Ofis stoğu bu yıl 5 milyon metrekareye ulaşacak!

Uluslararası şirketlerin ofis üssü haline gelen İstanbul’da ofis yatırımları her geçen yıl artıyor. 4 milyon metrekare olan ofis stokunun bu yıl 5 milyon metrekareye ulaşması ile birlikte yeni ofis bölgeleri de oluşuyor.

 Ofis stokundaki artış rekabeti artırırken değişen tüketici talepleri de ofis trendlerine yansıyor. Günümüzde ofisteki yeni trend tek elden yönetim olarak ifade ediliyor.

Türkiye’de 1980’li yıllarda iş merkezlerinde ya da apartmanlarda faaliyet gösteren şirketler günümüzde akıllı ofislerde faaliyetlerine devam ediyor. Uluslararası şirketlerin ofis üssü haline gelen İstanbul’da geçen yıl 4 milyon metrekareyi bulan ofis stokunun bu yıl 5 milyon metrekareyi ulaşacağı tahmin ediliyor. İstanbul’da ofis sayısındaki artışa paralel olarak rekabet kızışırken, tüketici taleplerinin değişmesi ofis trendlerine de yansıyor. A sınıfı, B sınıfı, C sınıfı ve Trophy ofis kavranılan ile projelerin sınıflandırılmaya başlandığı günümüzde, ofis yatırımcılan için rekabet edebilirlik, trendleri takip etmekle mümkün hale geldi.

Çok sayıda yatırımcının rekabet halinde olduğu ofis pazarına AND markası ile hızlı bir giriş yapan Anadolu Gayrimenkul, sektörün dinamiklerini ortaya koyan bir araştırmaya imza attı. İstanbul Teknik Üniversitesi (ITÜ) işbirliği ile ‘Değişen Ofis Kullanımı ve Yeni Pazar Dinamikleri Araş-tırması’nı yapan şirket, Türkiye’de ve dünyada iş yaşamındaki değişimlerin ofis sektörüne ve trendlere olan yansımalarını araştırdı. Anadolu Gayrimenkul Genel Müdürü Ali Baki Usta, “Yaptığımız araştırma önümüzdeki dönemde ofislerde ‘tek elden yönetim’ sisteminin hakim olacağını gösterdi. Tüketici artık tüm ihtiyaçlarının düzenli olarak karşılandığı, tek yönetime sahip ofisler istiyor” diyor.

TALEPLER BELİRLENDİ

Ali Baki Usta, ofis alanında yerli-yabancı tüketicilerin taleplerini belirlemek, sektöre ışık tutabilmek ve en iyi projeleri geliştirebilmek için bu araştırmayı yaptıklannı vurguluyor.

Araştırmaya göre, dünyada ve Türkiye’de son yıllarda açık ofislere ilgi artıyor ve bireysel çalışma alanlan küçülüyor. Böylece sosyalleşen ofislerde insanların etkileşimlerinin artıp önemli karar alma süreçlerinde ortak aklın kullanımı öne çıkıyor. Çalışanların yeni ofis mekanlarından beklentileri, iş yerinde kalma süresi yüzde 35 oranında arttı. Ofis mekan kullanımlarında küçülme söz konusu. Çalışan başına düşen m2 yüzde 12 oranında küçüldü. Şirketler, bir ofis binasında sadece çalışanlarını toparlamıyor, çalışanlarının aynı ofis alanı içinde etkileşimlerini arttırmaya yönelik mimari çözümlere yöneliyor. Şirketler, ofiste sunduklan olanaklar ve mekan kalitesiyle yetenekli çalışanları çekmeye çalışıyor.

Uluslararası şirketler ofis kiralarken artık ‘tek elden yönetim’ sisteminin uygulanıp uygulanmadığına dikkat ediyor. Türkiye’de AVM’lerin açılmaya başladığı ilk dönemlerde dükkanlar tek tek satılırken, çok sahiplilik sisteminin yarattığı sorunlar nedeniyle artık sadece kiralama yöntemi izleniyor. Önümüzdeki dönemde özellikle A sınıfı ofis projelerinde de sadece kiralamanın yapıldığı tek elden yönetim sisteminin öne çıkması bekleniyor.

ÖNE ÇIKAN BÖLGELER

Ofis kiralamaları bakımından Merkezi İş Alanı (MİA) olarak adlandınlan Levent ortalama 45 dolar/metrekare fiyatları ile öne çıkarken onu 32 dolar/metrekare ile Maslak, 30 dolar/metrekare ile Beşiktaş-Şişli izliyor.

Kent merkezine uzaklık, banka şubesi sayılan, ana ulaşım yollarına uzaklık, havalimanlanna uzaklık, ilçenin nüfus yoğunluğu, üniversite mezunla-nnın sayısı gibi faktörler ofis kiralannı ve ofis yatırımının başansını etkileyen faktörleri oluşturuyor. Bu kriterler çerçevesinde en yüksek değerler sırasıyla Beşiktaş, Şişli, Ümraniye, Bakırköy ve Kadıköy ilçelerinde gözleniyor.

Araştırmaya göre, Şişli ve Beşiktaş’ın birincil özelliklerini koruyacağı, Kadıköy, Ataşehir ve civarının önemli ofis kira değeri artışı sağlayacağı hesaplandı. Zeytinbumu, Gaziosmanpaşa, Kartal ve çevresinin beklenenin altında gelişmesinde, yeterli ticari faaliyet, insan kaynağı ve altyapı gereksinmelerinin bulunmamasının etkili olduğu ortaya konuldu.

