Merosa Şirketler Grubu İstanbul'da 4 yeni projeye başlıyor!

Merosa Şirketler Grubu, İstanbul'da Avrupa ve Anadolu yakasında 4 yeni projeye başlayacak. Merosa'nın patronu Yusuf Katipoğlu ile şirketin planladığı yeni projelerini ve yatırımcı ilişkilerini konuştuk...

- Merosa nasıl bir firmadır, ne yapar?

Merosa, 1992 yılında kurulmuş olan bir firmadır. Aslında daha önce dış ticaret firmasıydı. Sonra 2006 yılında uluslararası danışmanlık firması oluştu. Şu anda Merosa ne yapar? Merosa yatırımcı bir firmadır. Malı alır, geliştirir, inşaatını yapar ve satar. Merosa'nın ana felsefesi şu; Proje üretir, ortak alır, ortaklarına kazandırır. Türkiye'ye farklılık getirecek güzel bir proje üretmek isteriz. Muhafazakar kesime yönelik, haremlik selamlık konsept yapıyoruz. Merosa ofisten, ticari ünitelere, konut projelerine kadar hepsinde vardır. 

- Şu anda hangi projeler var?

Şu anda 12 tane projemiz var yaptığımız. Devam etmekte olan, geliştirmekte olan ve halen konsept oluşturmak için çalıştığımız projeler var. İlk olarak Sapanca'da Endülüs Villaları ile başlamıştık. Orada 14 villayı bitirdik ve sattık. İkinci proje araplara satışa yönelik 37 lüks müstakil villa. Onu bitirdik ancak satmıyoruz. Yeni bir konsept oluşturduk. Villa Hotels olarak. Orayı yazın araplara kiraya vermeyi düşünüyoruz. Çünkü orada yoğun bir talep var. Sapanca da  bir de 1000 yataklı 7 yıldızlı bir otel projemiz var. Buranın 225 bin metrekarelik arsasını ihale yoluyla almıştık. Yap-İşlet-Devret modeliyle olacak. İnşallah bu sene temelini atmayı hedefliyoruz. Burada inşallah Kızılcahamam'a alternatif bir kompleks, resort oluşacak. Sonra Yalova'da Endülüs Villaları 3 projesini hayata geçirdik. Sonra İstanbul'a yöneldik. Başakşehir Arterium Villas projesini yapıp, yüzde 80'ini sattık. Sattıklarımızın yüzde 90'ı Araplara gitti. 

İstanbul'da 4 yeni proje başlayacak

4 yeni projemiz başlayacak. Bir tanesi Sancaktepe'de 300 dairelik bir proje. Ruhsatı alındı, hafriyat başladı. Zannediyorum ki bir ay içerisinde lansmana çıkacağız. Bağcılar'da bir projemiz var. Tek kulede 130 daire olacak. Sonra Ümraniye'de iki projemiz var ofis tarzında. Bir tanesi Ümraniye Belediyesi'nin bitişiğinde 165 metre yükseklikte 45 katlı kule olarak planlandı. Hem arsanın ortağıyız, hem de projede kat karşılığı anlaşma imzaladık. Bu proje ruhsat aşamasında. Ümraniye'de yapacağız diğer proje daha büyük olacak. Mall of İstanbul gibi alışveriş merkezi hem de dört tane kule olacak. İstanbul, Yalova, Sapanca bizim için önemli yerler. Sürekli proje üretmeye devam ediyoruz.

Çanakkale'ye Organik Country

Çanakkale Çan'da 1 milyon metrekarelik arazi aldık. Orada bir Organik Country konsepti geliştiriyoruz. Orada rüzgar enerjisiyle hizmet veren verilecek. Projede ahşaptan evler, golf sahaları, ahşap evler olacak. 

- Yalnızca toplu satışlar mı yapıyorsunuz?

Bizim diğer şirketlerden farkımız, perakende satış yapmıyoruz. Tasarladığımız projelere ortak almaya çalışıyoruz. Niye? Para kazandırmak istiyoruz. Finansmanı sağlamış oluyoruz. Riski azaltmış oluyoruz. Daha geniş çalışmış oluyoruz.

- Cityscape Turkey 2016 Fuarı'nda katılımcıydınız. Fuarın size katkısı oldu mu?

