Ofis sektöründe trendler değişiyor!

Son 10 yılda ciddi bir büyüme gösteren ofis sektöründe trendler değişmeye başladı. Arzın talebin üzerinde artması nedeniyle rekabetin keskinleşmesi inşaatçıları yeni modeller geliştirmeye zorluyor.

Gayrimenkulün son yıllardaki gelişim alanlarından biri de ofis. Bu alanın gelişmesinde uluslararası şirketlerin Türkiye pazarına ilgileri ve tüketicilerin nitelikli ofis taleplerindeki artış etkili oldu. Yapılan yatırımlarla yeni ofis bölgeleri doğdu. Ancak son dönemde arzın talebi aşması, ofis yatırımlarının bir-birleriyle rekabet eder hale gelmesine neden oldu.

Ekonomist Dergisi'nden Levent Gökmen Demirciler'in haberine göre; ofis sektörü artan ihtiyaçlar doğrultusunda hızla büyüyor ve gelişiyor. Geçmişte apartman dairesi ya da han tipi yerlerde çalışan şirketler, 2000'li yılların başında plaza kavramıyla tanıştılar. Böylece bir yandan profesyonel bina yönetimi hizmeti alırken diğer yandan da prestije sahip oldular. Zaman içinde teknolojik gelişmeler ve değişen trendlerle birlikte ofis kullanıcılarının talepleri de değişiyor.

Ofis piyasasında 5,5 milyon metrekare ofis alanına ulaşılırken şu anda yapım aşamasında da yaklaşık 2 milyon metrekare ofis bulunuyor. Bu yıl 585 bin metrekare yeni ofis alanı arz edilmesi bekleniyor. Sektörün zirve yılı olan 2014'te 400 bin metrekare kiralama işlemi yapılırken, 2017'de 174 bin metrekare kiralama işlemi gerçekleştirildi. Bu yıl ise toplam 180 bin metrekare işlem hacmine ulaşılması öngörülüyor. Bu yılın hazır ofis firmalarının yine aktif olacağı bir yıl olması da bekleniyor.

JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü Mahir Mermer, bu yıl ofis kiralarının 2017 yılına göre biraz daha düşmesini beklediklerini söylüyor. Mermer, "Döviz cinsi kira kontratları yerine daha çok Türk Lirası cinsinden kira kontratlarını göreceğiz. Firmaların çoğu mevcut mal sahipleriyle kontrat ve kira pazarlığı yapacaklardır. Ancak yeni binalardaki düşük kira bedelleri cazip fırsatlar yaratacağı için yeni taşınmalar göreceğiz" diye konuşuyor. Mahir Mermer, ofis binalarının teslim koşullarında Shell & Core'dan daha çok konutlardaki gibi hazır bir şekilde teslim edilme tarzının bu yıl daha çok ağırlık,kazanacağını da vurguluyor.

YENİ TRENDLER
Bu yıl gerektiğinde ofis alanı gerektiğinde sosyal alan olarak kullanılacak ofis tasarımlarının daha çok görülmesi bekleniyor. Şirketler, prestijden çok verimli ve düşük kira bedelli binaları tercih edecek. Kullanıcı açısından, yeşil bina sertifikasına sahip olması, açılabilir camlar, metroya yakınlık, Shell & Core yerine dekorasyonlu ofisler,uyku odaları ve telefonla özel görüşme bölümleri gibi özellikler yeni trendler arasında yer alıyor.

Metro hatları üzerindeki ofis binalarının AVM'ye yakın olanlardan daha çok değerli hale gelmeye başlayacağını belirten Mahir Mermer, servis maliyetlerinin işveren üzerindeki etkisinin ve artan trafiğin şirketleri bu tip binalara taşınmaya yönlendireceğini söylüyor. Mermer, şirketlerin çalışanlarının sosyal alanları, çalışanlarının ofise ulaşımı ve ofis verimliliği gibi özellikler üzerinde duracağına da dikkat çekiyor. "Ekonomik olarak zor koşulların yaşandığı bugünlerde şirketlerin çoğu taşınacakları ofislerin verimliliğine daha çok dikkat edecek" diyen Mermer, artık kule tipi gökdelenlerin değil, yatay binaların tercih edileceğini belirtiyor.

Yeni ofis binaları, kiracıların talebine göre şekilleniyor. Pahalı kiralar, yatırımın maliyetlerinin fazla olması ve öngörülemeyen büyüme ve küçülme durumları çoğu şirketin çalışanlarına sabit ofis tutmak yerine hazır ofis sistemlerini seçmelerine neden oluyor.

