilometre mesafede.
Residence Martan: Rem Yapı'nın İstanbul Pendik'te inşa ettiği Residence Martan, 4 bin 300 metrekare arazi üzerinde 4 blokta 117 daireden oluşuyor. Projede büyüklükleri 65 ile 250 metrekare arasında 1+1'den 5+1'e kadar değişik konutlar bulunuyor. Daireler Mart 2009'a kadar teslim edilecek. Proje Anadoluray Pendik istasyonuna 5 kilometre uzaklıkta.
Helenium Sun: Başarır İnşaat'ın Kartal'da inşa ettiği Helenium Sun, 10 bin metrekare alan üzerine 5 blok ve 211 daireden oluşacak. Deniz manzarası da olan konutlar Kartal'ın merkezinde ve Kartal istasyonuna yürüme mesafesinde.
Eaglepark: Ase Yapı'nın Kartal'da yaptığı Eaglepark'ta 7 blokta toplam 152 daire var. Eaglepark, Kartal sahiline 100 metre mesafede yer alıyor. Site, Marmaray Kartal istasyonuna 200 metrede.
Bostancı City: Yapı Yatırım Gayrimenkul A.Ş. tarafından Bostancı'da inşa edilen Bostancı City projesi, 15 bin metrekare alan üzerinde 8 blokta toplam 214 daireden oluşuyor. 104 ile 180 metrekare arasında üç farklı tipte daireden oluşan Bostancı City,Bostancı istasyonuna 150 metrede.
Dilman Towers: Teknik Yapı tarafından Erenköy'de yapılan Dilman Towers, 12 dönüm arazi üzerinde yer alıyor. 27 katlı ve 90 metre yüksekliğindeki iki kuleden oluşan Dilman Towers'ta 104 daire bulunuyor. Proje Erenköy istasyonuna 200 metre mesafede.
İdeal Konakları: İdealtepe'de yapılan İdeal Konakları, 3 bin metrekare alan üzerinde 4 blokta toplam 80 daireden oluşuyor. Sitede 70-270 metrekare büyüklüğünde normal ve dubleks daireler bulunuyor. Site, Küçükyalı istasyonuna 500 metre uzaklıkta.
Selective Kartal Evleri: Alper İnşaat'ın Kartal'daki projesinin temeli yeni atıldı. 5 bin 380 metrekare alan üzerinde, 2 blokta toplam 178 daireden oluşan projenin birinci bloğunda 2+1, 3+1 ve 4+1 olmak üzere 70 daire, ikinci bloğunda 3 farklı tipte 108 adet 1+1 daire yer alıyor. Mayıs 2010'da teslim edilmesi planlanan projede fiyatlar 132 bin 500 YTL'den başlıyor. Proje, Kartal Kentsel Dönüşüm Projesi de göz önüne alındığında, gelecek açısından çok akılcı bir yatırım olarak gösteriliyor. Alper İnşaat yetkilileri, "Metro hattı ile birlikte, gerek yerleşim, gerekse yatırım anlamında bölge çok değer kazanacak. Proje, E-5'e 1, Kartal Tren İstasyonu'na 5, Sabiha Gökçen Havaalanına 15, Pendik İDO iskelesine 8, Kartal Metro istasyonu da üç dakika mesafede olacak.