Miras yoluyla arsa sahibi olanlara Danıştay’dan müjde geldi!

Ekonomim yazarı Abdullah Tolu bugünkü yazısında, Danıştay Vergi Dava Dairesi’nin miras yolu miras yoluyla arsa sahibi olanları yakından ilgilendiren kararını kaleme aldı. İşte Tolu’nun “Vergi Kurdu” köşesindeki o yazısı…

Gazetemizdeki “Vergi Kurdu” isimli köşemizde 12 Kasım tarihinde yayınlanan “Danıştay: Arsasını hasılat paylaşımıyla müteahhide veren şahıs vergilendirilemez!” ve 18 Kasım tarihinde yayınlanan “Danıştay’dan arsa sahiplerine büyük müjde!” başlıklı köşe yazılarımız büyük bir ilgiyle karşılandı. Çünkü, arsalarını hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı müteahhitlere veren şahısların vergilendirilmesi konusu kamuoyunun büyük bir bölümünü çok yakından ilgilendiriyor.

Son dönemlerde bu konu ile ilgili olarak Danıştay’ın vergi davalarına bakan daireleri ile Maliye’nin aynı görüşte olmaları, arsa sahiplerini de oldukça endişelendirmeye başlamıştı. Arsa sahiplerinin gözü kulağı da Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu (VDDK)’ndaydı!
Danıştay VDDK tereddütleri giderdi!
Danıştay VDDK, yıllarca tartışması süren ihtilaflı bu iki konuyu çözüme kavuşturdu, arsasını daire/işyeri karşılığı müteahhitlere veren arsa sahiplerini rde ahatlattı!

Okurlardan gelen talep!

Bu iki yazımız sonrasında mail, telefon ve sosyal medya aracılığı ile bizlere ulaşan çok sayıda okurumuz, miras yoluyla intikal eden arsaların kat karşılığı ya da hasılat paylaşımıyla müteahhitlere verilmesi durumunda vergilendirmenin nasıl yapılacağı, kat karşılığı verilen arsa karşılığında edinilen konut/iş yerlerinin satılması durumunda vergilendirme yapılıp yapılmayacağı konularını ayrıca masaya yatıran bir köşe yazısı kaleme almamızı talep etti!

GAYRİMENKUL SATIŞINDAKİ VERGİLENDİRMEDE SON DURUM NE? 

Gayrimenkul alım-satımları gelir vergisi yönünden iki biçimde vergilendiriliyor: Değer artış kazancı ve ticari kazanç. Yalnız ticari kazanç durumunda ayrıca KDV de söz konusu oluyor. Peki, iki kazancı birbirinden ayıran en önemli ölçü nedir? Satış sayısı, evet yanlış duymadınız, bir senede ya da birbirini izleyen senelerde gerçekleştirdiğiniz satış sayısına bakılarak elde ettiğiniz kazancın değer artış kazancı mı yoksa ticari kazanç mı olduğuna karar veriliyor. Satış kazancı değer artış kazancı şeklinde kabul ediliyorsa sadece Gelir Vergisi, ticari kazanç sayılıyorsa Gelir Vergisi + KDV söz konusu oluyor.

DEĞER ARTIŞ KAZANCI HANGİ DURUMLARDA SÖZ KONUSU?

Gerçek kişilerin ivazsız şekilde iktisap ettikleri hariç olmak üzere gayrimenkullerinin iktisap tarihinden başlayarak 5 sene içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi bulunuyor (GVK. Mük. Mad. 80/6).  Gayrimenkullerin bu 5 senelik süre geçtikten sonra elden çıkarılması halinde de, elde edilmiş olan gelir değer artış kazancı kabul edilmiyor ve gelir vergisine tabi tutulmuyor. 5 senelik sürenin hesabı gün olarak yapılıyor.

BAĞIŞ VEYA VERASET YOLUYLA İKTİSAP EDİLİP SATILANLARDA DURUM NE? 

Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80/6. maddesinin tek istisnası, miras ya da bağış olarak ivazsız bir biçim iktisap edilen taşınmazlar. Söz konusu maddede, parantez içinde “(ivazsız olarak iktisap edilenler hariç)” gayrimenkullerin edinme tarihinden başlayarak “beş sene içinde” elden çıkarılmasından doğan kazançların “değer artışı kazancı” şeklinde vergilendirileceği yazılı. Yani, taşınmazların ivazsız biçimde iktisap edilmesi değer artış kazancının konusuna girmiyor, kişiye miras kalan taşınmaz aynı sene, 3, 5 ya da  10 sene sonra ne zaman elden çıkarılırsa çıkarılsın, elde edilen kazançlar değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmiyor ve vergilendirilmiyor.

ARSAYI MÜTEAHHİTE VEREN MİRASÇILAR NASIL VERGİLENDİRİLİYOR? 

