Moody’s'in uyarısına konut sektöründen yorum!
Moody’s, Türkiye’de konutta 5 yılda yüzde 93’e ulaşan fiyat artışları için ‘Sürdürülebilir değil. Yumuşak iniş yaşanacak’ yorumu yaptı, konut sektörü açıklamayı değerlendirdi.
Kredi derecelendirme kuruluşu Moody’s tarafından yayımlanan raporda, Türkiye’deki konut fiyatları artışının ‘sürdürülebilir olmadığı’ belirtilirken, buna karşılık piyasa dinamikleri ve yasal düzenlemeler sayesinde ekonomide konut piyasası kaynaklı bir yavaşlamanın önüne geçileceğine dikkat çekildi. Moody’s Kıdemli Başkan Yardımcısı Jose de Leon, “Türkiye’de konut fiyatlarındaki artışın uzun süre devam etmesi pek olası değil. Fiyatlar istikrar kazandığında veya gerilediğinde ise bankaların sağlıklı kredi verme alışkanlıkları ve makro ihtiyati tedbirler sayesinde piyasanın yumuşak bir iniş yaşayacağını düşünüyoruz” dedi. Raporda ayrıca nüfus dinamikleri ve konut kredilerinin toplam kredilerde payının düşük olması nedeniyle Türkiye’de konut fiyatları kaynaklı kriz olasılığının ABD veya İspanya’dakinden daha düşük olduğu ifade edildi. Moody’s ayrıca Türkiye’de varlık teminatlı menkul kıymet ihracının artmasını beklediklerini de belirtti.
REEL ARTIŞ YÜZDE 31
Moody’s’i değerlendirme yapmaya iten tablo, özellikle 2014 ve 2015’te Türkiye genelinde konut fiyat endeksinin hız kazanmasından kaynaklanıyor. Türkiye genelinde konut fiyat endeksi, 2014’de yüzde 16.1, 2015’te ise 18.4 artarken 2011 ve 2012’deki yüzde 11 seviyesindeki artış hızının ivme kazandığını ortaya koyuyor. Konut fiyat endeksinin 2010-2015 arasındaki 5 yıllık toplam artışı ise yüzde 93’e ulaşmış durumda. Enflasyon dikkate alındığında 5 yıllık reel artış da yüzde 31.1 seviyesinde gerçekleşti. Moody’s’in tespitine sektörden farklı tepkiler geldi. Ancak ana eğilim bu yorumlar yapılırken, Türkiye’deki konut talebiyle dinamiklerinin dikkate alınmadığı ve ‘hariçten gazel’ okunduğu yönünde. Türkiye’de arsa ve işçilik maliyetlerinin konut fiyatlarının düşmesini engelleyen faktörler olduğuna dikkat çeken sektörün önde gelen temsilcileri, buna karşın gelirlerin fiyatla aynı oranda artmamasının uzun vadede fiyat artış hızını sürdürülebilir olmaktan uzaklaştırdığı görüşündeler.
İSTANBUL FİYAT ARTIŞINDA FARK ATTI
Türkiye’de konut piyasasının en hareketli olduğu şehir olan İstanbul’da konut fiyat endeksindeki artış Türkiye ortalamasının çok üzerinde gerçekleşti. İstanbul’da 2015’te yüzde 25 artış gerçekleşirken, Türkiye ortalamasında artış yüzde 18 oldu. 2010-2015 arasındaki 5 yıllık artış ise İstanbul’da yüzde 141.8’e ulaşırken, buna karşın Türkiye genelinde endeksteki artış yüzde 93 görünüyor. Öte yandan borsada hisse senetlerinde ise aynı dönemde yüzde 8.7 artış yaşandı.
500 TL'NİN ÜSTÜ ALIM GÜCÜNÜ ZORLUYOR, ANADOLU'YA AÇILMALI
İstanbul’da metrekare fiyatlarının 5000 TL’nin üzerine çıkması alım gücünü zorluyor. Firmalar Anadolu’da proje geliştirmeli. Böylece, İstanbul’da fiyatlar dengelenir, bu da konut fiyatları artışında düşüş yaşatır. Anadolu’daki projelerle, insanlar şehirlerinde konut alırlar. Eğer İstanbul’da yaşamak istiyorsa Anadolu’da aldığı konutu kiraya vererek, İstanbul’da kirada yaşayabilir. Fakat Bağdat Caddesi, Nişantaşı gibi semtlerde fiyat düşmez.
ALİ DUMANKAYA DKY Gayrimenkul Başkanı:
UZAKTAN DEĞERLENDİRME YAPIP HARİÇTEN GAZEL OKUYORLAR
Şu an için kalitesiz konutları, kentsel dönüşümle dönüştürüyoruz. Türkiye’de 1 milyon 200 bin civarında konut satışı var. Moody’s’in uzaktan Türkiye’deki piyasayı sağlıklı değerlendirebileceğine inanmıyorum. Bana biraz hariçten gazel okuyorlar gibi geldi. Bu arzdan dolayı konut fiyatlarındaki yükselme hızı azabilir, ama düşme olmaz. Bölgesel olarak piyasa kendini dengeliyor.
