Metrekare hesabında standart şart!

Gayrimenkul sektöründeki metrekare hesabı tartışması son dönemde gündemi yoğun şekilde meşgul ediyor. Satışta kullanılan metrekare kiralamada kullanılan ile aynı olmayabildiğinden satış ve kiralamalarda sorun yaşanıyor.

Uzun bir süredir yaşanan bir sıkıntı olmasına ve bir kısım yönetmeliklere son zamanlarda bazı tarifler getirilmesine rağmen; genel olarak konut, ofis, AVM uygulamalarının tamamında Türkiye’de metrekare hesabı konusunda kabul gören ne yazık ki bir standart yok. 

Sektörde “inşaat alanı”, “brüt kat alanı” ve “halı alanı” gibi tabirler kullanılsa da aslında bir çok detay eksik kalıyor ve çoğu zaman bu hesaplamaya neyin dahil edilip edilmediği konusunda görüşler ayrışıyor. 

Satışta kullanılan metrekare kiralamada kullanılan ile aynı olmayabildiğinden satış ve kiralamalarda sorun yaşanıyor. 

Kapalı alanların tanımı; otoparklar, kat boşlukları, merpen, asansör, ışıklık gibi ortak alanların yanı sıra balkon, teras ve kat bahçeleri gibi alanların tanımı ve katın net / brüt metrekare hesabına katılıp katılmaması çoğu zaman şeffaf değil. Belirli bir standarda tabi olmadığı için de bina ve projelerin kıyaslanması mümkün olmuyor.

Yurtdışında oluşturulan ve sınır ötesinde kabul gören standartlar ise birçok sektörel dernek, kamu ve sivil toplum kurumları tarafından uzun yıllar önce oluşturulup geliştirilmiş. Örneğin Amerikan mülk sahipleri ve yöneticileri birliği (BOMA), Alman Sanayi Standartları Enstitüsü (DIN), Alman Gayrimenkul Araştırma Derneği ve İngiliz Bilirkişi Enstitüsü (RICS) gibi kurumların detaylı standartları gayrimenkul yapım, kullanım ve işletme aşamalarında uygulanıyor. 

Uluslararası diğer standartlara bakıldığında; gayrimenkulün fonksiyonu veya kullanımına göre farklı hesap şekillerinin mevcut olduğunu gözlemliyoruz. Örneğin konut, ticari/ofis, sanayi ve perakende alanları için farklı uygulamalar öngörülüyor. İmar planlama, mimari tasarım, bina inşaatı, satış, kiralama ve işletme gibi gayrimenkulün tüm aşamalarında ise aynı prensipler ve standartlar baz alınıyor. Dolayısıyla alan tanımı konusunda istikrar sağlanıp, kargaşa önlenmiş oluyor.

Alım ve kiralama aşamasında önem taşıyan bir diğer unsur ise alan verimliliğidir. Sektör genelde brüt alan üzerinden konuşup, işlem görürken; alanın brüt-net verimliliği veya net alanın miktarı çoğunlukla hazır verilmiyor ve detaylı hesap gerektiriyor. 

Ancak bir konut dairesi veya ofis katının alıcı veya kiracısı brüt alandan ziyade net kullanım alanının miktarını dikkate almak durumundadır. Satılan veya kiralanan alanın net olarak belirtilmesi ve müteakip olarak işlem görmesi müteahhitlerin daha fazla net alanı olan projeler geliştirmelerini teşvik edecektir. Bununla birlikte bir kıyaslama ve rekabet unsuru oluşturacaktır.

Metrekare hesabının standarda bağlanması ile sektöre şeffaflık geleceğini ve tüketicilere güven verileceğine inanıyoruz. Bu yurtdışında olduğu gibi Türk Standartları Enstitüsü gibi bir kamu kurumu tarafından olabileceği gibi farklı gayrimenkul sektörü birlikleri veya dernekleri tarafından da oluşturulabilir. Çok sayıda uluslararası örnekleri olduğundan örneğin Uluslararası Gayrimenkul Ölçme Standartları (IPMS) gibi yaygın olan veya Türkiye şartlarına uygun olabilecek bir standart da uygulanabilir.

Tuğra Gönden

Yönetici Ortak

Cushman & Wakefield