Mütekabiliyet Yasası çıkmadan konut sektörü yabancıya satışa odaklandı!

Gayrimenkul sektörü, son yılların en çok yatırım yapılan sektörlerinin başında yer alıyor. Yatırımcıların ilgisiyle markalı konut projeleri birbiri ardına yükseliyor. Projelerini yabancılara da satmak isteyen konut üreticileri hükümetin üzerinde çalıştığı

İnşaat ve gayrimenkul sektörleri, son dönemde yatırımcıların en çok ilgi duydukları ve yatırım yapma yarışında oldukları bir sektör. Ön hazırlıkları tamamlanan ve bu yılın başında çıkması planlanan mütekabiliyet yasası, sektörün son dönemdeki en önemli ana gündem maddesi oldu.

Varyap’tan Dumankaya’ya, Ağaoğlu’ndan Ege Yapı’ya kadar markalı konut üreticileri mütekabiliyet yasası çıkmadan yabancıya satış konusunda yurtdışında ofis açma ya da potansiyel ülkelerde yerel ortak bulma çalışmalarına başladılar. Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar’ın ve Dış Ticaretten Sorumlu Devlet Bakanı Zafer Çağlayan’ın geçtiğimiz haftalarda yabancıya satış yasasının 2012’nin başında hayata geçeceği yönündeki açıklamaları sektörün yabancıya satış konusundaki çalışmalarının yerinde olduğunu kanıtlar nitelikte.

Dumankaya Yönetim Kurulu Üyesi Ali Dumankaya, mütekabiliyet yasasının çıkmadan Dubai, Abudabi, Kuveyt ve Katar gibi ülkelerde pazarlama ofisleri açma konusunda çalışmalar yaptıklarını söylüyor. Yasanın çıkmasıyla birlikte Ortadoğu, Kuzey Afrika, Rusya Federasyonu ve Balkan ülkeleri gibi potansiyel barındıran ülkelere odaklanacaklarına dikkat çeken Dumankaya, “Mütekabiliyet yasasının çıkması halinde 2012 yılı 2013’e hazırlık yılı olacak. 2013’ten itibaren yabancılara satışın artmasını sektörün ralli yapmasını bekliyoruz” diyor. 

Canlanma bekleniyor
Yasanın çıkmasıyla birlikte, küresel piyasalardaki dalgalanma ve kredi faiz oranlarındaki artıştan etkilenmesi gayrimenkul piyasasının canlanması hatta satışların patlama yapması konusunda beklentiler bulunuyor. Ancak bu beklentiler büyük oranda gerçeği yansıtmıyor. Çünkü yabancıların Türkiye konut piyasasına ilgi duymalarına karşın konut satın alacakları projelerin merkezi lokasyonlu rezidans projeleri olacağı belirtiliyor. Bununla birlikte İstanbul’un finans merkezi olma planı çerçevesinde Ataşehir bölgesinin de yabancıların ilgi duyduğu lokasyonlardan biri olacağı da vurgulanıyor.

Varyap CEO’su Erdinç Varlıbaş, mütekabiliyet yasanının çıkmasıyla birlikte merkezi lokasyonlardaki nitelikli projelerin yabancılar tarafından tercih edileceğine dikkat çekiyor.
Varlıbaş, Türkiye’de yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcıların proje seçerken gelecekte prim yapacak özellikli projeleri tercih edeceklerini de söylüyor.
Yabancılar İstanbul’un yanı sıra Antalya, Fethiye, Bodrum ve Göcek gibi sahil kesiminde yer alan turistik lokasyonlara da ilgi duyuyorlar.
Konut üreticilerinin bahsi geçen lokasyonlarda proje üreterek yabancıya satış konusunda başarılı olabilecekleri de vurgulanıyor.
İran ve Suudi Arabistan’da şirket kuran İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, Sovyet coğrafyasında da çalışmalar yaptıklarını, yasanın çıkmasının ardından yabancılara konut satışına başlayacaklarını söylüyor.
İnan, yasanın çıkmasıyla birlikte yabancıların Türkiye’de inşaat işleri yapmak için de adımlar atacaklarını, bu amaçla Ortadoğu’dan büyük grupların Türk yatırımcılarla görüşmeler yaptıklarını belirtiyor.

Karşılık yasası çerçevesinde Türkiye’den mülk edinme konusunda sorun yaşamayan ya da hukuki şartları yerine getirip mülk edinebilen yabancılardan; İngilizler Marmaris ve Fethiye’de, Almanlar Alanya, Hollandalılar Göcek, Ruslar ise Antalya’da mülk edinmeyi tercih ediyorlar.

