Okul arsası alıp satmak karlı mı?

Nüfusla birlikte öğrenci sayısı da artıyor. Okullara yönelik talep de çok yoğun. Eğitim, tesisi imarlı arsalar yatırımcılar için iyi bir fırsat olabilir. Peki bu tür arsalara yatırım yapılır mı?

Para dergisi yazarı Ayşegül Küçükkurt bu haftaki yazısında okul arsalarının yatırımcılar için sağladığı fırsatları kalema aldı. İşte o yazı...

Türkiye genç nüfusu ile dikkat çeken bir ülke. 80 milyonu aşan nüfusu içinde muazzam büyüklükte bir öğrenci kitlesi var. Milli Eğitim Bakanlığı’nın 2017-2018 eğitim ve öğretim yılı istatistiklerine göre, örgün eğitimde toplam 65 bin 568 okul faaliyet gösteriyor. Okulların 53 bin 870’i devlet, 11 bin 694’ü özel, dördü de açık öğretim kurumu. Toplam 17 milyon 885 bin 248 öğrencinin 9 milyon 231 bin 77’si erkek, 8 milyon 654 bin 171’i ise kız. Sürekli artan öğrenci sayısı nedeniyle her yıl yeni okullara ihtiyaç duyuluyor ayrıca kaliteli okullara yönelik talep artıyor. Bu durumu fırsat bilen arazi yatırımcıları, imar planlarında “eğitim tesisi (okul) arsası” olarak görülen arazileri satın alarak, özel okul yatırımcılarına yönelik olarak pazarlıyorlar.

2018 yılında Anadolu liselerine yönelik artan talep, kontenjanların da artmasına yol açtı. Özellikle İstanbul’da bu alanda lise açığı doğdu. Yakın zamanda medyaya bu konuda açıklamalarda bulunan İstanbul II Milli Eğitim Müdürü Levent Yazıcı, okul açığını gidermek için uygun eğitim arazileri aradıklarını söylerken, yatırımcı ve hayırseverlere seslenerek, arazi bağışında bulunmalarını istemişti. Para Dergisi olarak bu hafta yatırımcılara fırsat doğuracak eğitim tesisi (okul) imarlı satılık arazileri derledik...

"METREKARESİ 1.200 TL"

ESEN-CE Gayrimenkul Danışmanı Nihal Tukuş Kavafoğlu, İzmit-Kocaeli civarındaki eğitim arsalarının satışı ile ilgileniyor. Elinde, satışım gerçekleştirmek istediği 7 bin metrekare büyüklüğünde bir arsa bulunuyor. Kocaeli ilinin Kartepe ilçesinde bulunan arsanın metrekare birim fiyatı 600 TL. Kavafoğlu, “Bir arsanın eğitim tesisi olabilmesi için ilgili belediyenin o bölgeyi tescil etmesi gerekiyor. İlkokullar için konut arsaları eğitim tesisine dönebiliyor ancak lise ve üniversite gibi kuramların inşa edilebilmesi için ticari arsa olması gerekiyor” diyor.

Kavafoğlu, İzmit ve Kocaeli bölgesinde eğitim yapısı inşa edilebilecek arsa sayısının kısıtlı olduğunu söylerken, Çayırköy, Kartepe ve Yuvacık ilçelerinde yoğunluğun olduğunu söylüyor. Eğitim tesisi imarlı olarak satılan arsaların fiyatları, diğer konut arsalarına göre oldukça yüksek. Kavafoğlu’nun verdiği bilgiye göre, Yuvacık’ta eğitim arsalarının metrekare fiyatları 1.200 TL’den başlıyor. Onun elindeki arsanın değeri ise yaklaşık 4 milyon 175 bin TL.

