Mortgage'de tüketicinin mutlaka bilmesi gereken 7 nokta!

www.emlakkulisi.com'un hukuk yazarı Avukat Mehmet Parlak, konut kredisi kullanmış ve kullanacak tüketicileri 7 önemli noktada uyarıyor! Parlak'ın yazısını okumak için tıklayın!

5582 Sayılı "Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" un, konut üretimi ve tüketimi çerçevesinde hukuk sistemimize getirdiği yenilikler ile konut alıcısı tüketicileri doğrudan ilgilendiren kritik noktaları neler? Mortgage sistemimizde tüketici aleyhine hangi kurallar bulunuyor.

06.03.2007 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 5582 sayılı "Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" ile ülkemizde hukuksal bir çerçeve kazanan "mortgage" sistemi, nihai konut tüketicilerini ilgilendiren bir kısım yeni düzenlemeler içermektedir. Bu düzenlemelerin büyük bir bölümü tüketici lehine iken, özellikle borcun ödenmemesi neticesinde ortaya çıkan konut satış işlemleri aşamasında tüketici aleyhine hükümler bulunduğu görülmektedir.

"Sözleşme Öncesi Bilgi Formu" Düzenleme ve Sunma Yükümlülüğü Getirilmiştir.

5582 sayılı Kanun ile, mortgage sisteminin finansman tarafında duran konut finansman kuruşlarına; sözleşme öncesi özel bir yükümlülük getirilmiştir. Konut finansman sözleşmesinin ekonomik yönden ortalama tüketici için yüksek meblağlar içermesi nedeniyle; ilgili kuruluşlara, tüketiciye "sözleşme öncesi bilgi formu" verme yükümlülüğü getirilmiştir. Bu formun;kredi veya finansal kiralama sözleşmesi koşullarını içermesi gerekmektedir.

Kanun; sözleşme öncesi bilgi formunun tüketiciye verilmesinden itibaren; 1 gün geçmeden asıl-ana "konut finansman sözleşmesi" nin yapılmasını yasaklamıştır. Sözleşme öncesi bilgi formu verilmesi; asıl sözleşmenin yapılabilmesinin ön koşulu olarak düzenlenmiştir. Kanun; bu düzenleme ile konut tüketicisine zorunlu bir bekleme-düşünme süresi öngörmüştür. Bu süre ve bilgi formu düzenleme yükümlülüğüne aykırılığın yaptırımını ise "konut finansman sözleşmesinin geçersizliği" olarak saptamıştır.

2) Konut Finansman Sözleşmelerinin Yazılı Olması Ve Bir Suretinin Tüketiciye Verilmesi Zorunludur.

Kanun, konut finansman sözleşmeleri için "geçerlilik" şartı olarak, yazılık koşulu öngörmüştür. Yazılı sözleşme koşulunun yanı sıra, imza edilen sözleşmenin bir suretinin tüketiciye verilmesi zorunluluğu düzenlenmiştir. Bu sözleşmenin noter benzeri kamusal-resmi merciler önünde yapılması zorunlu olmayıp, taraflarca imzalanması yeterlidir. (Adi yazılık koşulu)

3)Konut Finansman Sözleşmeleri, Tüketici İşlemi Olarak Kabul Edildiğinden; Tüketici Lehine Diğer Haklar Konut Tüketicileri Tarafından Kullanılabilecektir.

5582 sayılı Kanun;konut finansman sözleşmelerini; 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun' a ek madde olarak düzenlenmiştir. Konut finansman sözleşmeleri; 4077 sayılı Kanunun 10/B fıkrası kapsamına alınmıştır. Bu düzenleme ile konut finansman sözleşmelerinin tarafı olan vatandaşlar, tüketici lehine olan diğer tüm haklardan yararlanabilecektir.

4) Konut Finansman Sözleşmelerinde Kıymetli Evrak(Çek-bono vs) Düzenleme Yasağı Getirilmiştir.

Türk mortgage sistemi; konut finansman sözleşmelerinde, alacaklı-finansman kuruluşu lehine kıymetli evrak; çek-bono; düzenleme yasağı getirmiştir. Finansman kuruluşları; kredi verirken; verdikleri kredinin teminatı olarak tüketicilere çek, bono niteliğinde kıymetli evrak imzalatamayacaklardır.

5) Konut Finansman Sözleşmelerinde Şahsi Kefalet Verilebilmekte; Ancak, Kefalet Adi Nitelikli Olarak Belirlenmiştir.

Kamuoyundan bilinenin aksine; Türk mortgage sistemi; konut finansman sözleşmelerinde şahsi kefalete imkan tanımaktadır. Yasa metninden sözleşmede şahsi kefaletin mümkün olduğu görülmektedir. Ancak, konut finansman sözleşmelerinde, finansman kuruluşları, sözleşmenin asıl teminatı olan konut üzerindeki ipoteği çözmeden veya asıl borçluya başvurup alacağını tahsil etmeden, sözleşmenin kefili aleyhine icra veya dava yoluna başvuramayacaktır. Şu halde, mortgage sistemimiz; konut finansman sözleşmelerinde; adi kefaleti değil; müteselsil-müşterek kefaleti yasaklamıştır.

6) Konut Finansman Sözleşmesi Kapsamında Gerçekleştirilen İpotek Tapu Harçlarından Muaftır.

Bilindiği üzere, mortgage sisteminde, konut finansmanı kuruluşu, sözleşmeye konu olan konut üzerinde; tüketiciye vermiş olduğu kredinin teminatı olarak kendi lehine ipotek tesis etmektedir. Harçlar Kanunu gereği; ipotek tesisinde borç miktarı üzerinden Binde 3.6 oranında harç alınmaktadır.(200.000, YTL lik kredi için 720 YTL.) 5582 sayılı Kanun ile, mortgage sistemi kapsamındaki ipotekler harçtan muaf tutulmuştur.

Öte yandan, 5582 sayılı Kanun kapsamındaki sözleşme belgelerinden damga vergisi, sözleşmeye dayanak olan kredi nedeni ile tüketiciden banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmayacaktır.

7) Mortgage Sistemimiz, Borcunu Ödeyemeyen Tüketiciler İçin Aleyhe Hükümler Taşımaktadır.

5582 sayılı Kanunda borcunu ödeyemeyen tüketiciler bakımından dikkat edilmesi gereken bir kısım aleyhe düzenlemeler bulunmaktadır. Konut finansman sözleşmesinin mali gereklerinin yerine getirilmemesi halinde; finansman kuruluşu yasada belirtilen prosedürlere uymak koşulu ile sözleşmeye konu olan konutu satışa çıkaracaktır. Ancak, kanunun sisteminde, borcun ödenmemesi halinde, ipotekli konutun acilen satışını sağlamaya yönelik olarak, borçlu tüketicinin İcra-İflas Kanunundan kaynaklanan bir kısım itiraz-şikayet- dava haklarının kısıtlandığı görülmektedir. Bu kapsamda;

-5582 sayılı Kanun; konutun satışına ilişkin "ihalenin feshi" davasını açmayı, davanın kaybedilmesi halinde devlete ödenecek para cezası oranını ihale bedelinin %10 undan %20 ye çıkarmak suretiyle, tüketici aleyhine olarak güçleşmiştir.

-5582 sayılı Kanun; İcra İflas Kanunu uyarınca "icranın geri bırakılması" istekli davalarda dava süresince satışı durdurmak için normalde borcun %15 `i olan teminat miktarını; %30 oranına çıkarmıştır.

E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com