Cityscape Turkey'de birinci gün çok ciddi ortaklık görüşmelerimiz oldu. Özellikle Suudi Arabistan'dan 5 milyon dolarlık, 10 milyon dolarlık yatırım isteyenler var. Fuarda otel projemiz çok rağbet gördü. Çünkü yatırımcı görüyor, yer ayarlanmış, ruhsat alınmış. Bürokratik işlemler halledilmiş. Geriye yalnızca inşaat ve satış kalıyor. Yatırımcıyı bu cezbediyor. Yıllık bazda getirisi yüzde 15-20'lerde ise yatırımcı bunu düşünüyor. Bizim için önemli olan yatırımcı veya toptan alıcı. İşi bitiriyoruz. Normal fiyatı neyse yüzde 25-30 indirim yapıp, satıyoruz. Alan kişi perakende satsın. Bizim işimiz proje üretmek ve ortaklarla birlikte işi büyütmek. Projelerimizde farklı ortaklar var. Mesela otel projesinde bizim payımız yüzde 20. Yüzde 80 yabancı ortakların. Bu önemli değil. Önemli olan işin başlaması. Çünkü şu anda fırsatsa otel yapmak, beş sene sonra fırsat olmayabilir. Bizim kaynaklarımız yeterli değilse, ortak alıyoruz. Böylece riski ve karı paylaşmış oluyoruz.

- İstanbul'daki projelerde ortaklıklar kesinleşti mi?

Bağcılar projesinden bahsedecek olursak, 5 bin 130 metrekarelik arsayı 3 sene önce almıştık. Bağcılar Kirazlı'da merkezi bir noktada. Orada biz çoğu 1+1 düşündük hem de altında 40 mağaza olacaktı. Sonra ibr dhaa geliştirdik. Sona 1+1'ler birleştirilebilsin dedik. Arsa yüzde yüz Merosa'nın. Proje küçük diye biz yapmak istemedik. Kat karşılığı bir firmaya verdik. Seçim sürecinde duraklama oldu. 1 Kasım'dan sonra tekrar güven tazelendikten sonra, yerli firma yerine yabancı firmayla anlaşma yaptık. İnşaatı beraber yapacağız. Sancaktepe'de tamamen yerli. Orada hissemiz yüzde 45. Arsanın alanı 18 bin metrekare. Orada inşaat hacmi 42 bin metrekare. 300 daire ve 12 dükkandan oluşuyor. 60 milyon dolarlık bu projede yüzde 55 yerli iş adamlarımız var. İnşaatı birlikte yapıyoruz. Bu proje için Optimum diye bir şirket kurduk. Ümraniye projesi 5 bin 600 metrekarelik alanda, 100 bin metrekarelik inşaat alanı var. Burada arsada hissemiz var. İnşaatı yapacak olan biziz. 200 milyon dolarlık bir proje. Yatırımcı olmak isteyen insanlara fizibileyi sunuyoruz. Cityscape Turkey'de bu projeyle ilgili görüşmelerimiz oldu.

- Siz projeyi hayata geçirdiniz. Perakende kesinlikle satmıyorum diyorsunuz. Satış kısmına gelince işin ilerleyişi nasıl?

Biz tabi ki perakende satış yapmayız demiyoruz. Ama her şeyi yapmak doğru değil. O zamanda sizin 150-200 kişilik bir ekibiniz olması gerekiyor. Biz Amerikan sistemiyle çalışıyoruz. Nedir Amerikan sistemi? Outsourcing. Yani işleri mümkün olduğu kadar taşerona vereceksiniz. Biz sadece yatırımcılarla buluşmuyoruz. Bizim malımızı satmak isteyen bir sürü acente geliyor. Perakendeciler, emlakçılar, uluslararası pazarlama yapan bir sürü şirketler var. Ben pazarlama alt yapısı oluşturacağıma, hazır datası olanlarla görüşüyoruz. Biz onlara satıştan yüzde 5-6 komisyon, lojistik destek, broşür, maket, katalog gibi gereken destekleri veriyoruz. Satış ayrı bir iş. Bizden biri gelip toptan aldıktan sonra hangi fiyata satarsa satsın önemli değil. Bir de başka bir sistem geliştirdik. Yalova'da başlattık biz bunu. Artık sipariş bazında inşaat yapıyoruz. Yalova'daki arsa 21 bin metrekarelik denize bakan bir arsa. Orada sadece bir tane örnek villa yaptık. Araplara hitap ediyoruz. Büyük bir sipariş verildi bize. Ama adam dediği villa çıktı saray. 14 oda, her bir odada tuvalet, banyo, bahçesi ayrı. Sonra biz onu yaptık. Tabi diğer villaların ruhsatlarını çıkarttık ama yapmadık. Niye? Son anda yatırımcı fikrini değiştirebilir. Ona göre orta kavramı, bize göre çok büyük. Ama ruhsatı var, arsa var, Yatırımcıya diyoruz ki isterseniz biz arsayı ve ruhsatı satabiliriz ya da hem arsayı, hem ruhsatı hem de bitmiş villa anahtar teslimi satarız. Siparişe göre terzilik yapıyoruz tabiri caizse. 

