Mortgage krizi İngiltere'ye bulaştı, batık riski ABD'den fazla! Türkiye'de konut fiyatları düşer mi?

Dünya genelinde para ve sermaye piyaları mortgage krizinin pençesinde. Dünya konut piyasalarında neler oluyor? ABD'de konut fiyatlarında düşme bekleniyor. Türkiye'de de düşer mi? Türkiye'de konut fiyatları bu gelişmelerden nasıl etkilenir?

ABD'de patlak veren mortgage krizi sonrası piyasada yaşanan likidite sıkışıklığını çözmek için en ufak bir hamle bile yapmayan İngiltere emlak krizinin pençesinde. İflasın eşiğinden İngiltere Merkez Bankası'nın (BOE) müdahalesi ile kurtulan mortgage şirketi Northern Rock'ın satılabileceği iddiaları ABD'den sonra İngiliz emlak piyasasında da çözülmenin başladığı yönünde algılandı. Cuma ve cumartesi günleri yaklaşık 2 milyar sterlinlik mevduatın kaçtığı Northern Rock'ın şubeleri dün de güne, paralarını bir an önce çekmek isteyen mevduat sahiplerinin hücumu ile başladı. Cuma günü yüzde 32 değer kaybeden Northern Rock hisseleri dün de yüzde 33 düşüştü. Yatırımcıları şirketteki 4 milyar dolarlık paralarını daha geri çekmeye kalkınca, İngiltere bankacılık sektöründe finansman sorununun yaklaştığı endişeleri arttı ve Avrupa borsaları son 3 haftanın en düşük seviyesine geriledi. FTSEurofirst 300 endeksi yüzde 1,4 değer kaybederken, Almanya'nın DAX endeksi yüzde 0,5, Fransa'nın CAC40 endeksi ise yüzde 1,5 düştü.

Son 10 yıl içinde ev fiyatlarının 3'e katlandığı İngiltere, Northern Rock'ın çöküşü, eylül ayı yeni ev satışlarının 3 yılın en düşük seviyesine gerilemesi ve artan enflasyon baskısı ile emlak sektöründe yavaşlama gerçeği ile artık burun buruna. Emlak sektörüne ilişkin araştırmaları ile tanınan internet sitesi Rightmove'un geçen cuma günü açıklanan İngiltere emlak sektörüne ilişkin araştırması ise ABD'deki emlak krizine rağmen ev fiyatlarında son bir kaç aydır düşüş yaşamayan İngiltere'yi de emlak krizinin beklediğini ortaya koydu. Rightmove'un araştırmasına göre İngiltere'nin emlak sektöründe sert bir yavaşlama yaklaşıyor. ABD'de emlak krizi yaşanırken, ev fiyatlarında en ufak bir oynama görmeyen ve hiç birşey olmamış gibi yoluna devam eden İngiltere emlak sektörü de alarm vermeye başlamış durumda. 2006 yılının eylül ayından bu yana İngiltere'de çıkış yaşayan ev fiyatlarının piyasalarda kredi sıkışıklığının yaşandığı geçen ağustos ayının sonundan itibaren düşüşe geçtiği görülüyor. Rightmove'un eylül ayı emlak endeksi raporuna göre sadece eylül ayındaki ortalama fiyat düşüşü yüzde 2,6 oldu. En fazla fiyat düşüşü ise yüzde 41 ile 4 oda 1 salon tipi konutlarda görüldü. Eylül ayında gerçekleşen yeni ev satışları ise 2004 yılından bu yanaki en düşük seviyesine indi.

İngiliz bankalarının batık kredi riski ABD'den fazla

Üstelik İngiltere, kredi piyasalarındaki daralmaya karşı ABD'den çok daha kırılgan bir durumda. Sunday Herald gazetesinde yer alan bir habere göre ABD'de emlak patlamasının zirvesinde bile ABD'li bankaları İngiliz bankaları kadar sorumsuzca mortgage kredisi dağıtmadı. Aralarında Northern Rock ile Alliance and Leicester gibi mortgage şirketlerinin de bulunduğu kredi kuruluşları yılda 18 bin sterlin para kazanan bir İngiliz tüketiciye bile gelirinden 6 kat daha fazla mortgage kredisi verdi. ABD'de son 18 ayda emlak fiyatlarında yaşanan patlama sonrası 150 bin sterline iyi bir ev alınırken, İngiltere'nin Edinburg şehrinde bu fiyata bir zemin dairesi bile alınamıyor. Son 10 yıl içinde İngiltere'de ev fiyatlarının 3'e katlanmasının ardından şimdi yeni yeni başlayan yavaşlama ise Ağustos ayındaki kredi sıkışıklığı döneminde ne faiz indiren ne de piyasaya para süren BOE Başkanı Mervyn King üzerindeki faiz indirme baskısını artıracak gibi görünüyor.