Gelecekte ofis yatırımlarının büyük bölümü, Ataşehir, Kozyatağı, İçerenköy ve Ümraniye bölgelerinde yoğunlaşacak. İstanbul’da ofis yatınmların önümüzdeki dönemde de yükselen bir ivme ile devam edecek.

KÜRESEL KRİZ ETKİSİ

Dünyadaki gelişmelerin de ele alındığı araştırmaya göre, 2008 yılında küresel krizin etkisiyle birlikte gayrimenkul şirketleri, proje geliştirme, finansman, işletme ve yönetimlerini yeniden kurgulamaya başladı. Bu durum da ‘21’inci yüzyılın ofisleri’ kavramını ortaya çıkardı. Küreselleşen ekonomiyle birlikte şirketlerin yeni pazar ara-yışlannın hızlanması gelişen pazarlan öne çıkanrken, ofis yatınmlan da gelişen pazarlarda yoğunlaşıyor.

Müşterilerin, rakiplerin ve çalışanların globalleşmesiyle birlikte iş süreçleri ve ofis talepleri de şekil değiştiriyor. Globalleşen şirketlerde internet üzerinden kullanılan programlar, daha üst düzey telekomünikasyon sistemlerini gerekli kılıyor. Bu durum da yeni nesil ofislerde daha donanımlı teknik ekip, daha teknolojik bir altyapı sistemi, bilgisayar başında çalışılan zamanın artmasıyla ergonomi, uzun mesai saatleri ve tüketilen fazla enerji ile havalandırma ihtiyacını doğuruyor.

Bireysel performansın ölçülebildiği, ortak çalışmanın kriter olmadığı faaliyet alanlan uzaktan çalışmayı olanaklı kılıyor. Şirketler bu sistemle artık ciddi tasarruf eder hale geldiler. Bu sistemle, Emst & Young yüzde 15-18 mekan tasarrufu ile yüzde 25 enerji artışı, IBM 2 milyon metrekare alan tasarrufu, Dun & Bardstreet yüzde 32-48 kira tasarrufu ve yüzde 30 verimlilik artışı sağladı.

MİA LEVENT: Köprü ve çevre yolu bağlantıları, metroya yakınlığı, ulaşım avantajı, bölgenin prestij merkezi algısı çok uluslu firmaların tercih sebebi, inşaat kalitesi, inşaat emsali, yüksek kira beklentisi ve düşük boşluk oranları ile şirketlerin ilgisini çekiyor.

Ofis Bölgeleri ve Özellikleri

MİA MASLAK: Metro ile artan ulaşım kolaylığı, inşaat kalitesi, inşaat emsali ile yatırımcıların ilgisini çekerken, görece düşük kira beklentisi ve yeni projelerle boşluk oranlarının artması dezavantaj oluyor.

HAVALİMANI-BASIN EKSPRES: E-5 ve TEM’e, Dünya Ticaret Merkezi’ne yakınlığı ile öne çıkan bölge, fabrika yönetim birimlerini barındırıyor. Düşük kira rayici, yüksek boşluk oranlarına sahip.

KAĞITHANE: Maslak hattına alternatif kentsel gelişim aksı, MİA’ya yakın konumu, planlanan projeler ve yatırımcı ilgisi ile öne çıkıyor.

ŞİŞLİ-BEŞİKTAŞ: Köprü, çevre yolu bağlantıları, metroya konumu ulaşım avantajı sağlarken B sınıfı ofisleri ile kurumsal firmaların tercihi. Görece düşük kira beklentisi ve düşük boşluk oranlarına sahip.

KOZYATAĞI: Anadolu Yakası’nın MİA’sı olan bölge, ulaşım kolaylığı, E-5’e ve TEM’e yakınlık, metro bağlantısı ile yabancı şirketlerin tercihi. Yeni projeler ve yatırımcı ilgisi, yüksek bina kalitesi, yüksek kira beklentisi ile öne çıkıyor.

ALTUNİZADE: Çoğunluğu B sınıfı ofislerden oluşan bölge, Boğaziçi Köprüsü’ne yakınlığı ile şirket idare merkezlerini barındırıyor. Bina yüksekliği sınırlaması, yetersiz teknik altyapı sorunları bulunuyor.

KAVACIK: FSM Köprüsüne yakın konumu ile alternatif ofis bölgesi olurken, teknik altyapı ve sosyal donatı eksikliği nedeniyle kira bedelleri bir miktar düşük seyrediyor.

ÜMRANİYE: Lokasyon ve erişilebilirliği ile Anadolu Yakası’ının en gelişmiş ofis alt pazarı konumunda. Kaliteli ofis alanları için görece düşük kira bedeli ile banka ve perakende şirketlerinin operasyon merkezlerinin tercihi, inşaatı devam eden metro ile daha da gelişecek.

KARTAL: Çoğunluğu B sınıfı ofislerden oluşan bölgede şirket idare merkezleri yer alırken, kentsel gelişim bölgesi niteliğine sahip.

ATAŞEHİR: Ulaşım kolaylığı, E-5’e ve TEM’e yakınlık avantajıyla öne çıkan bölge, beyaz yakalı çalışanların yüzde 65’inin ikamet yeri. İstanbul Finans Merkezi Projesi ile değer kazanan bölgeye yeni proje ve yatırımcı ilgisi yoğunlaşmış durumda.

Ekonomist