Rezidanslarla ilgileniyorlar
Türkiye’de 2002-2010 yılları arasında toplam 85 bin 676 yabancı konut ve arsa satın aldı. Türkiye’de gayrimenkul edinen milletler arasında İngilizler başı çekerken onları Almanlar, İrlandalılar ve Danimarkalılar izledi. Yabancılar yazlıklardan sonra artık rezidans projelerine de ilgi göstermeye başladılar.
İnan, Türkiye’den mülk edinmek isteyen yabancıların sıradan projeler yerine merkezi lokasyonlarda yer alan ve gelecekte daha da değerlenmesi beklenen projelere ilgi duyduklarını söylüyor.
Mütekabiliyet yasasının çıkmasıyla birlikte gayrimenkul sektöründe mutlaka bir hareketlenme yaşanacağına işaret eden İnan, “Bu süreçte Türkiye’nin tanıtımının iyi yapılması ve kaliteli işler yapılması gerekiyor. Gayrimenkul sektörü hükümetin gözde sektörleri arasında yerini alıyor. Önümüzdeki dönem sektörün yıldızının parlayacağı bir dönem ancak önemli olan belli bir kalite standardını tutturabilmek” diyor.

Türkiye'nin İstanbul başta olmak üzere en iyi lokasyonlarında milyon dolarlık yatırımlarla yapılan emlak projelerinin yabancılara satışların önündeki engeller nedeniyle istediği hedef kitleye ulaşamadığı belirtiliyor.
Yabancıların İstanbul’da merkezi lokasyonlarda prim yapacak lüks projelerin yanı sıra Antalya, Fethiye, Göcek gibi sahil kesiminde yatırım yapmayı tercih ettikleri belirtiliyor.
Bu nedenle yabancıya satış yapmak üzere proje geliştirmeyi planlayan yatırımcıların bu unsurlara dikkat etmeleri öneriliyor.
Mütekabiliyet yasasının çıkması ile yabancıya satışın yolu açılacak ancak her projenin yabancılara rahatça satılacağı şeklinde bir izlenim yaratılması yatırımcıların hayal kırıklığına uğramasına neden olabileceği de belirtiliyor

Kimler ilgileniyor
İstanbul'da çok sayıda lüks proje yabancılara pazarlanmak için yapılırken kriz sonrası sermayenin el değiştirdiği ve uluslararası piyasalardaki paranın yönüne hakim olan Rusya, Kazakistan, İran, Arap ülkeleri ve Azerbaycan gibi 'kardeş' ülkelerin de aralarında bulunduğu ülkelerin vatandaşları Türkiye ile yakından ilgileniyorlar.
2008 yılında yabancılara mülk satışını engelleyen yasadan dolayı bu ülkelere satış yapılamazken mütekabiliyet yasasının 2012’de çıkarılmasıyla engelin ortadan kalkması bekleniyor.
İstanbul'un küresel bir ticaret ve kültür merkezi olması nedeniyle özellikle petrol zengini Arap ve Orta Asya ülkeleri ile Rusya'dan birçok işadamı ikinci adres olarak Türkiye'ye yerleşmek istiyor. Tercihleri etkileyen bir başka neden de kültürel yakınlık. Buna karşın birçok milyarder işadamı kapıdan geri çevriliyor. Bu insanlar İngiltere, Fransa'da, Amerika'da ev alabiliyorlar, çiftlik, malikane alabiliyor. Oralarda bu problemle karşılaşmıyorlar.
Emlak uzmanları şimdiye kadar yabancıya yapılan satışların 2008 öncesinde yapıldığını, daha sonra ise yabancılara emlak satışının durma noktasına geldiğini söylüyorlar.
Rakamlar da emlakçıları doğrular nitelikte. 2006- 2008 döneminde yabancılara yılda ortalama 3 milyar dolarlık gayrimenkul satışı yapılırken, küresel kriz, yasal engellemeler nedeniyle bu rakam 2009’da 1.8 milyar dolara düştü. 2010 yılında 2.5 milyar dolara çıkan bu rakamın mütekabiliyetle birkaç misli daha artması bekleniyor.
Avrupa ülkeleri vatandaşları ile ABD gibi ülkelere satışın önünde bir engel bulunmazken Türk vatandaşlarına mülk satmayan ve son dönemde küresel sermayeye yön veren Rusya, Kazakistan, İran, Arap ülkeleri ve Azerbaycan gibi Türki Cumhuriyetlerinin vatandaşları da Türkiye'de ev sahibi olamıyor.
Ev almak için Türk vatandaşlığına geçen çok sayıda yatırımcısı bulunan Sinpaş İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, en çok Azeri ve Kazakların konut taleplerinde sorun yaşadıklarını söylüyor.

