Mortgage kullanımında dikkat edilecek 10 nokta!

1- Ödeme Kabiliyetinizi Belirleyin....
Genelde ilk işlem konut seçiminin yapılması olur. Gözümüzün ideal konutta olması, çoğu zaman finanse edemeyeceğimiz bir kredinin peşine düşmemize neden olur. Bu nedenle konut arayışına başlamadan önce kişinin kendi ödeme kabiliyetini belirlemesi gerekir. Her ay sıkıntıya düşmeden ödeyeceği tutarı tespit etmek konut alım sürecinin en önemli ayaklarından birisidir...

2- Kredi Tutarını Belirleyin....
Aylık sıkıntıya düşmeden ödenebilecek tutarı bulmak alınabilecek kredi tutarını belirlemenizi sağlayacaktır. Yaklaşık olarak alınabilecek kredinin aylık taksiti, gelirin %40'ından mevcut kredi taksitlerinin çıkarılmasıyla bulunur. Nihai tutara giderken, vade ve fiyatlamanın etkisi büyük olacaktır. Yaklaşık tutarın kesinleşmesi ise ileriki adımlarda olacaktır. Bankanın kredi kararı ise kişinin ödeme kabiliyetine bağlı olarak kredi geçmişi incelendikten sonra verilecektir.

3- Finanse Edebileceğiniz Konutu Bulun...
Alabileceğiniz kredi tutarını yaklaşık olarak biliyorsunuz. Sahip olduğunuz likiditeyle birlikte finanse edebileceğiniz değerdeki konutu aramaya başlayabilirsiniz. Bankaların, genelde konutun değerinin %70-75'ine kadar kredi verdiğini unutmayın. Çeşitli durumlarda bu oran aşağıya gidebileceği gibi, kişinin kredibilitesine bağlı olarak daha yüksek oranlarda kredi almak ta mümkün olabilir.

4- Bulduğunuz Konutun Kredi Verilebilir ve Sorunsuz Olmasına Dikkat Edin...
Kredi kullanım aşaması öncesinde banka tarafından konuta ekspertiz raporu düzenletilecektir. Bu rapor sayesinde konutun herhangi bir aykırılığa sahip olup olmadığını, piyasa değerini öğreneceksiniz. Bu aşamadan çok daha önce konut araştırması yaparken aday konutun herhangi bir sorununun olup olmadığını öğrenmek size zaman kazandıracaktır. Bunun dışında, ekspertiz raporuyla konutun krediye uygun olmadığını öğrenmek ise fazladan bir ekspertiz raporu ücretine mal olacaktır.

5- Bankaları Dolaşın, Fiyatlama Alın....
İlk gittiğiniz bankadan piyasanın en iyi fiyatlamasını almanız normalin üzerinde bir talih olacaktır. Bu nedenle farklı yaklaşımlardaki birkaç bankaya gidip bilgi almanız doğru olacaktır. Örneğin biri kamu bankası, biri piyasa lideri (ilk 4 bankadan birisi), biri de orta sıralarda biraz daha küçük ölçekli olan üç farklı bankadan fiyatlama alın. Fiyatlamayı farklı vade ve ürünler için almayı unutmayın.

6- Kredi Ürünlerini Araştırın...
Konut kredi çeşitlerinin size sınırsız seçenek sunduğunu unutmayın... Gelir yapınıza, gelecekte beklediğiniz gelirlere ya da bitecek mevcut kredi gibi ödemelerinize uygun yapıda bir ürün seçmeye çalışın... Bu şekilde erken kapama ihtiyacını elimine eden, ileride ödemelerde sorun yaşanmasını önleyecek kredi yapısına sahip olmak mümkün olacaktır. 

7- Bankaların Fiyatlamarıyla Birlikte Uygulama Alışkanlıklarını da Kıyaslayın...
Farklı ürünlerin farklı fiyatlamaları hangisinin avantajlı olduğuna karar vermenizi zorlaştırabilir. Tüm fiyatlamaları ve masrafları öğrenin... Karar vermeye çalıştığınız tüm kredi türleri için ödeme planı alın. Masrafları ve ödeme planını birlikte kıyaslayın... Toplam maliyet oranlarını kıyaslayın. Kullanım sırasında çıkacak masraflar dışında kullanım sonrasında çıkacak masrafları da öğrenin. Kredinin sonlanmasıyla sıra gelecek ipotek kaldırma işlemine kadar karşınıza çıkabilecek tüm masrafları öğrenin.

8- Kredi Kullanım Öncesinde Verilmesi Zorunlu Olan Bilgi Formunu Alın....
Bankalar kredi kullanımından en az bir gün önce size standart bilgilerin yazıldığı bir bilgi formu vermek zorundadırlar. Bu formda hayat ve konut sigortalarının yapılmasının zorunlu olmadığı gibi maddelerin bulunduğunu unutmayın. Bazı bankalar yasal hakkınız bulunmasına rağmen kolunuzu büküp kendi şartlarını uygulamaya çalışabilir. Bankayı ikna etmekte başarılı olamadığınız durumda alternatif beklettiğiniz başka bir banka olmalıdır. Size zorluk çıkaran bankanın asıl kaybeden olacağını hissettirmeniz gerekir.