"OKUL ARAZİLERİNE İLGİ YÜKSEK"

Ankara genelindeki yatırımcıların çoğunluğu Çankaya, Çayyolu, Bilkent ve Beytepe gibi lüks semtlerdeki okul arazilerine talep gösteriyor. RE/ MAX Borsa Broker’ı Özer Alkan, “Kaliteli eğitimin şehir geneline yayılması lazım. Yatırımcılar orta ve alt gelir düzeyine sahip semtlerde yatırımdan korkmamalı. Eğitim odaklı bölgesel teşviklerin gündeme alınması gerekiyor” diyor. Arazi yatırımlarının banka getirileri ile yarışmakta güçlük çektiğinin altını çizen Alkan, okul arsalarının bu kapsamın dışında kaldığını vurguluyor. ' Sebebini ise şu sözlerle anlatıyor:

“Çoğu özel okul işletmecisi arsa sahiplerine, ‘Arsanızın üzerine bir okul inşa edelim; yüzde 50’si sizin, yüzde 50’si bizim olsun. Size düşen yüzde 50’lik kısmın kiracısı olalım’ diyorlar. Bu da bize gösteriyor ki, hem eğitim kuramlarının hem de yatırımcıların, okul arazilerine olan ilgisi oldukça yüksek.”

"MUTLAKA ÖN ARAŞTIRMA YAPIN"

Planet Yatırım Danışmanlık şirketinde çalışan Gayrimenkul Uzmanı Sefa Demirci, eğitim arazisine yatırım yapacak kişileri özellikle ön araştırma yapmaları konusunda uyarıyor. Aksi taktirde kar etmeyi beklerken zarar etmeleri söz konusu. İstanbul Ataşehir’de toplam 13 bin 500 metrekarelik eğitim arazisinin satışını gerçekleştiren Demirci, arsanın bir vakfa ait olmasından dolayı prosedürlerin daha sıkı olduğunu söylüyor. Vakfın arsayı 49 yıllığına kiraladığını, bölgede araziye talebin çok olduğunun altını çizen Demirci, deneyimli yatırımcının alması halinde karlı bir okul inşaatı yapılabileceğini iddia ediyor. Pazarladığı okul imarlı arsanın metrekare fiyatı 815 TL, satış fiyatı ise yaklaşık 11 milyon TL.

"PLAZALAR TERCİH EDİLİYOR"

Medya Gayrimenkul tarafından İstanbul Büyükçekmece’de satışa sunulan satılık okul arazisinin büyüklüğü 4 bin 500 metrekare. Fiyatı ise 40 milyon TL. Firmanın danışmanı Arzu Durmuş, okul arazilerine eğitim kuramlarının değil, daha çok yatırımcıların ilgi gösterdiğini söylüyor. “Şu anda okul arsalarına olan talep düşük.

Üniversite dışındaki kolejlerin çoğu okul yapmak yerine plazaları kat karşılığı kiralamayı tercih ediyor” diyen Durmuş, oysa okul arazilerinin yatırımcılar için büyük fırsatlar yarattığını savunuyor.

Büyükçekmece bölgesinde şu anda yeni bir okul inşaatı bulunmuyor. Kullanılmayan plazalar yeniden tadilatı yapılarak okula dönüştürülüyor. Gayrimenkul uzmanları arsa sahiplerine okul yapıp satmaları gerektiği konusunda teşvikte bulunsa da, artan maliyetlerden dolayı bu duruma pek sıcak bakılmıyor. Durmuş, “Hastane üniversiteler, 20 bin metrekare ve üzeri olan hazır binaları tercih ediyor” diyor.

“Bakanlığa başvuru yapılması gerekiyor"

Eğitim tesisleri alanı, okul öncesi, ilköğretim, ortaöğretim ile yükseköğretime hizmet vermek üzere kamuya, gerçek veya tüzel kişilere ait alanlardır. 3 Temmuz 2018 tarihinde Resmi Gazete'de yayınlanan 'Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde bu alanların nasıl olması gerektiğine ilişkin düzenleme yapılmış bulunuyor.

Bir alanın eğitim tesisi olarak belirlenmesi için Milli Eğitim Bakanlığı’nın taşra teşkilatının görüşü, gerekli kriterlerin belirlenmesi, alanın yerleşim yeriyle ilişkisi, çevresindeki eğitim tesisleri ve nüfus gibi kriterlerin göz önünde bulundurulması gerekiyor. Eğitim alanı olarak ayrılmış olan bir alanın özel okul veya farklı fonksiyonlara dönüştürülmesi için Bakanlığa başvuru yapılabilir.

Bu başvuru esnasında Bakanlığa verilmesi gereken belgeleri parselin oluşumuna ve mülkiyet durumuna ilişkin esas bilgi, belgeler ve imar planı olarak sıralayabiliriz.