"Yeni nesil çalışma alanları kazandırdık"

AZİZ TORUN TORUNLAR GYO YÖNETİM KURULU BAŞKANI

OFİS ANLAYIŞI DEĞİŞİYOR: Değişen iş yapma biçimleri, gelişen teknoloji ve yeni kuşakların iş hayatına katılmasıyla klasik ofis anlayışı da hızla değişiyor. Ofis tercihlerinde tasarımından akıllı teknoloji kullanımına, sosyal alan zenginliğinden ulaşım imkânlarının çeşitliliğine kadar birden çok unsur önemli rol oynuyor. Çalışan memnuniyeti ile verimlilik ilişkisini keşfeden şirketler, iş ortamlarında konfora ve sosyalleşmeye imkân sağlayan yaşam alanlarına odaklanmaya başladı.

KOLAY ULAŞIM: Bu kriterleri göz önünde bulundurarak hayata geçirdiğimiz Torun Çenter ofisleriyle Türk iş dünyasına yeni nesil çalışma alanları kazandırdık. Torun Çenter ofislerinde çalışanlar, modern çalışma alanlarına sahip olmanın yanı sıra iş dışında da spor, kültür-sanat, eğlence gibi sosyal imkânlara kolaylıkla ulaşabiliyor. Üstelik Torun Çenter, şehirmerkezindeki konumu, metro, metrobüs gibi toplu ulaşım imkanlarına yakınlığı ile İstanbul için en önemli sorunlardan biri olan ulaşım sorununu bertaraf ediyor.

İKİ ALTERNATİF: Torun Çenter, ulusal ve uluslararası birçok firmanın tercihi olmaya başladı. Önümüzdeki dönemde bu talebin giderek artacağını düşünüyorum, iş hayatında verimliliği artıran son trendler, İstanbul'un en merkezi iş aksı Mecidiyeköy'de Torun Çenter Ofisler'de hayat buluyor. Torun Center'da A+ ofisler şirketlerin ihtiyaç ve beklentilerine paralel iki alternatifli olarak hayata geçirildi. Panoramik İstanbul manzarasını hakim Ofis Kule'de 377 m2 ile bin 500 metrekare arasında değişen 3.80 tavan yüksekliğine sahip ofisler yer alıyor. Torun Çenter Bahçe Ofisler şehrin merkezindeki konumu, iki katlı, bahçeli, teraslı ve yatay mimarisiyle yeni bir çalışma stilini Türk iş dünyası ile tanıştırıyor.

PROJELER TEKRAR GÜNDEMDE
Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, son bir yıldır terör olaylarındaki dikkate değer azalma ile birçok projenin tekrar gündeme geldiğini belirtiyor. Gönden, "Örneğin 2017 yılındaki kullanım amaçlı ofis işlemlerini incelediğimizde 2016 öncesindeki seviyelere ulaştığını görüyoruz ki beklentimiz bu eğilimin güçlenerek devam edeceği yönünde. 2019 yılında gerçekleşecek seçimlerin 2018 yılının ikinci yarısında büyük ölçekli projeler özelinde etkisini göstereceği düşüncesindeyim" yorumunu yapıyor.

Ertelenen ve tekrar gündeme gelen birçok projenin tasarruf odaklı olduğunu, birçok taşınma projesinin ise ilk yatırım maliyeti açısından etkilendiğini gözlemlediklerini belirten Tuğra Gönden, şöyle devam ediyor: "Bu noktada süre açısından esnek kira sözleşmeleri ve kiracıya daha düşük yatırım yükü getiren ve örneğin dekorasyonu önemli oranda tamamlanmış şekilde teslim edilen ofislerin daha çok tercih edileceğini öngörüyoruz. Kiraya verilen projelerin sayısında artış olacağını ve aynı zamanda ortak kullanımlı çalışma alanları yani co-working konseptinin daha çok tercih edileceğini söyleyebiliriz."

Tuğra Gönden, özellikle eğitim ve sağlık sektöründeki artan talep ile birlikte ofis olarak geliştirilen birçok binanın ise klinik veya okul-ü-niversite olarak kullanılacağına da dikkat çekiyor.