Miras ve/veya bağış yoluyla (ivazsız) edinilen arsaları kat karşılığı müteahhite verenlerin, arsa karşılığı aldıkları konut/iş yerleri “ivazsız olarak iktisap edilen taşınmaz” şeklinde kabul ediliyor, bu konut/iş yerlerinin 5 sene içerisinde ticari kazanç oluşmayacak şekilde satılması durumunda elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilmiyor ve vergilendirilmiyor.

Evet, bunda şaşıracak bir şey yok! Bunu biz değil, Maliye’nin 25 Mart 2011 tarihli ve 76 Sıra No.lu Gelir Vergisi Sirküleri ile özelgeleri söylüyor. 76 Sıra No.lu Gelir Vergisi Sirküleri’nde konuyla ilgili yer alan açıklama aynen şöyle:

"Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir. Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir. (...)
Örnek 7: Bay (B)'ye veraset yoluyla intikal eden iki katlı ahşap bina, yıkılıp yerine yeni bir bina yapması ve bu yeni binadan kendisine iki adet daire verilmesi karşılığında, müteahhide verilmiştir. Bay (B), müteahhitten kat karşılığı aldığı iki adet daireyi teslim aldığı yıl içinde satmıştır.
İvazsız olarak (veraset yoluyla) iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde, "ivazsız iktisap edilme" niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün satışından elde edilen gelir de değer artışı kazancına tabi olmayacaktır." 

Konu ile ilgili verilen özelgelerde aynı doğrultuda: 
“Miras yoluyla intikal eden arsanın kat karşılığı olarak inşaat şirketine verilmesi neticesinde payınıza düşen dairelerin satılması halinde, bu gayrimenkuller ''ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkul'' olarak değerlendirileceğinden, elde edilen kazanç değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilmeyecektir.” (GİB Bursa VDB’nin 25.05.2016 tarihli ve 46480499-120[2015/1499]-57 sayılı, İstanbul VDB’nin 10.09.2013 tarihli ve 62030549-120[Mük.80-2012/545]- 1469 sayılı özelgeleri).
Maliye, miras kalan taşınmazların birden fazla satışını ticari kazanç sayıyor!

Maliye, miras kalmış olan  taşınmazların birden çok defada satışını ticari faaliyet, elde edilmiş olan kazancı da ticari kazanç olarak kabul ediyor ve vergilendiriyor. Bu yeni bir görüş değil, uzunca bir süredir böyle. Konu hakkında verilen özelgelerin özeti şöyle:

“Alım ve satıma konu edilen gayrimenkulün ivazsız iktisap edilmesi nedeniyle, bu gayrimenkulün satışından elde edilen kazancın değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi söz konusu olmayacaktır. Ancak, söz konusu gayrimenkulün satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür organizasyon içinde yürütülmemekle beraber aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda ise yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanunu'nun 37'nci maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.” (GİB Bursa VDB’nin 25.05.2016 tarihli ve 46480499-120[2015/1499]-57,  İzmir  VDB’nin 14.08.2012 tarihli ve 84098128-120-762, İstanbul VDB’nin 10.09.2013 tarihli ve 62030549-120[Mük.80-2012/545]- 1469 sayılı özelgeleri).
Miras kalan arsanın hasılat paylaşımıyla müteahhide verilmesinde durum ne?

Miras kalan arsanın hasılat paylaşımıyla müteahhitlere verilmesi konusu ile ilgili bir düzenleme yok. Fakat herhangi bir yasal düzenleme bulunmamasına rağmen Maliye’nin görüşü,
“Şahıslara ait arsaların hasılat paylaşımı sözleşmesi ile müteahhitlere verilmesi halinde, gayrimenkul alım, satım ve inşa işlerinin hasılat paylaşımı sözleşmesine istinaden icra edilmesinin, arsa sahibi yönünden ticari organizasyonun varlığına karine teşkil edeceği, hasılat paylaşımı sözleşmesine istinaden arsa sahibinin hissesine isabet eden kazanç tutarının ticari kazanca ilişkin hükümler çerçevesinde değerlendirilmesi ve vergilendirilmesi gerektiği”
şeklinde (GİB. Sivas Defterdarlığı’nın 09.04.2014 tarihli ve 67630374-120 [2013/6]-4,  Ankara  VDB’nin 19.02.2014 tarihli ve 84974990-130[01-2013/81]-109 sayılı özelgeleri).