ÖMER FARUK ÇELİK KONUTDER Başkanı:
MALİYETE GÖRE REALİTEDE MÜMKÜN DEĞİL, FİNANSAL AÇIDAN OLABİLİR
Realitede baktığımız zaman, şu andaki arsa, işçilik ve malzeme maliyetleri ile konut fiyatlarının inebilme ihtimali mümkün değil. Finansal açıdan değerlendirdiğimizde ise milli gelir günümüzde 9 bin dolar civarında. Konut fiyatları artarken, insanların gelirleri artmadığı için, eve ulaşım oranları azalacak. Bu açıdan baktığımızda konut fiyatlarında görülen bu artışın sürdürülebilir olmadığını düşünüyorum.
ZİYA YILMAZ Dap Yapı Başkanı:
TÜRKİYEDE ALIM GÜCÜ ARTIYOR, TALEBİ GÖRMEK LAZIM
Moody’s’in görüşüne katılmıyoruz. Türkiye’nin dinamiklerini, Türkiye’deki konut talebini görmek lazım. Türkiye’de enflasyon var, alım gücü artıyor. Bizdeki konut fiyat artışı Avrupa’nın dörte biri. Avrupa’da fiyatlar bizim 4 katımız artarken, biz de niye sürdürülebilir olmasın. Sadece İstanbul’da deprem nedeniyle dönüştürülmesi gereken 6.5 milyon konut var. Bunlar bir yandan dönüştürülürken, yakın zamanda yapılan binalar da eskimeye başlayacak. Böyle bir döngüde talep sürekli olacak. Türkiye gelişen büyüyen bir ülke.
Kredi Derecelendirme Kuruluşu Moody’s’in yumuşak iniş yorumu fiyatta balon tartışmasını alevlendirdi.
Erdem AKTÜRK/Habertürk
Haber Vatan gazetesinde şu şekilde yer aldı;
Moody’s Türkiye’de konut sektöründeki fiyat artışının sürdürülebilir olmadığını ancak konut teminatlı kredilerin en güvenli krediler arasında olduğunu açıkladı
ULUSLARARASI kredi derecelendirme kuruluşu Moody’s, konut teminatlı tahvillerin Türkiye’deki en güvenli kredi enstrümanları arasında yer aldığını belirtti. Moody’s açıklamasında, “Türkiye’de artan konut fiyatları sürdürülebilir değil. Ancak piyasa ve denetim dinamikleri konut sektöründe (olası bir) sert düşüşü önlemeye yardımcı olacaktır” denildi.
Moody’s’in açıklamasında konut kredilerinin Türk bankalarının en güvenilir ve kredibilitesi en yüksek varlıklar olduğu belirtilirken, “Genç nüfusun güçlü konut talebi, harcanabilir kişisel gelir artışı, temkinli kredilendirme uygulamalarına ek olarak ekonomik büyüme ve düzeyli mevzuat, teminat gücünü destekliyor” denildi.
Yumuşak iniş
Moody’s’in Kıdemli Başkan Yardımcısı Jose de Leon ise “Türkiye’de konut fiyatlarının yükselme hızı uzun bir süre sürdürülebilir olmayabilir. Fakat fiyatlar dengelendiğinde ya da negatife döndüğünde, güçlü kredilendirme uygulamaları ve makro ihtiyati tedbirler sayesinde piyasa yumuşak iniş yapabilir” dedi.
Vatan
Haber Cumhuriyet Gazetesi'nde şöyle yer aldı ;
Moody's'in Türkiye konut piyasasıyla ilgili yaptığı açıklamadan sonra konut sektöründen farklı sesler yükseldi. Sektörde proje geliştiren firmaların çoğu Moddy's'e katılmadıklarını belirtiyor ancak GYODER İcra Kurulu üyesi Haluk Sur, aynı fikirde değil Sur'un ve Yılmaz'ın görüşleri şöyle:
Risk oluşabilir
"Türkiye'nin ekonomik gelişmesi yavaşlarsa ama buna mukabil konut fiyatlarında veya kira rayiçlerinde yükselme sürerse bu bir risk oluşturur.
Ama Türkiye'nin ekonomik genişlemesi, makro ekonomik büyümesi devam ettiği sürece, orta sınıf büyüdükçe, alım gücü & talep tarafı güçlendikçe o zaman bundan çekinmem. Bununla birlikte psikolojik ve sosyo-psikolojik unsurlardan öte rakamsal verilere de bakmak lazım. Bu noktada özellikle gayrimenkulün fiyatına karşın getiri oranlan ve yine gayrimenkulün fiyatına karşın kişisel gelir düzeyine endeksli bir takım parametreler var.
Finansman sistemi
Türkiye'de ise son 5-6 seneye baktığımızda gayrimenkul fiyatlarının yükselmesine karşın bu oranlarda ciddi değişmelerin söz konusu olmadığını söylemeliyim. Bu arada konut finansman sistemine baktığımızda Türkiye'de hâlâ çok sığ bir mortgage piyasası var. Yani Türkiye'de verilen konut kredisi stokunun Türkiye'nin milli gelirine oranı hâlâ yüzde 6'larda halbuki ortalama olarak gelişmiş piyasa ekonomilerinde bu yüzde 30-40'lar seviyesinde. Bu anlamda kredi pastası içinde konut kredilerinin payı az ve daha da önemlisi temerrüt oranı çok düşük ama en önemli olan şey Moody's'in de bahsettiği gibi Coverd Bond Modelinin veya buna benzer sekülarizasyon sistemleriyle mortgage'm ikinci pazarının oluşması ki bankalar yaptıkları kontratları bir an önce kredi havuzuna atarak finansman yollarıyla yeni kredi imkanlarına kavuşabilsinler başka kredi kullanıcılarına imkân tanınabilsin.
Cumhuriyet