ÖNE ÇIKAN BÖLGELER

Avrupa Yakası'nda Levent-Maslak, Anadolu Yakası'nda Ataşehir ve Kozyatağı bölgeleri birincil kira değerlerini alabilen bölgeler. Gelişimini sürdüren Kağıthane, Ayazağa ve Maltepe bölgeleri bugün sadece yüksek birim kira rakamı ödemek istemeyen ve yakınındaki bölgelere hizmet sağlayan şirketlerce tercih ediliyor. Anadolu Yakası'nda İstanbul Finans Merkezi'ni ayrıca değerlendirmek gerekiyor. Kozyatağı ve Ataşehir'de toplamda 200 bin metrekarelik bir ofis arzı var ve doluluk oranı yüzde 60 seviyelerinde. Bunun üzerine Ataşehir'e, kamu bankalarının kullanacağı 400 bin metrekare hariç, 800 bin metrekare ofis arzı daha gelecek. Ataşehir, halen ofis piyasası için parlayan yıldız olurken metro bağlantısıyla yıldızının daha da parlaması bekleniyor. Tuğra Gönden, son yıllarda hızla gelişen ve ofis kullanıcıları tarafından tercih edilmeye devam eden Batı Ata-şehir'in talep ve yoğunluk nedeniyle konumunu koruyacağını belirtiyor. Gönden, beyaz yakalı çalışanların ikamet bölgelerine yakınlığını ve Levent'e kıyasla yüzde 50'ye varan kira avantajı sağlamasını, bu bölgenin önemli tercih nedenleri olarak sıralıyor. Maslak ise nitelikli ofis arzı ve yine Levent'e benzer kira avantajları sağlaması nedeniyle tercih edilmeye devam edecek bir bölge olarak gösteriliyor. Cendere-Seyrantepe gibi yeni gelişen ve gelişmeye devam eden bölgelerde önemli kira ve fiyat avantajları sunulduğu sürece nitelikli arz ile birlikte hareketlilik yaşanması da beklentiler arasında.

Son yıllarda görülen döviz bazındaki kira ve satış fiyatlarındaki gevşemelerin dövizin ani artışlarıyla doğru orantılı olduğuna dikkat çeken Tuğra Gönden, döviz artışı dışında bir gevşemenin olmadığını, TL bazındaki kira ve satış fiyatlarının sabit kaldığını ve hatta bölgesel olarak hafif artışlar gösterdiğini, bu eğilimin devam etmesini beklediklerini vurguluyor.

Vadistanbul, uluslararası firmaların odağında

Artaş ve Invest inşaat ortaklığıyla hayata geçirilen Vadiistanbul, Türkiye'nin en büyük karma projeleri arasında yer alıyor.Estetik mimarisiyle bulunduğu bölgeye değer kazandıran Vadistanbul, Türkiye'nin ödüllü mimarlık ofisi İki Design ile Amerika'nın dünyaca ünlü projelerine imza atmış SOM Architecture tarafından tasarlandı.

Vadistanbul, 300 bin metrekarelik ofis alanı ile uluslararası firmaları, AVM'siyle de dünya markalarını bir arada bulunduruyor. Proje genelindeki tüm doluluğun sağlanmasıyla birlikte Vadistanbul'da 30 bin kişinin çalışacağı ve gündüz nüfusu 42 bin kişiyi aşacak yeni bir kent oluşturuldu. Türkiye'nin ilk özel havarayı da Vadistanbul projesi dahilinde Artaş inşaat ve Invest İnşaat'ın 15,5 milyon Euro'luk yatırımıyla hayat buldu. Kendi içinde bir kent olarak geliştirilen Vadistanbul, Havaray ile şehrin metro ağına Seyrantepe durağından bağlanıyor. Yalnızca 2 dakikada Seyrantepe Metrosu'ndan Vadistanbul AVM'nin food court katına doğrudan erişim sağlayan Havaray, tüm bölge için de büyük öneme sahip.

"Fark yaratan çözümler sunuyoruz"

AKIN KARALİ METAL YAPI KONOT GENEL MÜDÜRÜ

BÜYÜKDERE'DE YER ALIYOR: İstanbul Tower 205'te diğer projelerimizde olduğu gibi fark yaratan çözümler sunuyoruz. İstanbul'un en prestijli ofis aksı Büyükdere Caddesi üzerinde, değerli bir arazide, yatırım-kazanç dengesinin yüksek olduğu bir hatta yer alıyor. Teknolojiyi kucaklayan kusursuz bir yapı olması, uluslararası teknik kriterlere göre tasarlanması, 'LEED Platinum' kalite standardına sahip, tamamen çevreci ve tasarruf odaklı bir bina olması nedeniyle yabancı yatırımcılardan, * uluslararası ve Türk şirketlerden talep görüyor.

