Marmaris'te değişim gerçekleşebilecek mi?
Marmaris, yerli ve yabancı turistlerin yıllardır değişmeyen uğrak yeri olmuştur. Yaz turizminin yanı sıra sınırları içerisinde birçok antik kente de ev sahipliği yapan Marmaris, kültür ve tarih turizmi için de tercih edilen doğal bir liman kentidir
Marmaris, yaz turizmi için çoğunlukla İngiliz turistler tarafından, son dönemlerde Rus turistler tarafından da tercih edilmektedir. Marmaris için Google İngiliz versiyonunda yapılan aramalara bakıldığında, “Marmaris veya Bodrum”, “Marmaris veya Fethiye”, “Marmaris ucuz tatiller” en dikkat çekici arama önerileri olarak öne çıkmakta ve Marmaris’in Türkiye’de tatlı rekabet için de olduğu diğer yerler ve Marmaris’in neden tercih edildiği hakkında basit bir izlenim sağlamaktadır. Marmaris genellikle ucuz, sakin ve kaliteli bir tatil yapmak isteyen kişiler tarafından tercih edilmekte ve turizm acenteleri tarafında bu kişilere bir öneri olarak sunulmaktadır. Ancak Marmaris’te geçtiğimiz 2 yıl içinde 3 adet 3 yıldızlı, 3 adet 4 yıldızlı ve 4 adet 5 yıldızlı konaklama tesisi işletme belgesi almış ve bu süreçte 1 veya 2 yıldızlı konaklama tesisi işletme belgesi almamıştır. Günümüzde 4 ve 5 yıldızlı konaklama tesislerindeki yatak sayısı, Marmaris’teki konaklama tesislerinin yaklaşık %60’ını oluştırmaktadır. Nitelikli tesis sayısının artması, hem Marmaris’e gelen turist sayısı hem de gelir düzeyi yüksek kişilere yönelik olarak yapılan bir atılım olarak değerlendirilebilir ve Marmaris’in turizm açısından yerini ve profilini değiştirebilir. Ancak bu atılımın gerçekten karşılığını bulup bulamayacağı konusu önümüzdeki dönemlerde daha net görülebilecektir. Bu da Marmaris’e yapılan ya da yapılması düşünülen yatırımların en yüksek ve en iyi kullanım olup olmadığı konusunda detaylı çalışmaların yaptırılmasının önemli olduğunu ortaya koymaktadır.
Marmaris, sadece bir sezonluk tatil yapmayan, yazlık konut almış müdavim turistlere de ev sahipliği yapmaktadır. Geçmiş dönemlerde birçok yabancı, özellikle İngilizler, Marmaris’te çok sayıda yazlık konut sahibi olmuştur. Mütekabiliyet Yasası sonrasında Marmaris gayrimenkul piyasasında beklenen hareketlilik henüz oluşmamış olsa da, Marmaris’te konut fiyatlarının tekrar ivme kazanacağı aşikârdır. Ayrıca Marmaris’te gayrimenkul komisyonculuğu yapan kişilerle yapılan görüşmelerde satışların genelde kışın daha çok olduğu öğrenilmiş olup Mütekabiliyet Yasası’ndaki düzenlemelerin etkisi, ancak önümüzdeki süreçte hissedilebilecektir. Günümüzde yabancı turistlerin tatillerini kendi evlerinde yapma eğilimi de göz önüne alındığında Marmaris’in son dönemdeki yeni inşaat sayısındaki artışın karşılıksız kalmayacağı öngörülebilmektedir.
Marmaris’te son dönemde, Marmaris Yapı, Kumtaş İnşaat, Ökkeş İnşaat gibi firmalar tarafından çok sayıda yeni konut ve rezidans projeleri inşa edilmiştir. Yalnızca yerel firmalar değil inşaat sektörünün önde gelen firmaları da yeni projeleri için Marmaris’e uzun vadeli yatırımlar yapmaktadır. Örnek olarak, Sinpaş’ın İçmeler’de 2008 yılında aldığı arsa üzerine inşa etmesi beklenen konut ve otel projesi, Grand Yazıcı Otel’e yakın konumda inşası devam eden otel projesi önümüzdeki dönemde Marmaris gayrimenkul piyasasında dengeleri olumlu yönde değiştirebilecektir.
Marmaris’te, kavramsal anlamıyla bir “kentsel dönüşüm” girişimi bulunmasa da çok sayıda yeni projenin hayata geçirilmesi, şimdiden gayrimenkul piyasasında bir dönüşümü başlatmıştır. Bu durum eski ve yeni konutlar arasında uçurum sayılabilecek fiyat aralıklarının oluşmasına neden olmaktadır. Aynı cadde üzerindeki eski ve yeni yapılar arasında %35 – 40 aralığında fiyat farklılıkları bulunmaktadır. Marmaris’te günümüzde, uç örnekler hariç tutulduğunda, 1+1 konutlar 60.000-120.000 TL aralığında, 2+1 konutlar 100.000-600.000 TL aralığında, 3+1 konutlar 130.000-1.000.000 TL aralığında alıcı bulabilmektedir. Ticari gayrimenkullerde ise en yüksek kira ve satış fiyatları denize sıfır işyerlerinde gerçekleşmektedir. Marmaris’te sezonluk iş yapma potansiyeli daha yüksek olup denize sıfır olan ticari gayrimenkullerde kiralar yıllık 40.000-60.000 Euro aralığında değişmektedir.
Sonuç olarak, yeni yapı ve nitelikli konaklama tesis sayısındaki artış, karşılığını bulabilmesi halinde Marmaris’te gayrimenkul fiyatları olumlu yönde etkilenecektir. Ancak başta Marmaris’e en çok yabancı turist gönderen ülke olan İngitere’nin ekonomisinin daralması ve turizm alışkanlıklarının değişmesinin zaman alabilecek olması dikkate alındığında, mevcut yatırımların net bugünkü değerinin pozitif olması için tek çıkış noktasının Mütekabiliyet Yasası olduğu görülmektedir.
TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
İZMİR ŞUBESİ DEĞERLEME UZMANI BERK ÜNSAL
*Bu çalışma TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından www.emlakkulisi.com için özel olarak hazırlanmıştır.