Türkiye’ye yerleşme planı
Türkiye’de gayrimenkul almak isteyen yabancıların bir kısmının da Türkiye’ye yerleşme planları yaptıklarına dikkat çekiliyor. Örneğin, Ortadoğulu yatırımcıların bir kısmı Avrupa ülkelerine girişte yaşadıkları sorunları Türkiye’de yaşamamaları nedeniyle Türkiye’yi tercih ediyorlar. Bunların bir kısmının çocuklarını İstanbul’da okutmak hatta Türkiye’ye yerleşme planları olduğu da vurgulanıyor. Küresel ekonomik krizden etkilenmeyen Kazakların da yaşlılıklarını Türkiye’de geçirmek üzere sahil kesimlerinde villa, yazlık satın alma eğiliminde oldukları da sektör temsilcilerince vurgulanıyor.

Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı, Ortadoğu ülkelerinden Türkiye’de konut satın almak üzere yoğun talepler aldıklarını ve bu insanların bir kısmının Türkiye’ye yerleşme ya da satın aldıkları yerleri yazlık gibi kullanma niyetinde olduklarını söylüyor.

Son yıllarda yıldızı parlayan İstanbul’un yabancı yatırımcıların ilgisine çektiğine işaret eden Kabadayı, “Bu insanlar kültürel olarak yakınlık duydukları Türkiye’de çocuklarını okutmak istiyorlar. Kimi de İstanbul’da rezidanslarda yer almayı istiyorlar çünkü tatillerinde burada kalmayı istiyorlar” diyor.

Neden alamıyorlar
Karşılıklılık ilkesi bulunmayan ülke vatandaşları kendi pasaportlarıyla ev alamazken Türk vatandaşlığına geçtiklerinde ev sahibi olabiliyor
Yabancılara satışın önündeki engellerin başında mütekabiliyet (karşılıklılık ilkesi) geliyor. Bu ilke, Türklerin yurtdışında mülk edinemediği ülkelerin vatandaşlarına Türkiye'den de konut satışının engellenmesini içeriyor. İngiltere, Fransa gibi Avrupa ülkeleri ile ABD gibi ülkelerde bu sorun yaşanmazken küresel kriz sonrasında sermayenin en değiştirdiği Rusya, Kazakistan, İran, Ürdün, Türki Cumhuriyetler gibi ülkelerin vatandaşları Türkiye'den mülk alımında engellerle karşılaşıyor. Örneğin İngiltere'de yaşayan ve ünlü futbol kulübü Chelsea'nin sahibi olan Rus milyarder Roman Abramoviç, Rus pasaportuyla geldiği takdirde Türkiye'den ev alamıyor.
Abramoviç'in Türkiye'de konut alabilmesi için ya İngiliz pasaportunu göstermesi ya da Türk vatandaşlığını seçmesi gerekiyor.

Yancıya satış her geçen yıl artıyor     
Yıllar Yabancıya satış rakamı (Milyon dolar)    
2011 5.000*    
2010 2.494    
2009 1.782    
2008 2.937    
2007 2.926    
2006 2.922    
2005 1.843    
2004 1.343    
* Tahmin     
     
En fazla Konya'dan toprak aldılar     
İl Alan (Milyon m2) Kişi   
Konya 6.2 858   
Ankara 4.7 1.731   
Hatay 3.8 1.394   
İzmir 3.2 5.374   
İstanbul 3.0 12.847   
     
En fazla Almanların arazisi var     
Ülke Arazi (Milyon m2)    
Almanlar 50    
Avusturyalılar 11    
İngilizler 8    
     
Nerelerde ofis açacaklar     
Şirket Ne yapıyor    
Varyap Londra'da ofis açacak. Balkan coğrafyasını inceliyor.    
İnanlar İnşaat İran ve Suudi Arabistan'da şirket kurdu. Rusya Federasyo'nunda da çalışmalar yapıyor.    
Ege Yapı  Körfez ülkeleri, Orta Asya'da satış ofisi açmak üzere çalışmalara başladı.    
Dumankaya Dubai, Abudabi, Kuveyt ve Katar'da pazarlama ofisleri açmak üzere çalışmalar yapıyor.    
Ağaoğlu Körfez ülkeleri, Orta Asya'da ofis açmak üzere çalışmalara başladı.    
Sinpaş Orta Asya, Körfez ülkelerinde satış ofisi kurmak için çalışmalar yapıyor.    
Aydınlı Grup Körfez ülkelerinde ofis kurmak üzere araştırmalar yapıyor.    
Artaş İnşaat Potansiyel coğrafyalarda şirket kurma, yerel ortak almak üzere araştırmalar yapıyor.    
Via Yatırım Körfez ülkeleri, Balkan coğrafyasında yapılanma çalışmaları yapıyor.    
Kuzu Grup Orta Asya, Körfez ülkelerinde satış ofisi kurmak için çalışmalar yapıyor.    

Levent Gökmen/emlakkulisi.com