ULAŞIM KOLAYLIĞI: Büyükdere Caddesi ile Oto Sanayi Caddesinden alternatif girişleri, metroya yürüme mesafesinde oluşu yatırımcı açısından oldukça önemli. 224 bin m2 inşaat alanı, 140 bin m2 satılabilir-kiralanabilir alanı bulunan ve iki bloktan oluşan projenin 220 metre yükseklikteki kule bloğunda 52 ofis katı, 20 metre yükseklikteki podyum bloğunda ise teras kullanımlı ofisler ve dükkanlar yer alıyor. 100 m2'den başlayan ofis seçenekleri bulunuyor.

ÖDÜL KAZANDI: Proje, 2016 Sign of the City Avvards'ta 'Devam Eden En İyi Ofis' ödülünü kazandı. A++ ofis özelliklerine sahip proje, high tech özelliklerle donatılarak ofis yaşamını kolaylaştıracak tüm ayrıntılara sahip. Proje, maksimum ışık, minimum enerji sunan ultra-clear cam yapısı ile tasarruf sağlarken araç şarj istasyonları ve kesintisiz enerji sistemine sahip. Projede, toplam 6 bin m2'lik kullanım alanına sahip konferans salonu, 300 kişilik oditoryum, 105 kişilik 22 adet toplantı odası mevcut. Üç boyutlu cephe tasarımıyla öne çıkan proje, bölgede kendine ait yeşil alanı olan ilk bina olma özelliğini de taşıyacak. Uluslararası teknik kriterlere göre tasarlanan proje, LEED Platinum kalite standardına sahip, çevreci ve tasarruf odaklı. Haziran ayında teslim edilmeye başlanacak projede yaşam ağustos ayında başlayacak.

“Önceliğimiz ofis verimliliği"

MURAT UZUN HELİS YAPI YÖNETİM KURULU BAŞKANI

LOKASYON ÖNEMLİ: Helis More'da öncelikle ofis kullanıcılarının hayatlarını kolaylaştıracak, taleplerini karşılayacak donanımlara projemizde yer verdik. Kentsel dönüşüm ve ulaşımda yapılan dev projelerle Anadolu Yakası'nın yatırım merkezi haline gelen Kartal'da E-5'e direkt cepheli projemiz, metro istasyonuna yürüme mesafesinde olduğu gibi bölgede konumlanmış tüm ulaşım imkanlarını da kullanıcılarına sunuyor. Böylelikle ofis kullanıcıları trafikte kaybettikleri değerli zamanını işi için harcama olanağı buluyor. Ofis verimliliğini esas alan kriterlere önem verdik.

SOSYAL İMKANLAR: Son teknolojik altyapı ve profesyonel bina yönetimi sayesinde çalışanlar sadece işlerine odaklanırken, gün içinde kısa molalar verebilecekleri alanlar oluşturduk. iç avlu zemininde bulunan ve paket servisi hizmeti veren 'More,Cafe' ile çalışanlar öğle molalarında ofislerinden fazla uzaklaşmadan bir şeyler atıştırabilecekleri gibi projemizin dahilinde bulunan ozalit odası ile baskı işlemlerini rahat bir şekilde yapabilecekler. 11 bin m3'lük devasa bir atriuma sahip olan Helis More projemiz, bölgedeki ofis projeleri arasında fark yaratırken, atriumun tam ortasından geçen köprü bağlantıları ile ofisler arası ulaşımda kolaylık sağlanıyor.

YIL SONUNDA TESLİM EDİLECEK: Ofis resepsiyonu ve ofis otoparkı için panoramik cam cepheye sahip üç adet asansörle bina içinde hızlı ulaşım imkânı sağlanıyor. Modern ve şık çizgilerle tasarlanmış ve tüm teknolojik altyapıya sahip, ses yalıtım sistemi mevcut olan üç adet toplantı odası, 150 kişilik konferans salonu, fuaye ve kokteyl alanı ile kullanıcıların beklentilerine karşılık veriyoruz. Helis More projemizde çalışmaların sonuna yaklaştık. Bölgenin en yenilikçi karma projesi olan Helis More'u yıl sonunda sahiplerine teslim edeceğiz.

''Pazartesiler sendromsuz geçiyor"

OZAN KARADEMİR AND GAYRİMENKUL TİCARİ GAYRİMENKUL MÜDÜRÜ

GLOBAL STANDARTLAR: AND Gayrimenkul olarak, geliştirdiğimiz tüm işlerde önceliğimiz, projelerde yaşayacak veya çalışacak insanların daha rahat, daha huzurlu ve konforlu bir hayat sürmeleri için her detayı planlamak oluyor. AND Kozyatağı ofis projemizde yalnızca kiralama süreciyle ilerleyen bir iş modelimiz var ve şu anda da mevcut kiracı profilimiz tümüyle çok uluslu firmalardan oluşuyor. Global standartlara ve kullanıcı ihtiyaçlarına uygun A sınıfı bir bina olmamız ve yabancı müşterilerimizin ihtiyaçlarını çok rahat karşılıyor olmamız bu talebi her geçen gün artırıyor.