9- Kullanım Sonrasında Refinansman ve Yeniden Fiyatlama Fırsatları Çıkacaktır...
Kullanım sonrasında oranlar bir kaç baz puan düştüğünde üzülmeyin... Refinansmanın o kadar uğraşa değmesi için yaklaşık minimum 20 baz puan düşmesi gerektiğini unutmayın. Refinansman fırsatı çıktığında ilk önce bankanızla yeniden fiyatlama için görüşün. Bankanızla oran iyileştirme yapmak çoğu zaman en avantajlı, masrafsız işlem olarak ortaya çıkar. Diğer yandan, bankanızın yeniden fiyatlandırma yapmak zorunda olmadığını unutmayın. Buna karşılık olarak sizin istediğiniz bankaya gitme hakkınız olacaktır. Başka bankaya gitmenizin ise %2 ye varan ceza komisyonu sizden tahsil edilecektir.

10- Taksitlerinizi Aksatmayın...
Üst üste iki taksitinizi ödememeniz temerrüt hali oluşturacaktır. Üçüncü taksit geciktiğinde geri dönüşü olamayabilecek takip sürecinin başlayacağını unutmayın. Bankalar genelde krediyi kat ettikten sonra eski yapısına dönüştürmezler. Bu durumda konutunuzun, değerinin %40'ına kadar düşük bedelle satıldığını görebileceğiniz bir süreç yaşayabilirsiniz. Takibe gitmeyecek kadar küçük geciktirmelerinizden dahi zarar görebilirsiniz. Tüm ödeme gecikmelerinin kredi kaydınıza geçtiğini, başka bir krediye baş vurduğunuzda karşınıza çıkacağını unutmayın....

Konut Kredileri 2009'un Son Çeyreğinde Atağa Geçti!
2009 yılı başında yavaşlayan konut kredileri son çeyrekte atağa geçerek yılın hareketli kapanmasını sağladı. Genel hacimdeki artışa, bankalar arasında refinansman geçişleri için yaşanan hareketi de eklersek canlı bir rekabet yaşadığımızı söyleyebiliriz... Risk priminin Helen geçmiş yıllara kıyasla yüksek kalmasına rağmen TL faizlerin dip seviyelere inmesi piyasaya ciddi destek verdi.

 (Milyon TL)  Aralık 2008  Eylül 2009  Aralık 2009  2009 yılı artış 2009  4.çeyrek artış 2008 Pazar Payı 2009 Pazar Payı
Toplam Krediler      367.445          375.731          392.622     6,9% 4,5% 100,0% 100,0%
Tüketici Kredileri        83.142            87.902            93.339     12,3% 6,2% 22,6% 23,8%
Konut Kredileri        38.900            41.752            44.888     15,4% 7,5% 10,6% 11,4%

Konut Kredilerinin, 2009 yılında Toplam Krediler ve Toplam Tüketici Kredilerinden  daha fazla arttığını görüyoruz. Bu hızlı artış, 2008 Aralık ayında toplam krediler içindeki %10,6 olan Konut Kredileri pazar payının %11,4'e çıkmasını sağladı. Tüm yıl için %15,4 olan artışın yaklaşık yarısı ise %7,5 ile yılın son çeyreğinde gerçekleşti. Son çeyreğe, hareketli geçen Eylül'ü de ekleyince artış oranı %9,3 e çıkıyor ve yılın üçte birinde nerdeyse hacmin üçte ikisinin gerçekleştiği anlamına geliyor...

Hacimdeki artış, krizin en azından kafalarda bittiği görüntüsü verse de takipteki kredilerin artması ise geleneksel olarak konutunu kaybetmeyi göze alamayan Türk halkının ayrıştığı sinyalini veriyor. Düşüş piyasasına likit ya da finansal olarak kuvvetli giren grup fırsatları değerlendirirken, işini kaybeden, ödeme güçlüğü çeken grup ise takibe düşmeye başlıyor...

Konut kredilerindeki takip oranı diğer kredi tiplerine kıyasla düşük kalmaya devam ediyor....

Kredilerin Takibe Dönüsüm Oranı
                                      Aralık 2008  Aralık 2009  Artış Oranı
Toplam Krediler              3,7%            5,3%             43,2%
Bireysel Krediler              3,7%           6,0%              62,2%
Konut Kredileri                1,3%           2,1%               61,5%

Konut kredilerinde takibe düşme oranı, diğer kredilerle  kıyaslandığında düşük kalmaya devam etmekle birlikte bu orandaki artış yüzdesinin yüksekliği ise korkutucu seviyeler olarak değerledirilmeli. 2009 gibi iş kaybının ve ödeme güçlüklerinin yaşandığı bir kriz yılında, bireysel destek ve taşıt kredilerinde takip oranının yüksek olması beklenir. Konut Kredilerindeki takip oranının, toplam bireysel kredilerdeki oranla benzer artış seviyesine sahip olması kötü bir sinyal olarak değerlendirilmelidir.

Nejat Özonay