Piyasanın efendisinden İngiltere ve ABD'ye çifte emlak uyarısı

Haftasonu tanıtımını yaptığı 'Türbülans çağı' isimli yeni kitabı ile gündeme oturan eski FED Başkanı Alan Greenspan'den ise hem İngiltere hem de ABD'ye çifte emlak uyarısı geldi. Greenspan ABD'de emlak fiyatlarının beklenenden daha hızlı düşeceğini, İngiltere'de ise yüksek faizle birlikte yüksek enflasyon döneminin yaklaştığını öngörüyor. Son olarak İngiliz gazetesi The Daily Telegraph'a röportaj veren Alan Greenspan ise İngiltere'nin yüksek faiz ve enflasyon baskısı altında olduğunu, emlak sektörü için bazı zorlukların bulunduğunu, yüksek faizin ev fiyatlarındaki artışın önüne geçtiğini ve emlak fiyatlarındaki patlamanın uzun sürmeyeceğini söyledi. Greenspan ülkede mortgage piyasasını sancılı bir dönemin beklediğini ve bu piyasada yapılan hataların düzelmesi için sancılı bir süreçten geçileceğini belirtti. Ev fiyatlarının artışında keskin bir duraklama yaşanacağı tahmininde de bulunan Greenspan, İngiltere'de piyasanın ABD'ye göre fırtınaya daha açık durumda bulunduğunu da ifade etti. Greenspan, İngiliz ekonomisinin dünyanın en güçlü ekonomilerinden biri olduğunu ancak, yine de son yıllarda ev fiyatlarında ortaya çıkan artışın 'sürekli olmayacağını' söyledi. Financial Times'a verdiği demeçte ise Greenspan ABD'deki emlak fiyatlarının beklenenden sert bir düşüş yaşayacağını, subprime piyasasının ABD ekonomisinin zayıf halkası olduğunu ve ağustos ayında yaşanan piyasa çalkantılarının beklenen bir kaza olduğunu vurguladı.

Emflasyon yolda, Merkez Başkanı King'e faiz baskısı artacak

Öte yandan bir çok yatırımcı özellikle mortgage şirketi Northern Rock'ın iflas uçurumuna sürüklenmekten İngiltere Merkez Bankası'nın (BOE) yardımıyla kurtulmasından bu yana faizlerde artırım beklentisini askıya almış durumda. BOE'nin yüzde 5,75'lik faiz oranını Northern Rock ile para piyasalarında ortaya çıkan gerilim ve emlak sektöründeki yavaşlama sinyalleri gerekçesiyle artırmayacağı düşünülüyor. Ancak BOE Başkanı Mervyn King'i önümüzdeki yıllarda tıpkı FED Başkanı Ben Bernanke gibi enflasyonla başa çıkmak ve ekonomik büyümeye balta vurmamak arasında çelişkiler yaşayacağı bir para politikası dönemi bekliyor. Çünkü İngiltere'de de enflasyon beklentileri yukarı yönlü hareket etmeye başlamış durumda. Rightmove'un tahminlerine göre İngiltere emlak sektöründeki fiyat artışları önceki yüzde 6'lık büyüme tahminine kıyasla yarı yarıya yavaşlayacak. İngiltere'de yüzde 2'lik hedefi tutturamayan enflasyonun oranının yüzde 3'ün üzerine çıkacağı da tahminler arasında. Enflasyon konusunda da uyarı yapan Greenspan'e göre ise BOE faiz indirmek bir yana dursun önümüzdeki senelerde enflasyonu şimdiki düşük seviyelerinde koruyabilmek için faizleri iki katına çıkarmak zorunda bile kalabilir.

Türkiye'de konut fiyatı düşmez

Mortgage krizi yaşayan ABD ve İngiltere'deki beklentilerin aksine Türkiye'de konut fiyatlarında düşüş beklenmiyor. Global endişeler nedeniyle satışlarda yavaşlama olsa bile bu durumun yalnızca maketten satış yaparak projesini gerçekleştirecek bazı şirketlerde ve ulaşımı zor bazı projelerde fiyat düşüşüne neden olması bekleniyor. Ancak Türkiye'de şu ana kadar verilen kredilerin herhangi bir ödenmeme riski içermemesi ve alım gücü zayıf olan kesimlerin hala ev alamamış olması nedeniyle Türkiye'deki mortgage pazarı ABD veya İngiltere'deki kadar risk taşımıyor.

Denizbank Konut Finansman Bölüm Müdürü Barış Yılmazkaya ciddi durgunluk zamanlarında bile inşaat sektörünün prestij kaybı endişesiyle fiyat düşürmediğine dikkat çekerken, piyasada konut talebinin de doyum noktasına ulaşmadığını söyledi. Yılmazkaya 'ABD'de piyasa doyuma ulaşınca bankalar ve inşaat şirketleri riske girerek konutun değerinin çok üzerinde fiyatlara kredi sattılar. Konutun değerinin yüzde 150'sine kadar kredi kullandırıldı. Dolayısıyla fiyat düşmesi orda normal, biz hala konutun en fazla yüzde 80'ine kadar kredi kullandırıyoruz ve ödeme gücü zayıf olanlarla kredi vermiyoruz' dedi.

İstanbul Capital şirketi kurucusu Bahadır Teker de Türkiye'de piyasada satış ve fiyatları etkileyecek tek gelişmenin faizler olacağını, ama faizlerin de gerekenin bile üstünde seyrettiğini söyledi. Teker, 'Türkiye riskleri fazlasıyla ödüyor. Global bir kriz çıkmadığı takdirde Türkiye'de işler diğer ülkelerden bile daha iyiye gidebilir' dedi. Panik yaşansa bile genel bazda ciddi fiyat düşüşü olmayacağını belirten Bahadır Teker, 'Türkiye'de 2001 krizinde bile insanlar evlerini satmayı en son seçenek olarak düşündüler,

ev satmamak için direndiler' dedi.

Türkiye'ye 18 ayda 1 milyar euro yatırım yapmayı planlayan PRAmerica şirketinin Türkiye'deki ortağı Eria İnşaat kurucularından Aytek Şavkan, yüksek montandaki konut ihtiyacının pazarı canlı tutacağına inandıklarını, bu nedenle yatırım planlarında herhangi bir değişiklik yapmayacaklarını söyledi. Şavkan 'Dünyada likidite bolluğu var, yatırım için bu krizden sonra daha fazla adres arayacaklar. O adresi Türkiye gibi gelişmekte olan pazarlarda bulacaklar' dedi. Şavkan dış piyasalardan dolayı genel bir faiz artışı olsa bile bunun fiyatlar değil, geçici süre ile satış