ÇALIŞAN MUTLULUĞU ÖNEMLİ: Ancak her ne kadar potansiyel ve mevcut kiracılarımızın karar mekanizması şirketlerin üst yönetimleri olsa da bizim ana odağımız binamızda yaşayan kullanıcılar ve onların beklentileri. Bu bakış açımızın en güzel yansıması, artık geleneksel hale getirdiğimiz Happy Monday etkinliklerimiz oluyor. Bina kullanıcılarının katılımıyla her ay düzenlenen Happy Monday ile Pazartesiler AND Kozyatağı'nda sendromsuz geçiyor. Her ay farklı bir konsept ile hazırladığımız Happy Monday etkinleriyle, '80'ler partisi', 'Sevgililer Günü', 'Sokak Tatları', 'Kadınlar Günü' gibi hayatın içinden özel etkinlikler gerçekleştiriyoruz. Bina yönetiminde kullanıcıların mutluluğu ve rahat bizim için her şeyden daha önemli. Bu da tercih edilme sebeplerimizin başında geliyor.

DOLULUK YÜZDE 80'DE: Binamız zemin katta bina kullanıcılarının ihtiyaçlarına göre dizayn edilmiş ve marka karması oluşturulmuş perakende alanı ve 25 katlı ofis kulesinden oluşuyor. Projemizde farklı ihtiyaçlara alternatifler üretebilmek adına 300 m2'den 2 bin 200 m2'ye kadar farklı kiralık alanlar bulunuyor. Yüzde 80 doluluk oranına ulaştık ve kiralama çalışmalarımız devam ediyor.

"5 şehirde 10 yeni iokasyonda ofis açacağız"

ARZU KALİÇ EOFİS GENEL MÜDÜRÜ

OFİS YATIRIMLARI ARTIYOR: Prestijli plazalarda işyerleri, ofisler, toplantı salonları ve sekreterlik hizmeti gibi yüksek maliyeti olan ofis giderlerini ödemek istemeyen işletme sahipleri ve girişimciler, tüm bu gereksinimlerini temin eden sanal ofis, hazır ofis ve açık ofis konseptine yöneliyorlar. Gayrimenkul sektörünün ve ofis yatırımlarının artması ile Türkiye'deki pazarın 2018'de de hızla büyüyeceğini ve özellikle plazalardaki boş ofis stokunun yüksek olması sebebiyle hazır ofis fiyatlarının bir süre daha artmayacağını öngörüyoruz.

YENİ OFİSLER AÇACAĞIZ: eOfis olarak 2010'dan bu yana sektörün önde gelen şirketlerinden biriyiz. 2017'de müşteri sayımızı yüzde 55 arttırdık ve her ay İstanbul'da kurulan şirketlerin yüzde 3'üne ev sahipliği yapıyoruz. Bulunduğumuz sektördeki 110 firmanın Türkiye'deki toplam lokasyon sayısı 2017'de yüzde 100 artarak günümüzde 200'lere ulaştı. Biz Türkiye'de İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, Konya, Mersin ve Gaziantep'te olmak üzere 30 İokasyonda sanal ofis, hazır ofis ve açık ofis hizmeti veriyoruz ve bu yıl en az beş şehirde 10 yeni İokasyonda daha ofis açmayı hedefliyoruz.

200 YENİ ŞİRKET: Yerli ve yabancı şirketlere hizmet veren eOfis, "Bir ofis kirala tüm lokasyonlarda ofisin olsun" mantığı ile çalışanlara, bir ofise bağlı kalmadan istediği yerde çalışma özgürlüğünü ve mobil olmanın avantaja dönüştürülmesini sağlıyor. eOfis olarak yıllık 3 bin 600 TL'ye alınan paylaşımlı ofis paketimiz ile her müşterimize, ofis alanlarında sınırsız kullanım hakkı vermeyi amaçlıyoruz. Şirketlerini eOfis'e taşıyan veya kuran 2 bin 500 firmaya, bu yıl içinde 2 bin şirketin daha eklenmesini beklerken özellikle paylaşımlı ofiste fiyatları beş yıl daha sabit tutma garantisi ile büyük bfr kampanya yaparak sektöre olan ilginin büyümesini hedefliyoruz.