MALİYE’NİN KANUN TASARISI MECLİSİN TOZLU RAFLARINDA YERİNİ ALDI

2013’te gündeme gelen Gelir Vergisi Kanunu ve Diğer Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Tasarısı ile, veraset ve intikal vergisinin kaldırılarak Gelir Vergisi Kanunu kapsamına alınması, uzun bir zamandır gelir vergisine tabi tutulmayan miras kalan malların satışı ile miras veya bağış yolu ile edinilmiş olan arsaların kat karşılığı/hasılat paylaşımıyla müteahhide verilmesi işlemlerinin de gelir vergisine tabi tutulması öngörülüyordu. Fakat  söz konusu tasarı yasalaşmadan kadük oldu, Meclisin tozlu raflarında yerini aldı!

Danıştay’ın vergi davalarına bakan dairelerinin görüşü farklı!
Evet, bu konuda Danıştay 3. Dairesi, miras kalan arsanın kat karşılığı müteahhide verilerek elde edilmiş olan bağımsız bölümlerin birden çok defada satışının ticari faaliyet, elde edilen kazancın da ticari kazanç olarak kabul edilmesi ve vergilendirilmesi gerektiği görüşünde iken, Danıştay 9. Dairesi, bu şekilde elde edilen bağımsız bölümlerin satışının salt satış sayısının çokluğundan hareketle ticari faaliyet kapsamında değerlendirilmesinin mümkün bulunmadığı, yapılan satışların servetin korunması ve değerlendirilmesi şeklinde kabul edilmesi ve vergilendirilmemesi gerektiği görüşünde.

DANIŞTAY’IN BU FARKLI KARARLARI MİRASÇILARI RİSK ALTINDA BIRAKIYORDU

Danıştay’ın vergi davalarına bakan dairelerinin vermiş oldukları farklı kararlar, arsalarını kat karşılığı vererek, karşılığında edindikleri konut/iş yerlerini birden çok defada satan mirasçıları ciddi bir vergi riski altında bırakıyordu. Aynı durum, arsaların hasılat paylaşımıyla verilmesi için de geçerli. Çünkü, mirasçıların açacakları davanın düşeceği Danıştay Vergi Dava Dairesi’nin kararına istinaden, kazanç tutarına göre yüzde 40’a ulaşan oranda gelir vergisi ve ekstra olarak yüzde 10 ve 20 oranında KDV tarhiyatı ve 1 kat vergi ziyaı cezası ile karşı karşıya kalmaları veya kalmamaları ihtimali vardı. Tek ölçü ise, davanın düşeceği Vergi Dava Dairesiydi!

Danıştay VDDK verilen kararları arsa sahipleri lehine bozdu!
Danıştay VDDK,
1) Miras yoluyla intikal eden arsaların kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile müteahhitlere verilmesi karşılığında elde edilen konutların, farklı yıllarda satışından elde edilen kazancın ticari organizasyon dahilinde ve ticari kazanç elde etme gayesiyle yapılmaması nedeniyle ticari kazanç olarak kabul edilemeyeceği ve vergilendirilemeyeceği (Danıştay VDDK’nın 02.10.2024 tarihli ve E.2023/1025, K.2024/875, aynı tarihli ve E.2023/63, K.2024/878, aynı tarihli ve E.2023/517, K.2024/889 sayılı kararları),
2) Hasılat paylaşımı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edilen bağımsız bölümleri bir takvim yılında birden fazla kez tekrarlanan işlemlerle satışa konu eden kişinin arsa sahibi değil müteahhit olduğu, müteahhidin bu şekilde gerçekleştirdiği ticari faaliyet kapsamında elde ettiği hasılattan, arsa sahibi şahısların sözleşme uyarınca belirli bir oranda pay elde etmesi hususunun tek başına arsa sahibi şahısların gayrimenkul alım ve satım faaliyeti dolayısıyla ticari bir faaliyet icra ettiğinin kabulü için yeterli olmadığı ve vergilenemeyeceği  (Danıştay VDDK’nın 02.10.2024 tarihli ve E.2023/784, K.2024/865 sayılı Kararı) görüşünde.

DANIŞTAY VDDK’NIN KARARLARI ARSA SAHİBİ MİRASÇILARI RAHATLATTI

Danıştay Vergi Dava Dairesi’nin yukarıda belirtilen kararları, miras yoluyla intikal eden arsalarını kat karşılığı/hasılat paylaşımı usulüyle müteahhitlere veren mirasçıları da oldukça rahatlattı! Oluşan tereddütleri ve kafa karışıklıklarını da giderdi. Hemen belirtelim, söz konusu bu kararlar yalnızca miras değil bağışlama yoluyla iktisap edilen arsaları kat karşılığı/hasılat paylaşımı ile veren arsa sahipleri için de aynen geçerli!
 

Kadıköy’de ev fiyatına Fransa’da şato aldılar!

Villa İstanbul Kumburgaz'da 29 milyon TL'den başlayan fiyatlarla! Yeni proje! 

Mağdur ev sahipleri, 27 Kasım Çarşamba günü X'te buluşuyor! Paylaşımlar kiracı protestosu için yapılacak!