'Türkiye'yi yatırımcıya sevdirmek önemli'

Türkiye Cumhuriyeti'nin 2013 Mayıs ayında çıkarttığı mütekabiliyet yasası, çok ciddi ivme kazandırdı. Araplardan müthiş bir akım gelmeye başladı. Biz de bunu iyi tespit ettik. Kendimizi iyi hazırladık.  Perakende satıştan ziyade maksat, Türkiye'yi yatırımcıya sevdirmek. Küçük de olsa bir şekilde iş yaptırmak, adam kazandırmak. Basın Ekspres'te bir tecrübemiz var. Arap yatırımcılarla yaptığımız Arterium Villas'ta yüzde 50 kazanç sağlandı. Fiili olarak yatırımcının koydu para 6 milyon dolar, biz de 4 milyon dolar koyduk. Proje 20 milyon dolar getirdi. Vergilerden sonra net olarak 6 milyon dolar kazanç sağladık. Bu yüzde 50 kazancı dışarı götürmedi.  Basın Ekspres'te bir proje yapmak istediler. 40 milyon dolara güzel bir arsa bulduk. Varız ama sen girersen dediler. Yüzde 90 onlar, yüzde 10 biz girdik. Daha tamamlanmadan bir senede arsanın fiyatı 60 milyon dolara çıktı. Yatırımcıya söyledim.  Yatırımcı, orada karma proje yapmak istedi. Ancak ben yüzde 10 hissemi sattım. Ben yüzde 45-50 kazanmış oldum. Onlar devam ettiler. Yani bu yatırımcılar Türkiye'yi sevdi demektir. 

- İstanbul'da hangi bölgelerde arsa araştırmalarınız var?

Mesela Kartal, Beykoz'da ve 3. köprüye yakın Riva bölgesi, Çavuşbaşı civarlarında arayışımız var. O bölgelerin geleceği parlak. Avrupa yakasında ise Arnavutköy, Kemerburgaz bölgesinde arsa arıyoruz. Buralar cazip bölgeler. Biliyorsunuz İzmit Körfez Köprüsü oraya büyük bir canlılık kazandıracak. Orada da arayışımız sürüyor. Tek dezavantajı bölgede sanayi oluşu. 

- Arsa değerlendirmelerini nasıl yapıyorsunuz?

Bize fırsatları getiren insanlar oluyor. Tabi biz bunun fizibiletini uluslararası şirketlere yaptırıyoruz. Bir rapor hazırlaması 60-70 bin TL. Yerli bir şirket çok daha uygun fiyata rapor hazırlıyor. İçerik noktasında belki hiç bir farkı yok. Ama yabancı yatırımcı, JLL gibi danışmanlık raporunu görünce, bildiği bir şirket olduğu için daha fazla güven duyuyor. Çabuk karar verebiliyor. 

- Anadolu'da ilgilendiğiniz başka şehirler var mı?

Uzak yerleri bıraktık. İstanbul ve çevresi daha önemli. Zaten devlet, belediyeler ve şirketler ciddi yatırım yapıyorlar İstanbul'da. Dünyanın en büyük havaalanı İstanbul'da. Mesela Kanal İstanbul. Tamam güzel, ucuz yerler var Antalya, Bursa, Bodrum gibi yerlerde. Ama bizim felsefemize göre buraya yatırım yapmak doğru değil. Nerede kalabalık varsa orada iş yapmak lazım. 

- Araplar Türkiye'yi sevdi diyorsunuz. Peki bundan sonra ne yapmak lazım?

Araplar, Türkiye'yi çok sevdi. Ben şaşırıyorum. THY akıllılık yaptı. Sadece Arabistan'dan Türkiye'ye 9 ayrı şehirden uçuyor. Halbuki Suudi Arabistan'ın hava yolları sadece Cidde ve Riyad'dan gelir. Artık Araplar, uçak kiralayıp, Türkiye'ye charter uçuşlar yapıyorlar. Bizim bunu görüp donanım açısından altyapı oluşturması lazım. Trabzon'da ve Yalova'da beş yıldızlı otel sayısı çok az. Sapanca'da bir Güral Sapanca var ancak araplara uygun değil. O yüzden bir Sapanca'da otel yapmaya kalktık. Bizim bu insanları kaybetmemiz için doğru davranmamız lazım. Şu anda Türkiye'nin bölgede en istikrarlı bölge konumundadır. Şu anda 2019 yılına kadar seçim konuşulmayacak. İnsanlar güvenilir bir liman arıyor yatırım için. En yakın liman Türkiye şu anda. Burada gerekeni yaparsak, Türkiye'de kazanır yatırımcı da.

Gülcihan YELKENCİ/Emlakkulisi.com