Müzayede yoluyla yapılan taşınmaz satışlarında kdv!
İcra daireleri, mahkeme satış memurlukları, belediyeler ve diğer kamu veya özel hukuk tüzel kişileri tarafından müzayede yoluyla yapılan taşınmaz KDV'ye tabi tutulur mu? İşte müzayede yoluyla yapılan taşınmaz satışlarında kdv esasları...
Müzayede yoluyla yapılan taşınmaz satışlarında kdv!
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergisel yükümlülükler rehberinde yer alan esaslara göre icra daireleri, mahkeme satış memurlukları, belediyeler ve diğer kamu veya özel hukuk tüzel kişileri tarafından müzayede yoluyla yapılan taşınmaz (konut veya daire, iş yeri, arsa, arazi) satışları ile taşınmaz niteliğine haiz diğer mal ve hakların satışı KDV Kanununun 1/3-d maddesine göre KDV’ye tabidir.
Müzayede yoluyla satılan net alanı 150 m² ye kadar konutlar %1 oranında KDV’ye tabidir. 150 m² lik alanın hesabında 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinin (E) bölümünde açıklandığı gibi, genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı
boyutlarının her birinden 5 er cm düşülecektir.
Ancak, konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları, karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri, bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0.75 m den yüksek terasların toplamının 2 m² si, çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar, çok katlı binalarda genel giriş, merpen, sahanlıklar ve asansörler, iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merpenlerin altında 1,75 m yüksekliğinden az olan yerler, bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m² den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo, kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık, bina içindeki garajlar ile bina dışındaki konut başına 18 m² den büyük olmamak üzere yapılan garajlar net alan dışında kalacaktır. Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m² yi, garajların 18 m² yi aşan kısmı ait oldukları konutun net alanına dahil edilecektir.
Satılan konutun bahçeli olması halinde 150 m² lik alanın hesabında ilke olarak bahçe göz önünde bulundurulmayacak, konutun bağımsız olarak kullanılmaya esas her bir bölümü tek başına dikkate alınacaktır. Konutu çevreleyen arsa ve arazi, bu konutla birlikte değerlendirilecek ve konutun tabi olduğu oranda KDV’ye tabi olacaktır. Konutla birlikte değerlendirilecek arsa ve arazinin büyüklüğü ise mahalli örf ve adete göre tespit edilecektir.
Tapu sicilinde bahçeli ev, bahçeli konut gibi ibarelerle kayıtlı taşınmazların üzerinde fiilen ve kullanılabilir halde konut bulunmaması halnde, bu taşınmazların konut olarak nitelendirilmesi mümkün olmadığından, arsa veya arazi sayılmak suretiyle genel oranda (%18) KDV’ye tabi tutulması gerekmektedir. Öte yandan, tapu sicilinde arsa ve arazi olarak kayıtlı bulunan taşınmazların üzerinde kullanılabilir halde konut olduğu takdirde de bu satışın yukarıdaki açıklamalara göre konut sayılacağı tabiidir.
Örnek :
İzale-i şüyu (paydaşlığın giderilmesi) talebiyle açılan bir davada, görevli ve yetkili mahkeme tarafından 145 m² toplam alanı olan 650 m² bahçesi bulunan 2 katlı ahşap evin satılmasına karar verilmiştir. Satışa konu evin her bir katının bağımsız bölüm olarak kullanılma imkanı yoktur. Mahkemenin kararına göre yapılacak bu satış işlemi KDV Kanununun 1/3-d maddesi uyarınca KDV ye tabidir. Mahkeme satış memurluğunca 650 m² bahçenin mahalli örf ve adete göre evle birlikte değerlendirilmesi halinde, evin net alanıda 150 m² yi geçmediğinden satış bedeli üzerinden %1 oranında KDV hesaplanıp beyan edilecektir.
Söz konusu bahçenin bu kapsamda değerlendirilmemesi ve ev ile bahçe bedelinin ayrıştırılması halinde, ev bahçe ayrı ayrı dikkate alınarak vergilendirilecektir. Bu ayrıştırmanın yapılmaması halinde ise satılan taşınmaza %18 oranında KDV uygulanacaktır.
Diğer taraftan bu tür satışlarda, alıcının paydaşlardan birisi olması halinde, bu kişiye düşen pay bakımından teslimin olmadığı dikkate alınarak, söz konusu paya düşen bedelin toplam satış bedelinden düşülmesi gerekmektedir.