Ofiste talep Ümraniye'ye kaydı
Arzın sabit kalması nedeniyle m2 kira fiyatı 50 doları aşan Levent, Zincirlikuyu gibi bölgelerde krize rağmen doluluklar hâlâ yüksek
Dünyadan yayılan ve Türkiye'de de hissedilmeye başlanan ekonomik krizin bir yıldan beri durgun seyreden emlak piyasasında yarattığı etkiye rağmen ofis kiralama piyasası bu durgunluktan etkilenmedi. Şehrin merkezi bölgelerinde yer kalmaması nedeniyle bir yıldan bu yana duran yatırımlara rağmen plazalardaki doluluk oranları hâlâ yüksek. Ekonomideki durgun gidişe rağmen ise şirketler hâlâ yeni ofis arayışında. Arzın dar olması, talep ve doluluk oranlarının yüksek olmasındaki önemli etkenlerin başında geliyor. Levent-Zincirlikuyu-Maslak hattında doluluk oranı yüzde 98'ler civarında. Boşluğun nispeten yoğun olduğu yerler ise Ümraniye ve havaalanı hattında gözleniyor. Talep ve doluluk oranlarındaki bu yükseklik metrekare (m2) kira fiyatlarının da bu bölgelerde yükselmesine neden oluyor. 2008'in üçüncü çeyreğinde en yüksek kira oranı Levent bölgesinde yaşandı. Bu bölgede m2 kira oranları 50 doları gördü. Colliers International'in 2008 yılı üçüncü çeyreğine yönelik araştırmasında kira fiyatlarında bir düşüş olduğuna dikkat çekiliyor. Colliers International Ofis Danışmanı Gizem Burçetin, krizin henüz ofis piyasasına yansımadığını belirterek önümüzdeki dönemde fiyatlarda bir düşüşe gidilebileceğini kaydetti. Şu anda Zincirlikuyu-Levent-Maslak bölgesindeki ortalama m2 kira fiyatları 50 dolar seviyelerinde. Burçetin, "Levent gibi bölgelerde 50 dolarlara kadar çıkan fiyatlar istenmeye başlanmıştı. Bunun normali 30- 40 dolar seviyesidir. Bu dönemin ardından normal seviye yakalanır" diye konuştu. Burçetin ayrıca "Talepte bir azalma olmadı. Sadece arz kısıtlı olduğu için talep arz birbirini dengeledi" diye konuştu. King Sturge Ofis Departmanı Sorumlusu Sarper Arazlı ise son 3 yılda kiraların 3 katına çıktığını belirterek Maslak ve civarında canlanma beklediklerini kaydetti. Arazlı, m2 fiyatlarının brüt 30 euro + stopaj, net ise 52 euro'ya kadar çıktığını belirtti. Arazlı, bazı Avrupa ülkelerinden bile yüksek olan bu kira fiyatlara rağmen ofislerin alıcı bulduğunu kaydetti.
Ümraniye ve Kozyatağına ilgi artıyor
Asıl problem ise A sınıfı ofis stoğu bulunmaması. Orta vadede Levent'te Zorlu Holding tarafından yapılacak olan proje gibi bazı büyük projeler bölgedeki ihtiyacı kısmen rahatlatacak. Ancak kısa vadede artan talep hem fiyatların artması hem de boş yer olmaması nedeniyle yavaş yavaş Anadolu yakasındaki yeni ofis merkezlerine doğru kaymaya başladı. Ümraniye ve Kozyatağı ise başı çekiyor.
En düşük kira Ümraniye'de
Ümraniye en düşük m2 başına kira fiyatının 8.1 dolar, en yükseğin ise 20 dolar olduğu bir bölge olarak şirkelerin ilgisini çekiyor. Son dönemde otomotiv-hızlı üretim/tüketim ve bankaların yan merkezleri Ümraniye bölgesine en çok ilgi gösterenler arasında geldi. Sony, Altunizade'deki ofisini Ümraniye'ye taşıdı. Total, Maslak'tan Ümraniye'ye geldi. Burçetin Levent ve Zincirlikuyu bölgesinde olup Ümraniye'ye taşınmak isteyen çok sayıda şirket olduğunu kaydediyor
MB Ataşehir'i canlandıracak
Merkez Bankası'nın Ataşehir'e taşınma olasılığının gerçeğe dönüşmesi ile birlikte Ataşehir'in Anadolu Yakası'nda ciddi bir iş merkezi haline gelmesi bekleniyor.
49,6 dolara kadar çıktı
Metrekare bazında ofis kiralarında Avrupa Yakası, Avrupa şehirlerinin bile üzerindeki fiyatlarla dikkat çekti
İşten çıkarıyor, küçük ofis arıyorlar
Bazı şirketlerin işten çıkarmalar ve küçülmenin etkisiyle daha küçük m2'li ofis projelerine ilgisi son dönemde arttı..
Burçetin'in dikkat çektiği bir başka konu ise işten çıkarmaların da etkisiyle şirketlerin daha küçük ofis arayışı içine girme eğilimleri. Krizin etkisiyle Türkiye'de küçülmeye giden çok sayıda uluslararası ve yerli şirket daha küçük ofis arayışına girdi. Bu da daha küçük m2'li ofis projelerine olan talebi son dönemde artırdı. Arazlı ise son yıllarda özellikle birkaç kişilik temsilcilerin bulunduğu çokuluslu şirketlerin büyüklükleri 60 ile 120 m2 arasında değişen küçük ofis ihtiyaçlarının arttığını söylüyor. Önümüzdeki dönemde BJK Plaza gibi küçük m2'li ofislere daha çok ihtiyaç olacağını belirtiyor. Bu ihtiyacın ise küçük m2'li yeni ofis yatırımlarına ilgiyi önümüzdeki dönemde artırması bekleniyor. Araştırmada en fazla ofis stoğu devreye girmesi beklenen bölge Ümraniye olarak dikkat çekiyor. Aynı şekilde Anadolu yakasında Kozyatağı ve Avrupa yakasında da havaalanı bölgesi alternatif yatırımların adresi olmaya devam edecek.
Bireysel yatırımcı ilgisi artacak
Son dönemde ofis yatırımlarında kira getirisinin kurumsal şirketlerle çalışılması nedeniyle garanti ve yüksek olması bireysel yatırımcıları ofis yatırımlarına yönlendiriyor. Arazlı, "Gayrimenkulde ofis yatırımları orta vadede en sağlam yatırım şekli. Bu nedenle bireysel yatırımcıların artık ofis projelerine daha çok ilgi göstermesi bekleniyor" diye konuştu.
Sabah